Pai que Empresta Imóvel ao Filho DEVE Pagar Imposto?

Esse aqui é o texto definitivo sobre o tema. Você não vai encontrar informações sobre esse assunto em nenhum lugar como vou apresentar aqui.

Mas caso prefira, assista o vídeo abaixo sobre o assunto:

Toda essa questão começou com a INSTRUÇÃO NORMATIVA RFB Nº 2.275, DE 15 DE AGOSTO DE 2025 que criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro - CIB e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais - Sinter .

Esses sistemas tornarão muito mais fácil o rastreio de bens imóveis no Brasil.

Então sim, sonegar imposto ficará muito mais difícil.

Importante estabelecer que a obrigação de pagar imposto por recebimento de aluguel sempre existiu. A novidade agora é simplesmente que o sistema de pesquisa e coleta de dados está muito mais eficiente e moderno. Então quem tem imóveis registrados em seu nome poderá ter problemas com a receita se não informá-los, porque através do CIB e do Sinter a receita saberá que eles são de sua propriedade.

Mas com relação ao filho. De onde surgiu essa questão de o pai ter que pagar imposto se ceder um imóvel para o filho morar?

Isso se trata de uma interpretação confusa da lei.

Com esses novos sistemas a receita irá identificar que uma pessoa mora em um local, mas não é o proprietário. Por outro lado o proprietário não declara recebimento de aluguel. Então a receita irá presumir que esse valor estaria sendo omitido da declaração para sonegar.

E mesmo que seja demonstrado que o filho mora no imóvel emprestado pelo pai, esse ato poderá ser considerado como doação e por isso também deveria pagar imposto.

Mas isso não faz sentido algum e eu vou te explicar o porquê.

Vamos analisar imposto por imposto para ficar bem simples.

DOAÇÃO

Vamos iniciar justamente pela doação

O imposto nesses casos é o ITCMD ou ITCD.

Ele tem por fato gerador, ou seja, como justificativa a transferência de um bem para outra pessoa por morte ou por simples vontade gratuitamente. Então é para heranças e doações.

Doação é transferência de uma propriedade ou direito patrimonial.

Quando um pai deixa o filho morar no imóvel ele esta transferindo apenas sua posse, não sua propriedade. O filho não se torna dono. Além do mais, essa transferência é temporária. Então não há o que se falar em doação em si, mas apenas uma autorização para que a pessoa use o imóvel.

Se não tem doação, não tem imposto sobre doação.

IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS

Seguindo o mesmo raciocínio não há que se falar em Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Esse tipo de imposto é cobrado quando há transferência da propriedade imóvel a título oneroso, ou seja, compra e venda de um imóvel.

Importante estabelecer uma diferença. Propriedade é o direito de ser dono. Posse é o direito de usar.

Em uma locação, por exemplo, o Locador tem a propriedade mas não tem a posse, já que a casa esta sendo usada por outra pessoa. Já o inquilino tem a posse, mas não tem a propriedade, já que o imóvel não é dele.

Então quando o pai deixa o filho morar no imóvel não há a transferência da propriedade, mas sim apenas a transferência temporária da posse, logo não há que se falar também em imposto de transmissão de bens imóveis.

IMPOSTO DE RENDA

Agora vamos falar do Imposto de Renda. E é aqui que a situação fica mais complicada.

Imposto de renda é aquele cobrado sobre alguma renda que você receber em um ano. Veja o que diz a lei.

“Art. 43. O imposto, de competência da União, sobre a renda e proventos de qualquer natureza tem como fato gerador a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica: I - de renda, assim entendido o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos; II - de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não compreendidos no inciso anterior.”

Em uma locação, o imóvel gera uma renda para o proprietário. Ele obtêm dinheiro e frutos com esse imóvel.

Mas no caso de comodato não há essa renda financeira. O uso do imóvel é a título gratuito.

Comodato nada mais é que um aluguel gratuito. Você deixa a pessoa morar em seu imóvel e não cobra aluguel dele.

Então, teoricamente, não deveria se falar também em IR.

Entretanto alguns tribunais consideram que o direito de morar é algo que pode ser medido financeiramente. Se não fosse possível seria impossível cobrar aluguel.

Inclusive há uma lei antiga que equipara o comodato com aluguel.

“LEI Nº 4.506, DE 30 DE NOVEMBRO DE 1964. Art. 23. Serão classificados como aluguéis ou "royalties" todas as espécies de rendimentos percebidos pela ocupação, uso, fruição ou exploração dos bens e direitos referidos nos artigos 21 e 22, tais como:  VI - o valor locativo do prédio urbano construído, quando cedido seu uso gratuitamente.”

Então, com base nesse argumento contrato de comodato também deveria pagar impostos.

Essa questão sempre foi debatida nos tribunais de todo país, mas em 2018 foi feito um decreto lei que deixou a situação mais clara.

Veja o que diz a lei:

“Art. 41. São tributáveis os rendimentos decorrentes da ocupação, do uso ou da exploração de bens corpóreos, tais como ( Lei nº 4.506, de 1964, art. 21 ; Lei nº 5.172, de 1966 - Código Tributário Nacional, art. 43, § 1º ; e Lei nº 7.713, de 1988, art. 3º, § 4º ): I - aforamento, locação ou sublocação, arrendamento ou subarrendamento, direito de uso ou passagem de terrenos, seus acrescidos e suas benfeitorias, inclusive construções de qualquer natureza; § 1º Na hipótese de imóvel cedido gratuitamente, constitui rendimento tributável na declaração de ajuste anual o equivalente a dez por cento do seu valor venal, ou do valor constante da guia do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU correspondente ao ano-calendário da declaração, ressalvado o disposto na alínea “b” do inciso VII do caput do art. 35 ( Lei nº 4.506, de 1964, art. 23, caput, inciso VI ).”

Então agora não há dúvidas, imóveis cedidos gratuitamente geram imposto de renda de 10% sobre o valor venal do imóvel ou sobre o valor informado no IPTU.

EXCEÇÃO

Mas calme, não se desespere.

Essa mesma lei também estipula o seguinte em um dos próximos artigos:

Art. 35. São isentos ou não tributáveis: VII - os seguintes rendimentos diversos: b) o valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau 

Isso significa que imóveis cedidos gratuitamente devem sim pagar imposto de renda, mas se o imóvel for cedido para um cônjuge, filhos ou pais, não há incidência desse imposto.

Lembrando que tudo isso ficaria muito mais claro se as partes celebrarem um contrato de comodato. Por isso a importância de se falar com um advogado especialista em direito imobiliário.

Vejamos se ficou claro.

Se você empresta seu imóvel para seu irmão: paga imposto. Para seu primo: paga imposto. Para seu avô: paga imposto. Para seu neto: paga imposto.

Mas se emprestar para seu filho? não paga. Seu pai? não paga. Sua esposa? não paga.

Ficou claro?

OS NOVOS IMPOSTOS (IBS e CBS)

Essa novidade é que realmente chacoalhou esse tema e tornou a discussão tão acalorada.

O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e o CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) são impostos criados pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentado pela Lei Complementar nº 214/2025, com a finalidade de criar impostos sobre operações com bens, serviços e direitos. Eles substituem o ICMS, ISS, PIS e CONFINS.

E então, quem mora no imóvel dos pais paga esse imposto?

O artigo 5 determina que há sim imposto para uso gratuito de imóveis, veja:

Art. 5º O IBS e a CBS também incidem sobre as seguintes operações: I - fornecimento não oneroso ou a valor inferior ao de mercado de bens e serviços, nas hipóteses previstas nesta Lei Complementar;

Entretanto não é qualquer pessoa que paga IBS e CBS. Veja o que diz a lei.

Art. 21. É contribuinte do IBS e da CBS: I - o fornecedor que realizar operações: a) no desenvolvimento de atividade econômica; b) de modo habitual ou em volume que caracterize atividade econômica; ou c) de forma profissional, ainda que a profissão não seja regulamentada;

Então, apenas fornecedores que realizam atividade econômica de modo habitual e em grande volume é que pagarão esse imposto.

Mas ainda assim está vaga a conclusão que quem deve pagar esse tipo de imposto.

Por isso existe o artigo 251 da mesma lei. Veja:

Art. 251. As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo. § 1º As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime de que trata este Capítulo, nos casos de: I - locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior: a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos; (...) § 2º Também será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS no próprio ano calendário, a pessoa física de que trata o caput do § 1º deste artigo, em relação às seguintes operações: (...) II - a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite previsto na alínea “a” do inciso I do § 1º deste artigo.

Então Quem faz operações com bens imóveis e já é contribuinte no regime regular, possuir uma receita com esse tipo de empreendimento superior a R$ 240.000 anuais e essas operações envolverem mais de 3 imóveis distintos, esse irá pagar esse imposto.

Agora se você tem 1 ou 2 imóveis alugados por valores modestos ou se você até tem mais de 3 imóveis mas sua receita com eles passa de R$ 240.000 anuais, você não paga.

Outra situação é se no próprio ano se fizer uma operação que sozinha exceda em 20% o limite de R$ 240.000 (ou seja, se a operação superar R$ 288.000). Por exemplo, você tem uma casa e decide se mudar porque ela é muito grande e opta por colocar ela em locação. O valor do aluguel é de 30 mil reais por mês, por exemplo. Mesmo que você tenha apenas esse imóvel, irá pagar o imposto sim.

CONCLUSÃO: Filho DEVE Pagar Imposto?

Em resumo, se você ceder seu imóvel para outra pessoa morar terá que pagar imposto sim. Se o imóvel for simples, pagará imposto de renda. Mas se você ceder o imóvel para seu cônjuge, filho ou pais morarem, não precisará pagar esse imposto.

Se for uma empresa que trabalha com isso, possui mais de 3 imóveis e renda superior a 240 mil reais anuais, pagará também IBS e CBS.