Quais as funções de um SÍNDICO?

O síndico é a figura central na administração de um condomínio. É ele quem garante o cumprimento da lei, da convenção condominial e das decisões da assembleia. As funções do síndico estão descritas de forma detalhada no artigo 1.348 do Código Civil, que estabelece suas obrigações e responsabilidades legais. Conhecer essas funções é essencial tanto para quem ocupa o cargo quanto para os condôminos que desejam fiscalizar sua atuação.

Neste artigo, explicarei de forma clara e fiel à lei quais são as funções do síndico, o alcance de cada dever e a importância de seu papel na vida condominial.

O que diz o Código Civil sobre as funções do síndico

O artigo 1.348 do Código Civil lista, de forma expressa, as atribuições do síndico. Vejamos o texto literal da lei:

“Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. § 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”

O artigo é claro e completo. A seguir, analisarei cada inciso e parágrafo, explicando o que cada um significa na prática condominial.

Atribuições do síndico segundo o Código Civil

1. Convocar a assembleia dos condôminos

A primeira função do síndico é convocar a assembleia. Esse ato é fundamental, pois a assembleia é o órgão máximo de deliberação do condomínio. É nela que os condôminos decidem sobre orçamentos, obras, eleições e demais temas relevantes. O síndico deve respeitar os prazos e formas de convocação previstos na convenção. Em regra, a assembleia ordinária ocorre uma vez por ano, e as extraordinárias podem ser convocadas sempre que necessário.

Convocar corretamente evita nulidades e questionamentos judiciais. A ausência de convocação regular pode levar à anulação das deliberações e à responsabilização do síndico.

2. Representar o condomínio em juízo e fora dele

O síndico é o representante legal do condomínio. Isso significa que ele atua em nome do condomínio perante terceiros, órgãos públicos e o Poder Judiciário. O inciso II do artigo 1.348 determina que ele o representa “ativa e passivamente, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.

Na prática, isso permite ao síndico ingressar com ações judiciais, contestar processos, assinar contratos e responder administrativamente. Ele é quem dá voz e legitimidade ao condomínio diante de qualquer situação jurídica. Essa representação é uma das funções mais relevantes do cargo, pois garante a defesa do patrimônio e dos interesses coletivos.

3. Comunicar a existência de processos de interesse do condomínio

O inciso III impõe ao síndico o dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre qualquer procedimento judicial ou administrativo que envolva o condomínio. Esse dever assegura transparência e permite que os condôminos acompanhem as medidas adotadas. O síndico não pode agir de forma isolada ou omitir informações relevantes.

Por exemplo, se o condomínio for autuado pela prefeitura ou processado por um morador, o síndico deve comunicar imediatamente a todos. Isso demonstra boa-fé e evita questionamentos futuros.

4. Cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno

O inciso IV impõe ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. A convenção condominial e o regimento interno são as “leis internas” do condomínio. O síndico deve zelar para que todos as respeitem, inclusive ele próprio.

Esse dever exige firmeza e equilíbrio. O síndico precisa agir com imparcialidade, aplicando as regras igualmente a todos, sem favorecimentos. Se deixar de cumprir esse dever, pode ser destituído ou responsabilizado civilmente.

5. Zelar pela conservação das áreas comuns e dos serviços

O inciso V define que o síndico deve diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. Essa é uma das funções mais práticas do cargo. Inclui cuidar da limpeza, manutenção de elevadores, portões, iluminação, jardinagem e segurança. Além disso, o síndico deve contratar e fiscalizar empresas prestadoras de serviço, garantindo que tudo funcione adequadamente.

A negligência na conservação pode gerar prejuízos e até acidentes, levando à responsabilização do síndico por omissão. Por isso, a diligência é indispensável à boa administração.

6. Elaborar o orçamento anual

O inciso VI impõe ao síndico o dever de elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano. Esse orçamento deve refletir as necessidades reais do condomínio e ser apresentado à assembleia para aprovação. Planejar corretamente as receitas e despesas evita inadimplência e desequilíbrio financeiro.

O síndico precisa agir com transparência e demonstrar como os recursos serão aplicados. A falta de planejamento pode prejudicar a manutenção do condomínio e gerar desconfiança entre os condôminos.

7. Cobrar contribuições e aplicar multas

De acordo com o inciso VII, o síndico deve cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas. Essa função envolve tanto a administração financeira quanto o cumprimento das regras internas. O síndico deve emitir boletos, acompanhar pagamentos e tomar medidas para combater a inadimplência.

Quando há atraso, ele pode aplicar multas e juros, conforme previsto na convenção e no artigo 1.336, §1º, do Código Civil, que autoriza multa de até 2% sobre o débito condominial. A cobrança correta é essencial para manter o equilíbrio financeiro e garantir o funcionamento do condomínio.

8. Prestar contas à assembleia

O inciso VIII determina que o síndico deve prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. A prestação de contas é uma obrigação de transparência e de controle. Os condôminos têm o direito de saber como o dinheiro foi administrado. O síndico deve apresentar extratos bancários, notas fiscais, contratos e comprovantes de pagamentos.

Caso se recuse a prestar contas ou apresente informações incompletas, pode responder civil e criminalmente. Além disso, a assembleia pode destituí-lo do cargo. A prestação regular de contas fortalece a confiança e evita conflitos internos.

9. Realizar o seguro da edificação

O inciso IX impõe ao síndico o dever de realizar o seguro da edificação. Essa obrigação é reforçada pelo artigo 1.346 do Código Civil, que estabelece:

“É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”

Portanto, o síndico deve contratar seguro predial que cubra danos estruturais e riscos à coletividade. A ausência de seguro pode gerar graves consequências e responsabilização pessoal do síndico, especialmente em caso de sinistro. Cumprir essa obrigação é essencial para proteger o patrimônio comum e a segurança dos condôminos.

A transferência de poderes e funções do síndico

Além das nove atribuições principais, o artigo 1.348 traz dois parágrafos importantes.O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. Isso significa que a assembleia pode autorizar alguém a representar o condomínio em determinado ato ou processo, quando entender conveniente.

Já o §2º dispõe que o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia, salvo disposição contrária na convenção. Na prática, isso autoriza o síndico a contratar administradoras de condomínio ou delegar certas tarefas, como a cobrança de taxas ou a manutenção predial. Entretanto, mesmo com a delegação, a responsabilidade final continua sendo do síndico, que responde por eventuais falhas.

Responsabilidade civil e destituição do síndico

O síndico responde civilmente pelos atos praticados com culpa ou dolo. Se causar prejuízo ao condomínio, poderá ser obrigado a indenizar.O artigo 1.349 do Código Civil prevê que a assembleia pode destituir o síndico a qualquer tempo, “caso pratique irregularidades, não preste contas, ou não administre convenientemente o condomínio”.

Assim, a má gestão, a omissão de informações ou o descumprimento de deveres legais justificam a substituição do síndico. A destituição deve ocorrer por deliberação da assembleia, respeitando os quóruns e prazos previstos na convenção.

Portanto, o cargo exige transparência, comprometimento e conhecimento jurídico básico. A confiança dos condôminos é resultado direto da conduta ética e responsável do síndico.

A importância das funções do síndico na vida condominial

As funções do síndico vão muito além da simples administração. Elas representam a garantia do bom convívio e da segurança patrimonial de todos os moradores. Um síndico eficiente atua com base na lei, na transparência e no diálogo. Cumpre suas obrigações e busca soluções equilibradas para os conflitos internos.

A correta execução das funções previstas no artigo 1.348 do Código Civil fortalece a harmonia entre os condôminos e evita litígios desnecessários.Por outro lado, a omissão, a má gestão e o desrespeito às normas podem gerar prejuízos e conflitos judiciais.

Considerações finais sobre as funções de um síndico

As funções do síndico, previstas no artigo 1.348 do Código Civil, são essenciais para a boa administração condominial. Cada dever possui base legal e exige conduta responsável. O síndico deve agir sempre com transparência, zelar pelo patrimônio comum e respeitar as decisões da assembleia. A clareza dessas obrigações permite que os condôminos fiscalizem sua gestão e garantam a aplicação correta da lei.

Em resumo, compreender as funções do síndico é entender o equilíbrio que sustenta a convivência em condomínio. É um papel de confiança, que deve ser exercido com diligência, ética e respeito às normas legais.

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes