Quais são os direitos e deveres de um condômino?

A vida em condomínio exige regras claras de convivência. O direitos e deveres do condômino estão previstos no Código Civil e precisam ser respeitados por todos. Esse equilíbrio garante ordem, segurança e harmonia no uso das unidades e das áreas comuns. O legislador estabeleceu direitos básicos que asseguram o gozo das propriedades e deveres que evitam prejuízos ao coletivo. A seguir, analiso detalhadamente os artigos 1.335, 1.336 e 1.337 do Código Civil, que tratam do tema.

Direitos do condômino segundo o Código Civil

O artigo 1.335 do Código Civil dispõe:

“Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”

Esse dispositivo assegura três direitos fundamentais. O primeiro é o direito de usar, fruir e dispor livremente da unidade. Isso significa que o condômino pode vender, alugar ou usar seu imóvel da forma que entender adequada, desde que respeite a legislação e a convenção.

O segundo direito garante o uso das partes comuns. Todos podem usufruir das áreas coletivas, como garagem, piscina, corredores e elevadores. Contudo, esse uso deve respeitar a destinação e não pode excluir outros condôminos.

O terceiro direito é o de votar e participar das assembleias. Para tanto, o condômino deve estar em dia com suas contribuições. O voto é um instrumento de gestão democrática. Ele assegura que todos participem das decisões que afetam o condomínio.

Deveres de um condômino segundo o Código Civil

O artigo 1.336 dispõe:

“Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.”

Esse artigo lista obrigações essenciais. O primeiro dever é contribuir com as despesas. Sem esse pagamento, o condomínio não funciona. A contribuição cobre custos como limpeza, manutenção, energia e segurança. O inadimplente prejudica a coletividade. Por isso, a lei prevê juros, correção monetária e multa de até 2%.

O segundo dever proíbe obras que comprometam a segurança. Alterações estruturais exigem aprovação da assembleia e laudo técnico. A segurança da edificação prevalece sobre a vontade individual.

O terceiro dever impede modificações na fachada. A uniformidade estética é valor protegido pela lei. Alterar cores, esquadrias ou formas externas sem autorização viola a harmonia do condomínio.

O quarto dever exige que a unidade seja usada conforme a destinação. Imóveis residenciais não podem ser usados para atividades que gerem incômodo, risco ou desrespeitem os bons costumes. Isso inclui excesso de barulho, uso comercial indevido ou condutas antissociais.

Multas aplicáveis ao descumprimento dos deveres

O parágrafo primeiro do artigo 1.336 trata das penalidades ao inadimplente. Ele estabelece:

“O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.”

O parágrafo segundo prevê sanção para descumprimento de deveres como segurança, fachada e uso indevido. A multa pode chegar a cinco vezes o valor da contribuição mensal. Essa penalidade é independente da obrigação de reparar danos. Caso não exista previsão expressa, a assembleia pode decidir a aplicação da multa. Para tanto, é necessário o voto de dois terços dos condôminos restantes.

Condômino antissocial e o artigo 1.337 do Código Civil

O artigo 1.337 disciplina casos mais graves:

“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”

Esse artigo trata do condômino antissocial. Quando ele descumpre deveres de forma repetida, a multa pode atingir até cinco vezes a contribuição. Se o comportamento antissocial for grave e reiterado, a multa pode chegar a dez vezes a contribuição mensal. Esse é o limite mais severo previsto pelo Código Civil. Ele protege a coletividade contra condutas intoleráveis.

A importância do equilíbrio entre direitos e deveres

O condomínio é uma comunidade. Os direitos garantem a propriedade individual e o uso das áreas comuns. Os deveres preservam a coletividade e a convivência. Sem esse equilíbrio, surgem conflitos que prejudicam a vida condominial. O Código Civil busca harmonia entre interesses particulares e coletivos.

O papel das assembleias condominiais

As assembleias desempenham papel fundamental. Elas deliberam sobre sanções, autorizações de obras e interpretação das regras. O voto dos condôminos assegura decisões legítimas e coletivas. A participação ativa dos moradores é essencial para manter a ordem.

Conclusão

Os direitos e deveres do condômino estão claramente definidos no Código Civil. O artigo 1.335 estabelece direitos como uso das unidades, das partes comuns e participação em assembleias. O artigo 1.336 impõe deveres como pagar contribuições, preservar a segurança, respeitar a fachada e usar corretamente as unidades. O artigo 1.337 prevê punições severas para condutas reiteradamente nocivas ou antissociais.

Essas normas visam garantir convivência pacífica, segurança estrutural e respeito mútuo. Cumprir deveres e exigir direitos é essencial para a vida condominial. A lei protege tanto a propriedade individual quanto o interesse coletivo.

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes