Qual o prazo para desocupação de um imóvel alugado?

O prazo para desocupação de um imóvel alugado é um tema recorrente entre locadores e locatários, especialmente nos momentos de encerramento do contrato de locação. Saber exatamente quando o inquilino deve sair do imóvel, e quais são as consequências do descumprimento, é fundamental para garantir segurança jurídica à relação contratual. Essa informação é regulada pela Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato.

Contrato de locação por prazo determinado e indeterminado

A legislação diferencia dois tipos principais de contrato: os de prazo determinado e os de prazo indeterminado. Nos contratos por prazo determinado, as partes fixam uma data de término. Assim, o locatário deve desocupar o imóvel até essa data, sem necessidade de aviso prévio, salvo disposição contratual em sentido contrário. Por outro lado, se o locatário permanecer no imóvel após o vencimento do prazo e sem oposição do locador, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, nos termos do artigo 56 da Lei do Inquilinato.

Já no contrato por prazo indeterminado, o locatário pode encerrar a locação a qualquer tempo, mas deve respeitar o prazo de aviso prévio estipulado em lei. O artigo 6º da Lei nº 8.245/91 dispõe expressamente:

“Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.”

Portanto, quando o contrato é por prazo indeterminado, o inquilino tem a obrigação de comunicar o locador com pelo menos 30 dias de antecedência sobre sua intenção de desocupar o imóvel. Se esse aviso não for dado, o locador poderá cobrar o equivalente a um mês de aluguel a título de indenização.

O que acontece quando o inquilino sai antes do fim do contrato

Em contratos com prazo determinado, a saída antecipada do locatário pode gerar penalidades. Essa situação é conhecida como rescisão imotivada por iniciativa do inquilino. A multa rescisória deve estar prevista em cláusula contratual específica e ser proporcional ao tempo restante do contrato.

No entanto, há exceções previstas em lei. O artigo 4º da Lei do Inquilinato permite que o locatário encerre o contrato antes do prazo, sem pagamento de multa, se houver transferência do seu local de trabalho e se ele notificar o locador com pelo menos 30 dias de antecedência. Essa exceção aplica-se apenas aos contratos residenciais e precisa ser comprovada documentalmente.

O que o locador pode fazer se o inquilino não desocupar o imóvel

Quando o locatário permanece no imóvel após o término do contrato e se recusa a sair, o locador pode tomar medidas judiciais. A ação cabível é a ação de despejo por fim do contrato. Essa medida exige que o locador comprove a notificação prévia para desocupação e o término do contrato.

O prazo legal para desocupação fixado pelo juiz, nos casos em que há sentença favorável ao locador, costuma ser de 15 dias. Contudo, esse prazo pode variar conforme a situação do processo e se o inquilino tem direito a algum benefício legal, como o prazo de 30 dias previsto no artigo 63, § 1º da Lei do Inquilinato, quando o despejo é por denúncia vazia em contrato residencial prorrogado por prazo indeterminado.

Se o locatário não sair voluntariamente após esse prazo, o oficial de justiça poderá ser acionado para efetuar o despejo forçado, com apoio policial, se necessário.

Como formalizar a entrega das chaves

Outro ponto essencial relacionado ao prazo para desocupação de imóvel alugado é a formalização da entrega das chaves. Para que a locação seja encerrada, o locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo o desgaste natural pelo uso.

É importante que a entrega das chaves seja acompanhada por um laudo de vistoria final, assinado por ambas as partes. Caso existam danos, o locatário poderá ser responsabilizado pelos reparos, mesmo após a saída. Além disso, a contagem de aluguel só cessa após a efetiva entrega das chaves ao locador ou à imobiliária responsável.

Se o inquilino apenas sair do imóvel, mas não comunicar formalmente a saída, a obrigação pelo pagamento do aluguel continuará. Por isso, a entrega das chaves deve ser feita por escrito, com protocolo e, preferencialmente, com a presença de testemunhas ou por meio de recibo assinado.

Cuidados importantes na hora de encerrar a locação

Para evitar conflitos, o locatário deve observar alguns cuidados antes de sair do imóvel. O principal é comunicar o locador com antecedência, por escrito, de preferência com confirmação de recebimento. Também é recomendado revisar o contrato para verificar cláusulas específicas sobre a desocupação, como a multa por rescisão e a necessidade de pintura ou conserto de danos.

Já o locador deve manter a comunicação clara e profissional, evitando atitudes que possam ser consideradas abusivas ou contrárias à boa-fé contratual. Também é importante verificar se a desocupação foi feita dentro do prazo e se o imóvel foi devolvido em condições aceitáveis.

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Conclusão: o prazo para desocupação exige atenção à lei e ao contrato

O prazo para desocupação de um imóvel alugado varia conforme o tipo de contrato. Em contratos por prazo indeterminado, o aviso prévio de 30 dias é obrigatório, conforme o artigo 6º da Lei do Inquilinato. Já nos contratos por prazo determinado, a saída antecipada pode gerar multa, salvo exceções legais.

A desocupação deve ser sempre formalizada, com entrega das chaves e vistoria final. O cumprimento das regras protege tanto o locador quanto o locatário e evita litígios. Por isso, o conhecimento da legislação e das cláusulas contratuais é essencial.

A locação segura começa com um contrato bem elaborado e termina com uma desocupação respeitosa e legal. O cumprimento das obrigações contratuais fortalece a confiança e garante tranquilidade a todos os envolvidos.

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.