Quanto tempo demora um DESPEJO por falta de pagamento?
Muitos locadores se perguntam quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento assim que o inquilino atrasa os aluguéis. Afinal, essa demora afeta diretamente o planejamento financeiro do proprietário.
O prazo, contudo, varia conforme o tipo de ação, a existência de liminar e o comportamento do locatário durante o processo. Assim, este artigo explica as diferenças entre despejo por falta de pagamento e denúncia vazia, o procedimento obrigatório antes da ação judicial e os requisitos da liminar de desocupação.
Despejo por falta de pagamento e denúncia vazia: quando é possível?
Existem duas formas principais de encerrar um contrato de locação e retomar o imóvel. A primeira é o despejo motivado, como o despejo por falta de pagamento. A segunda é a denúncia vazia, que dispensa justificativa.
O artigo 9º da Lei do Inquilinato estabelece as hipóteses de rescisão da locação. Entre elas estão o mútuo acordo entre as partes, a infração legal ou contratual, a falta de pagamento do aluguel e demais encargos, e a necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público.
Portanto, o despejo por falta de pagamento ocorre justamente quando o locatário deixa de cumprir sua obrigação principal. Essa obrigação está prevista no artigo 23, inciso primeiro, da Lei do Inquilinato, que determina o pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação.
Já a denúncia vazia acontece em contratos que já cumpriram seu prazo mínimo legal ou que se encontram prorrogados por prazo indeterminado. Nesse caso, o locador não precisa justificar o motivo da retomada, bastando notificar previamente o locatário.
Consequentemente, a diferença central está na causa da rescisão. Enquanto o despejo por falta de pagamento decorre de inadimplência, a denúncia vazia decorre exclusivamente da vontade do locador em reaver o imóvel.
Procedimento obrigatório antes de entrar com o despejo na Justiça
Antes de ajuizar a ação de despejo, especialmente nos casos de denúncia vazia, é necessário notificar previamente o locatário. Essa notificação formaliza a intenção do locador em encerrar o contrato.
É preciso notificar o inquilino?
Sim, a notificação é indispensável na maioria das situações. Ela comprova que o locatário teve ciência da intenção do locador, evitando alegações de surpresa durante o processo judicial.
No caso específico do despejo por falta de pagamento, a notificação também costuma anteceder a ação, embora a lei permita, em determinadas hipóteses, o ajuizamento direto. Contudo, notificar previamente reduz riscos processuais e demonstra boa-fé do locador.
Como deve ser a notificação?
A notificação pode ser extrajudicial, feita por meio de cartório de títulos e documentos, ou judicial, por meio de notificação judicial avulsa. Em ambos os casos, o documento deve informar claramente o motivo da rescisão e o prazo para desocupação ou regularização.
Além disso, a notificação deve ser enviada ao endereço do imóvel locado ou a outro endereço indicado formalmente no contrato. Isso garante que o locatário efetivamente tome conhecimento do conteúdo.
Qual o prazo da notificação?
O prazo varia conforme o tipo de locação e o motivo da rescisão. Em locações residenciais, geralmente se aplica o prazo de trinta dias para desocupação, salvo situações específicas previstas em lei.
Em locações comerciais, o prazo também costuma seguir essa referência de trinta dias, especialmente nos casos de denúncia vazia em contratos prorrogados por prazo indeterminado. Contudo, cada contrato pode prever particularidades, sendo essencial revisar as cláusulas específicas.
Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento na prática?
O tempo de tramitação de um despejo por falta de pagamento depende de diversos fatores processuais. Entre eles estão a concessão de liminar, a existência de purga da mora e eventuais recursos apresentados pelo locatário.
Segundo o artigo 59 da Lei do Inquilinato, as ações de despejo seguem o rito ordinário. Contudo, a própria lei prevê mecanismos que aceleram consideravelmente o processo, especialmente quando presentes os requisitos da liminar.
O que é a purga da mora?
O artigo 62 da Lei do Inquilinato regula o procedimento nas ações fundadas na falta de pagamento. Segundo esse dispositivo, o locatário pode evitar a rescisão do contrato pagando o débito atualizado dentro do prazo da contestação.
Esse mecanismo, chamado de purga da mora, permite que o inquilino permaneça no imóvel, desde que quite integralmente os valores devidos. Contudo, essa possibilidade pode ser limitada em determinadas circunstâncias específicas da lei.
A liminar de despejo por falta de pagamento
A liminar representa a possibilidade de desocupação do imóvel antes mesmo do julgamento final da ação. Esse mecanismo acelera significativamente o tempo total do processo.
Requisitos da liminar
O artigo 59, parágrafo primeiro, da Lei do Inquilinato prevê hipóteses específicas para concessão de liminar. Entre elas está justamente a falta de pagamento de aluguel e acessórios, quando o contrato estiver desprovido de garantia locatícia.
Nesses casos, a lei exige a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, para que a liminar seja concedida sem a oitiva prévia do locatário. O prazo para desocupação, quando deferida a liminar, é de quinze dias.
Por exemplo, se um contrato de locação residencial não possui fiador, seguro-fiança nem caução prestada, e o inquilino deixa de pagar os aluguéis, o locador pode requerer a liminar imediatamente, desde que apresente a caução exigida por lei.
Quando os requisitos podem ser dispensados?
Em regra, a caução de três meses de aluguel é sempre exigida para a concessão da liminar por falta de pagamento sem garantia. Contudo, o parágrafo terceiro do artigo 59 permite que o locatário evite a desocupação, mesmo após a liminar, depositando judicialmente a totalidade dos valores devidos.
Além disso, o artigo 59 também prevê hipóteses de liminar dispensadas de caução, como nos casos de descumprimento de acordo firmado por escrito, com testemunhas, e prazo mínimo de seis meses para desocupação.
Já o artigo 64 da Lei do Inquilinato trata da execução provisória do despejo após a sentença. Segundo esse dispositivo, salvo em situações específicas de mútuo acordo ou infração contratual, a execução provisória depende de caução equivalente a doze até dezoito meses de aluguel.
Do fim do prazo de desocupação até a saída efetiva
Após o esgotamento do prazo fixado para desocupação, seja pela liminar, seja pela sentença, o artigo 65 da Lei do Inquilinato determina o cumprimento efetivo da medida. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da notificação ou intimação, o despejo será executado, inclusive com o uso de força, se necessário.
Portanto, esgotado o prazo sem desocupação voluntária, o oficial de justiça procede à desocupação forçada. Isso encerra definitivamente o processo, garantindo a retomada do imóvel pelo locador.
Estimativa geral de tempo do processo
Na prática, um despejo por falta de pagamento com liminar concedida costuma ter desocupação em poucas semanas após a decisão judicial. Já processos sem liminar, com apresentação de defesa e eventual purga da mora, podem se estender por vários meses.
Além disso, recursos interpostos pelo locatário podem prolongar ainda mais o trâmite, especialmente em comarcas com maior volume processual. Consequentemente, o tempo total varia conforme a região, a existência de garantia contratual e a conduta processual das partes.
A orientação de Thales de Menezes sobre despejo por falta de pagamento
O advogado Thales de Menezes, referência em direito imobiliário em Goiânia e em todo o estado de Goiás, costuma alertar sobre a importância da garantia locatícia. Contratos sem fiador, seguro-fiança ou caução facilitam significativamente a concessão da liminar.
Segundo Thales de Menezes, formalizar corretamente a notificação extrajudicial acelera todo o processo posterior. Ele recomenda que locadores documentem cada tentativa de cobrança amigável antes de ingressar com a ação judicial.
Além disso, Thales de Menezes destaca que a orientação jurídica adequada evita erros processuais que costumam atrasar despejos em Goiânia e região. Um pedido de liminar bem fundamentado reduz consideravelmente o tempo total até a desocupação.
Conclusão
Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento depende diretamente da existência de garantia contratual, da concessão de liminar e da conduta do locatário durante o processo. Os artigos 9º, 59, 62, 64 e 65 da Lei do Inquilinato regulam cada etapa dessa tramitação.
Em suma, contratos sem garantia locatícia permitem liminar mais rápida, mediante caução de três meses de aluguel. Já a purga da mora, prevista no artigo 62, pode alongar o processo quando o locatário quita o débito.
Por fim, recomenda-se sempre buscar orientação jurídica especializada antes de ajuizar ou responder a uma ação de despejo. Isso garante o cumprimento correto do procedimento e reduz o tempo total até a solução do conflito.
Perguntas Comuns
Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento em média?
O tempo varia conforme a existência de liminar e a conduta do locatário. Com liminar concedida, a desocupação pode ocorrer em poucas semanas, já que o prazo legal é de quinze dias após a decisão. Sem liminar, o processo segue o rito ordinário e pode durar vários meses, especialmente se houver purga da mora ou recursos. Contratos sem garantia locatícia costumam ter tramitação mais rápida, conforme o artigo 59 da Lei do Inquilinato.
Qual a diferença entre despejo por falta de pagamento e denúncia vazia?
O despejo por falta de pagamento decorre da inadimplência do locatário, conforme o artigo 9º da Lei do Inquilinato. Já a denúncia vazia ocorre sem necessidade de justificativa, geralmente em contratos prorrogados por prazo indeterminado. Enquanto o primeiro exige comprovação do débito, o segundo depende apenas de notificação prévia ao locatário, respeitando o prazo legal para desocupação voluntária do imóvel.
É obrigatório notificar o inquilino antes do despejo?
Sim, a notificação prévia é essencial na maioria dos casos, especialmente na denúncia vazia. Ela formaliza a intenção do locador e concede prazo para desocupação ou regularização do débito. A notificação pode ser extrajudicial, via cartório, ou judicial. Sem essa formalização, o locador pode enfrentar questionamentos processuais que atrasam ainda mais o andamento da ação de despejo.
Quando é possível pedir liminar no despejo por falta de pagamento?
A liminar é cabível quando o contrato de locação está desprovido de garantia locatícia, conforme o artigo 59, parágrafo primeiro, inciso nono, da Lei do Inquilinato. Nesse caso, o locador deve prestar caução equivalente a três meses de aluguel. Deferida a liminar, o prazo para desocupação é de quinze dias, salvo se o locatário depositar judicialmente a totalidade do débito.
O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
Sim, por meio da purga da mora, prevista no artigo 62 da Lei do Inquilinato. O locatário pode quitar o débito atualizado dentro do prazo da contestação, evitando a rescisão do contrato. Contudo, essa possibilidade pode ser limitada conforme o histórico de purgas anteriores no mesmo contrato. Por isso, recomenda-se orientação jurídica imediata diante de qualquer notificação de despejo.
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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes
