Quem construir em LOTE INVADIDO tem direito a ser ressarcido pelo dono se for obrigado a sair?

Será que se uma pessoa invadir um lote abandonado, construir uma casa ali e depois ser obrigado a sair do imóvel, ele terá direito a ser ressarcido por construir em lote invadido? Já abordamos em outro artigo sobre se o invasor de um imóvel tem direito ou não pelo ressarcimento das reformas feitas no imóvel.

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O invasor tem direito a ser ressarcido pelas reformas que fez no imóvel que ocupou?

Quando alguém invade um lote e constrói uma casa no local, surge a dúvida sobre eventual direito de indenização. Muitos invasores, ao serem obrigados a sair, afirmam que devem ser ressarcidos pelo valor gasto na construção. A questão gera debate, mas o Código Civil responde de forma clara. Este artigo explicará detalhadamente como a lei brasileira trata essas situações, quais são os direitos do proprietário e se há ou não direitos do invasor.

A posse irregular e suas consequências jurídicas

O sistema jurídico brasileiro protege a posse e a propriedade. No entanto, essa proteção não se aplica de forma indistinta. Existe uma diferença essencial entre a posse de boa-fé e a posse de má-fé.

A posse de boa-fé ocorre quando alguém acredita, de forma legítima, que é dono ou tem direito de usar o imóvel. Já a posse de má-fé é aquela obtida por invasão, violência, abuso de confiança ou clandestinidade.

Quem invade um lote sem autorização do proprietário pratica posse de má-fé. Nesses casos, o invasor não adquire nenhum direito de permanecer no local, tampouco de ser indenizado pela construção realizada.

O artigo 1.255 do Código Civil

O Código Civil regula expressamente essa situação no artigo 1.255. O texto da lei dispõe:

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização. Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

O dispositivo traz duas situações jurídicas distintas. Se a pessoa construiu em terreno alheio de boa-fé, poderá ter direito à indenização. Em alguns casos excepcionais, a construção pode até gerar a aquisição da propriedade do solo. Mas quando se trata de invasão, há posse de má-fé. Nesse cenário, o invasor não terá direito algum sobre o bem.

O que significa agir de boa-fé?

A boa-fé se caracteriza quando o ocupante acredita, de forma legítima e justificada, que possui direito sobre o imóvel. É o caso de quem compra um lote de quem se apresenta como proprietário, registra contrato, paga pelo bem e só depois descobre que o vendedor não era dono.

Nesse contexto, o comprador não agiu com intenção de invadir ou fraudar. Ele agiu acreditando que era legítimo possuidor. Nessa hipótese, a lei garante a ele a indenização pelas construções ou benfeitorias realizadas.

O possuidor de má-fé

Já o invasor que ocupa lote sem autorização ou sem qualquer título é considerado possuidor de má-fé. O Código Civil, em diversos dispositivos, reforça que o possuidor de má-fé não tem direito a indenização por construções.

O artigo 1.201 do Código Civil dispõe:

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.

O artigo 1.202 complementa:

Art. 1.202. A posse de má-fé dá-se quando o possuidor tem ciência do vício ou do obstáculo que impede a aquisição da coisa.

Portanto, quem invade conscientemente o imóvel sabe que não tem direito a ele. Sua conduta configura má-fé.

A reintegração de posse como medida protetiva

O proprietário de um lote invadido tem direito de acionar o Poder Judiciário para reaver sua posse. Isso é feito por meio da ação de reintegração de posse, prevista no Código de Processo Civil.

O artigo 560 do Código de Processo Civil dispõe:

Art. 560. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no de esbulho.

No caso da invasão, ocorre esbulho, que é a perda da posse em razão de ato violento, clandestino ou abusivo. Assim, o juiz pode determinar a reintegração imediata do proprietário no imóvel.

O pedido de ressarcimento pelo invasor

Em muitos casos, durante a reintegração de posse, o invasor alega que só sairá do imóvel se receber indenização pela construção realizada. No entanto, a lei não dá amparo a esse pedido quando existe má-fé.

O invasor não pode exigir ressarcimento, pois sabia desde o início que não era dono. Todo investimento feito foi por sua conta e risco.

Diferença em relação às benfeitorias

É importante distinguir construções de benfeitorias. Benfeitoria é a obra ou gasto feito em um bem para conservá-lo, melhorá-lo ou evitar sua deterioração.

O Código Civil, em seu artigo 1.219, garante que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis. Já o possuidor de má-fé só tem direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias, mas não pode reter o imóvel até receber a indenização.

O texto da lei é o seguinte:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Art. 1.220. O possuidor de má-fé tem direito apenas às benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.

Portanto, mesmo que o invasor alegue ter realizado melhorias no terreno, não terá direito à indenização plena. Sua condição de má-fé impede a maioria dos direitos reconhecidos ao possuidor de boa-fé.

O risco de perder tudo

O artigo 1.255 do Código Civil é categórico. O invasor perde em proveito do proprietário tudo o que construiu, sem direito a ressarcimento. A casa ou construção passa a integrar automaticamente o patrimônio do dono do terreno.

Assim, quem invade um lote para construir uma casa assume o risco de perder todo o investimento. Não poderá alegar desconhecimento da lei, pois a ocupação irregular é uma prática de má-fé.

A proteção ao direito de propriedade

A Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXII, assegura o direito de propriedade. A invasão de lote afronta diretamente essa garantia constitucional. Por isso, o ordenamento jurídico não reconhece qualquer vantagem ao invasor.

O texto da Constituição estabelece:

“Art. 5º. (...) XXII - é garantido o direito de propriedade;”

A lei protege a posse e a propriedade justamente para evitar a insegurança jurídica. Se fosse permitido ao invasor exigir ressarcimento, haveria estímulo às ocupações irregulares.

Quando pode haver indenização?

A indenização só ocorre quando o ocupante prova a boa-fé. Isso acontece em casos nos quais a pessoa acredita, com base em documento aparentemente legítimo, que é proprietária.

Se não existe título de compra, contrato, escritura ou qualquer justificativa plausível, a posse será sempre de má-fé. O invasor, nesse caso, nunca terá direito à indenização.

Jurisprudência

Esse é o entendimento seguido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, como é possível notar pela seguinte decisão:

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÕES CONEXAS. AÇÃO DE USUCAPIÃO. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA POSSE PELO PERÍODO EXIGIDO. POSSE DESPROVIDA DE CAUSA JURÍDICA QUE A LEGITIME. POSSIBILIDADE DE REIVINDICAÇÃO DA COISA. INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES E BENFEITORIAS ÚTEIS. IMPOSSIBILIDADE. POSSUIDORA DE MÁ-FÉ. O proprietário tem a faculdade de reaver a coisa do poder de quem quer que ?injustamente a possua?. Essa posse injusta que autoriza a reivindicação não se confunde com aquela definida no art. 1.200 do CC (posse violenta, clandestina ou precária). O termo ?injustamente? do art. 1.228 do CC significa todo tipo de posse desprovida de causa jurídica eficiente capaz de respaldar o exercício da posse pelo réu, o que reflete exatamente à hipótese dos autos, razão pela qual deve ser acolhida a pretensão de reivindicação. Precedente do STJ. Além de injusta, a posse da apelada é de má-fé, na medida em que ela própria admitiu que antes mesmo do ajuizamento da ação de usucapião já tinha plena ciência de que a pessoa que lhe outorgou a posse não era o proprietário do lote. O proprietário se apresentou a ela com o respectivo título do domínio, e eles até formularam tratativas de acordo para a aquisição do lote, mas depois não avançaram. Ao possuidor de má-fé, serão indenizáveis somente as benfeitorias necessárias, nada além disso. A construção do muro, embora tenha a função de salvaguardar a delimitação territorial do bem, não pode ser considerada como benfeitoria necessária, sobretudo porque não evita a deterioração do imóvel?. Cuida-se de benfeitoria útil e não indenizável ao possuidor de má-fé (TJDF, AC 0001587-23). A edificação da casa não caracteriza benfeitoria, mas sim acessão artificial que também é insuscetível de indenização ao possuidor de má-fé (art. 1.255 do CC). PRIMEIRA APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO NÃO CONHECIDA. (TJGO, 0120085-97.2016.8.09.0011, 10ª Câmara Cível, RODRIGO DE SILVEIRA, 22/02/2024)

Se não fosse assim, seria muito fácil construtoras invadirem todos os lotes da cidade e começarem a construir casas no local, obrigando os proprietários dos lotes a pagarem pelas construções posteriormente.

A lei não pode permitir que algo assim aconteça.

Invasor de imóvel tem direito a indenização por reformas realizadas?

Outra dúvida muito comum sobre esse tema é se o invasor teria direito a uma indenização por todas as reformas que fizer no imóvel invadido durante o tempo em que esteve morando no local. A explicação é complexa, por isso escrevi um texto abordando apenas esse tema. O link é o seguinte: Invasor de imóvel tem direito a indenização por reformas realizadas?

Conclusão: Construir em lote invadido

Quem invade um lote e constrói uma casa no local não tem direito de ser ressarcido pela construção. O Código Civil é claro ao afirmar que toda edificação feita em terreno alheio passa a pertencer ao dono do lote.

A indenização só é possível quando o ocupante age de boa-fé, acreditando ser legítimo possuidor. No caso do invasor, a posse é de má-fé, o que afasta qualquer indenização.

O proprietário, diante da invasão, pode ajuizar ação de reintegração de posse para recuperar o imóvel. O invasor, por sua vez, terá que deixar o local sem qualquer compensação financeira, perdendo tudo o que construiu.

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