Quem paga as dívidas antigas dos imóveis no leilão? Advogado imobiliário explica

Há perigo em arrematar imóvel com dívidas? Como funciona o leilão de imóveis?

O leilão de imóveis pode parecer uma oportunidade imperdível: casas, apartamentos ou terrenos vendidos por preços abaixo do mercado. Mas será que é seguro participar de um leilão? Existe risco de comprar um imóvel com dívidas? A resposta é: sim, há riscos — e é fundamental entender o funcionamento do processo antes de se comprometer com uma arrematação.

O que é um leilão de imóvel?

Leilões de imóveis ocorrem quando bens são vendidos para pagamento de dívidas. Eles podem ser judiciais (determinados por decisão judicial) ou extrajudiciais (geralmente promovidos por bancos ou credores, nos termos da Lei nº 9.514/97, em caso de inadimplência em financiamentos com alienação fiduciária).

No leilão judicial, o imóvel pode ser penhorado para quitar dívidas trabalhistas, cíveis, tributárias, entre outras. Já no extrajudicial, é comum o imóvel ser leiloado após o devedor não pagar o financiamento e não regularizar a dívida no prazo legal.

O imóvel leiloado pode ter dívidas?

Sim. Esse é um dos maiores riscos para o arrematante. Em regra, as dívidas que acompanham o imóvel são aquelas “propter rem”, ou seja, vinculadas ao bem, como:

Débitos de IPTU;
Taxas condominiais vencidas;
Taxas de manutenção em loteamentos.

Essas dívidas podem ser cobradas do novo proprietário, mesmo que tenham sido contraídas pelo antigo dono.

Já as dívidas pessoais do antigo proprietário (empréstimos, financiamentos, cartões de crédito, etc.) não passam ao arrematante, salvo se houver fraude ou simulação no processo.

Como evitar problemas com imóveis no leilão?

O passo mais importante é analisar o edital do leilão. Nele constam todas as condições da venda, descrição do imóvel, existência de dívidas conhecidas, ocupação do bem, entre outros. Também é essencial:

Consultar a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, verificando se há penhoras, hipotecas ou alienações;
Verificar se o imóvel está ocupado – a desocupação pode ser difícil e envolver ações judiciais;
Checar débitos tributários e condominiais junto à prefeitura e ao condomínio;
Consultar um advogado especializado em leilões e direito imobiliário antes de participar do leilão.

A posse do imóvel é imediata?

Nem sempre. Em muitos casos, o imóvel está ocupado pelo antigo proprietário ou por terceiros. Isso pode exigir uma ação de imissão na posse ou até mesmo ações de despejo ou reintegração, dependendo da situação. Esses processos podem levar tempo e demandar custos adicionais.

Conclusão

Arrematar um imóvel em leilão pode ser um excelente negócio — mas exige cautela, informação e suporte jurídico. O maior perigo está em adquirir um bem com dívidas ocultas ou problemas na posse. Por isso, nunca participe de um leilão sem antes fazer uma análise detalhada e, de preferência, contar com a ajuda de um advogado imobiliário. O barato pode sair caro se o comprador agir sem planejamento.