Quem paga as despesas de conservação do condomínio?

Nesse pequeno artigo Thales de Menezes, advogado imobiliário irá explicar quem paga as despesas de conservação do condomínio.

A convivência em condomínio indiviso exige responsabilidade jurídica dos coproprietários. O Código Civil regula essas obrigações com clareza no artigo 1.315, que trata da participação do condômino nas despesas da coisa comum. O texto da lei é simples, mas sua interpretação exige atenção aos princípios da proporcionalidade, igualdade presumida e solidariedade entre condôminos.

Este artigo busca explicar, de forma clara e técnica, as implicações jurídicas do artigo 1.315 do Código Civil. A norma impõe o dever de concorrer para os custos de conservação e divisão do bem comum. Também define que, na ausência de prova em contrário, presume-se que todos os condôminos possuem partes iguais.

O que diz o Código Civil?

A redação do artigo 1.315 do Código Civil de 2002 estabelece:

O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Parágrafo único: Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

A norma se aplica ao condomínio geral, também chamado de condomínio em comum ou condomínio indiviso. Não se confunde com o condomínio edilício, regulado a partir do artigo 1.331 do mesmo diploma legal.

Esse tipo de condomínio ocorre quando duas ou mais pessoas possuem em conjunto um mesmo bem, sem que haja divisão material entre as partes. Isso é comum em heranças, compras conjuntas e investimentos compartilhados.

Obrigação proporcional às partes ideais

O caput do artigo 1.315 impõe a obrigação de contribuir com as despesas conforme a proporção da parte de cada condômino. O termo “proporção de sua parte” refere-se à chamada “parte ideal”, que é a fração abstrata do bem que cada coproprietário detém.

Por exemplo, se três pessoas são donas de um imóvel em condomínio, sendo dois com 25% e um com 50%, cada um deverá arcar com as despesas na proporção de sua parte.

Assim, as despesas devem seguir o critério da proporcionalidade. Essa regra garante justiça na partilha dos encargos, evitando enriquecimento sem causa de algum dos condôminos às custas dos demais.

Despesas de conservação e divisão da coisa

A lei cita expressamente dois tipos de despesa: conservação e divisão da coisa. Ambas são obrigações objetivas do condômino.

As despesas de conservação são aquelas necessárias para manter o bem em bom estado de uso, segurança e valor. Exemplos comuns são limpeza, pintura, reparos, pagamento de IPTU, taxas e seguro.

Já as despesas de divisão da coisa são aquelas relacionadas à partilha do bem comum. Ocorrem, por exemplo, em ações de extinção de condomínio, quando há necessidade de avaliar o bem, contratar perito, regularizar documentação, pagar impostos ou registrar a partilha.

O condômino deve contribuir para ambas, desde que respeitada a sua quota-parte. Essa obrigação decorre da propriedade comum e independe de uso efetivo do bem.

Suporte dos ônus do bem

O artigo também menciona que o condômino deve “suportar os ônus a que estiver sujeita” a coisa. Isso inclui todos os encargos legais, tributários ou contratuais vinculados ao bem.

Na prática, isso significa que os condôminos devem pagar impostos, taxas, encargos administrativos e até dívidas relacionadas ao bem. Mesmo que apenas um deles utilize o imóvel, todos devem contribuir proporcionalmente.

Essa regra decorre do princípio da indivisibilidade da coisa comum. Enquanto o bem não for dividido, todos os condôminos respondem pelos encargos que recaem sobre ele.

Presunção de igualdade entre condôminos

O parágrafo único do artigo 1.315 estabelece uma presunção legal: “Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos”.

Essa presunção é relativa. Pode ser afastada por prova documental que demonstre a existência de partes desiguais. Por exemplo, escritura pública, contrato particular ou sentença judicial.

Na ausência de prova em contrário, presume-se que todos os condôminos possuem direitos e deveres iguais. Essa regra facilita a administração da coisa comum e a cobrança das obrigações entre os coproprietários.

O que acontece se o condômino não pagar sua parte?

O Código Civil, em seu artigo 1.316, prevê as consequências do inadimplemento. A redação é a seguinte:

“O condômino que pagar as despesas ou prestações exigidas pelos proprietários comuns poderá cobrar-lhes a quota que lhes caiba, acrescida de juros.”

Se um condômino pagar sozinho as despesas do bem, ele poderá cobrar dos demais suas respectivas quotas. Esse direito tem natureza de reembolso e pode ser exercido judicialmente, com a cobrança dos valores pagos e dos juros devidos.

A jurisprudência reconhece esse direito ao reembolso, independentemente de notificação prévia ou autorização dos demais condôminos. Basta que o pagamento tenha sido necessário e proporcional.

É possível isentar-se das despesas?

Não. O condômino não pode alegar que não utiliza o bem para se eximir das despesas. O Código Civil não faz distinção entre condômino usuário e condômino não usuário.

A obrigação decorre da titularidade do bem. Quem possui parte ideal na coisa comum responde por sua conservação, divisão e encargos. Essa regra protege a coletividade dos condôminos e preserva o valor do bem comum.

Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu nesse sentido. Em diversos julgados, firmou-se o entendimento de que todos os condôminos devem arcar com os encargos da propriedade, mesmo que não usufruam do imóvel.

Essa lei se aplica ao condomínio edilício?

Não. O artigo 1.315 aplica-se ao condomínio geral ou em comum, previsto nos artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil. Já o condomínio edilício tem regramento próprio a partir do artigo 1.331 do mesmo código.

No condomínio edilício, as regras sobre rateio de despesas estão nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Nessa modalidade, as frações ideais costumam estar definidas na convenção condominial, e o inadimplemento gera sanções específicas, como multas e juros.

Portanto, é essencial identificar corretamente a natureza jurídica do condomínio para aplicar o artigo correto da lei. O artigo 1.315 não se aplica aos edifícios regidos pela convenção condominial, mas sim aos bens em condomínio indiviso.

Considerações finais: Quem paga as despesas de conservação do condomínio?

O artigo 1.315 do Código Civil impõe um dever claro e objetivo ao condômino: contribuir, conforme sua parte ideal, para a conservação, divisão e encargos do bem comum.

Essa obrigação é solidária entre os coproprietários e não depende do uso efetivo da coisa. A inadimplência autoriza a cobrança judicial da quota-parte devida, com acréscimos legais.

A presunção de igualdade entre os condôminos pode ser afastada mediante prova documental. Sem isso, todos respondem igualmente pelas obrigações do condomínio.

Em caso de conflito, é recomendável a mediação extrajudicial ou a propositura de ação de extinção de condomínio, nos termos do artigo 1.322 do Código Civil.

Conhecer o artigo 1.315 é essencial para evitar litígios e garantir uma administração equilibrada do bem comum. O direito de propriedade impõe deveres, e o descumprimento dessas obrigações pode gerar sérias consequências jurídicas.

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