Uma grande preocupação presente na maioria dos contratos de locação é a respeito das reformas no imóvel. Quem é o responsável por reformar o imóvel? Consertar rachaduras, vazamentos e infiltrações? Sou ressarcido pelas reformas que fizer no imóvel alugado? São perguntas diárias aqui no escritório. Então neste artigo serão respondidas algumas delas.
No Direito Brasileiro as reformas são chamadas de benfeitorias. Elas desempenham um papel fundamental na valorização e preservação dos imóveis. Estas melhorias realizadas em propriedades podem ser classificadas em três categorias distintas: benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias. Compreender essas distinções é crucial para tanto para proprietários quanto para aqueles envolvidos em questões jurídicas relacionadas aos imóveis.
Benfeitorias Necessárias: Conservação e Prevenção
As benfeitorias necessárias referem-se a intervenções realizadas com o propósito de preservar o imóvel, evitando seu desgaste ou deterioração ao longo do tempo. Estas melhorias são essenciais para manter a funcionalidade e a estrutura básica da propriedade. Exemplos comuns incluem reparos para corrigir infiltrações, substituição de elementos estruturais desgastados ou comprometidos, entre outros. O principal objetivo é assegurar a integridade do imóvel e garantir sua durabilidade.
Benfeitorias Úteis: Otimização e Acréscimo de Valor
As benfeitorias úteis referem-se a melhorias que não apenas preservam, mas também aprimoram a propriedade, agregando valor e utilidade. Estas intervenções vão além da manutenção básica e são destinadas a otimizar o espaço ou aumentar sua funcionalidade. Exemplos incluem a construção de novos cômodos, instalação de sistemas de segurança avançados, ampliação da área construída ou adição de comodidades, como garagens adicionais. O propósito principal é aprimorar o imóvel, tornando-o mais prático e valioso para seus ocupantes.
Benfeitorias Voluptuárias: Estética e Apreciação Estética
Por fim, as benfeitorias voluptuárias são aquelas realizadas com o intuito de proporcionar prazer estético ou recreativo, sem necessariamente aumentar a funcionalidade ou a utilidade do imóvel. Essas melhorias se concentram na estética e na aparência visual da propriedade. Podem incluir modificações decorativas, como paisagismo elaborado, reformas luxuosas em acabamentos, instalações artísticas, entre outras intervenções que visam principalmente a beleza e o encanto visual do local.
De quem é a reponsabilidade?
Agora que você sabe a diferença entre as benfeitorias, vamos explicar quem é o responsável pelas reformas no imóvel de locação.
As benfeitorias utéis são de responsabilidade do proprietário do imóvel pois tratam da estrutura do bem.
As benfeitorias necessárias não possuem regras fixas. Dependerá muito do tipo de reforma que será feita no imóvel.
Já as benfeitorias voluptuárias são de responsabilidade do locatário (inquilino) pois elas são para puro embelezamento do local.
Mas e se o locatário fizer a reforma, ele será ressarcido?
Sobre esse caso a lei é bastante clara.
Se o locatário fizer uma reforma necessária no imóvel, ele deverá ser ressarcido.
Já com relação a reforma útil, se exige uma autorização do locador. Se ele dar essa autorização, ele é responsável por pagar a obra, e deverá ressarcir o inquilino caso este a faça. Se ele não autorizar e mesmo assim o inquilino fizer a reforma, ele não será ressarcido.
É o que determina o artigo 35 da lei do inquilinato. Veja:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Já com relação as reformas voluptuárias. Essas não são ressarcidas pois são para puro embelezamento do imóvel.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Considerações Finais
É fundamental compreender as diferenças entre esses tipos de benfeitorias, especialmente em questões legais, como a indenização por benfeitorias em caso de desapropriação ou em disputas entre locador e locatário. Reconhecer a natureza e o propósito de cada tipo de melhoria é essencial para determinar responsabilidades, direitos e compensações relacionadas aos imóveis.
Em suma, as benfeitorias necessárias visam à preservação, as úteis buscam otimização e aumento de valor, enquanto as voluptuárias priorizam a estética e o prazer visual. A compreensão dessas categorias é crucial para uma gestão eficaz e legalmente informada dos imóveis no contexto do direito imobiliário brasileiro.
Se ainda tiver qualquer dúvida, procure um advogado especialista em direito imobiliário.
