Quem paga o IPTU? Inquilino ou Proprietário? E a Taxa de Condomínio?

A dúvida sobre quem arca com o IPTU e as taxas condominiais em contratos de locação é muito comum. Essa questão gera conflitos entre locador e locatário e pode resultar em cobranças indevidas. Por isso é essencial compreender a regra legal, a distinção entre obrigação tributária e obrigação contratual, e as nuances práticas que definem responsabilidades durante a locação.

No vídeo abaixo explico tudo o que você precisa saber sobre cobrança de IPTU e Taxa de Condomínio. Caso prefira assistir ao invés de ler o texto, clique abaixo:

Regra geral sobre IPTU: contribuinte legal

Por regra do Código Tributário Nacional, o contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel.

“Art. 34. Contribuinte do impôsto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.”

Ou seja, ao Município tem a opção de cobrar o imposto tanto do proprietário quanto do possuidor, nesse caso o inquilino. Essa característica torna o proprietário também o sujeito passivo da obrigação tributária perante o Fisco municipal.

Transferência da obrigação de pagar IPTU

Repare que na lei citada acima o proprietário é o primeiro da lista sobre quem deveria pagar o IPTU. O mesmo princípio pode ser observado pela lei do inquilinato, como fica claro no seguinte artigo:

“Art. 22. O locador é obrigado a: [...] VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;”

Logo, inicialmente, a obrigação de pagar o IPTU é do locador, ou seja, do proprietário. Entretanto, o contrato de locação pode transferir ao inquilino essa obrigação.

Mas é importante destacar que a prefeitura não tem conhecimento sobre os contratos de locações que estão vigentes sobre os imóveis, então ela irá cobrar o imposto daquele que tem registro com ela, ou seja, o proprietário, mesmo que o imóvel esteja alugado. Mesmo com cláusula contratual transferindo o encargo ao locatário, a Prefeitura continuará cobrando o proprietário enquanto o nome dele constar como contribuinte.

Se o inquilino não pagar o IPTU por cláusula contratual, o município pode exigir o tributo do proprietário, que é o devedor legal. Caberá ao proprietário, então, discutir ressarcimento com o inquilino com base no contrato.

Assim, a cláusula não exime o dono do imóvel da responsabilidade fiscal, apenas cria um vínculo de natureza civil entre locador e locatário.

Efeitos de inadimplência do IPTU no imóvel

A falta de pagamento do IPTU pode gerar consequências administrativas como inscrição em dívida ativa e execuções fiscais. Essas medidas recaem sobre o contribuinte legal, normalmente o proprietário. Em determinadas circunstâncias, o Município pode ajuizar execução fiscal e, após trânsito em julgado, penhorar bens do devedor, inclusive o próprio imóvel.

Caso seja combinado entre o locador e o inquilino que este é que ficaria responsável pelo imposto, mas ele não cumpre com suas obrigações e o nome do proprietário é inscrito na dívida ativa, uma ação de indenização por danos morais também poderá ser ajuizada para pedir o ressarcimento pela dor de cabeça sofrida.

Contrato bem redigido evita surpresas

Um contrato de locação claro e assinado por ambas as partes reduz riscos. A cláusula que trata de tributos deve explicitar quem pagará o IPTU, o prazo de pagamento, a forma de comprovação e o procedimento em caso de cobrança pelo município ao proprietário. Também é recomendável prever a obrigação de apresentação de comprovantes ao final do contrato.

Um advogado especialista em direito imobiliário é essencial nessa fase. De nada adianta um contrato se ele for mal escrito.

Diferenciação entre despesas ordinárias e extraordinárias

O inquilino não é obrigado a pagar toda a taxa de condomínio. A lei do inquilinato é clara ao determinar que algumas obrigações são do proprietário do imóvel e outras do morador, que não precisam ser necessariamente a mesma pessoa, como no caso do imóvel estar alugado.

As despesas condominiais costumam se dividir entre ordinárias e extraordinárias. As ordinárias são aquelas de manutenção rotineira – limpeza, conservação, salários de empregados, energia e água das áreas comuns. As extraordinárias incluem obras estruturais, reformas de fachada, melhorias ou benfeitorias que aumentem o valor do edifício.

Quem paga as despesas ordinárias de condomínio?

A Lei do Inquilinato prevê que as despesas ordinárias do condomínio são de responsabilidade do inquilino, salvo disposição contratual em contrário.

“Art. 23. O locatário é obrigado a: [...] XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.”

A mesma lei se preocupa em definir algumas despesas ordinárias, veja a lista que ela apresenta:

1. Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

2. Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

3. Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

4. Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

5. Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

6. Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

7. Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

8. Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

9. Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.”

Todas essas quem deve pagar é o inquilino, não o proprietário.

Despesas extraordinárias: obrigação do proprietário

Em regra, as despesas extraordinárias são atribuídas ao proprietário.

“Art. 22. O locador é obrigado a: [...] X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.”

Assim como nas despesas ordinárias, a lei do inquilinato também se preocupa em listar algumas despesas extraordinárias. Veja o rol apresentada por ela:

1. Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

2. Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

3. Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

4. Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

5. Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

6. Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

7. Constituição de fundo de reserva.

Todas essas despesas devem ser pagas pelo proprietário, não pelo inquilino.

O boleto do condomínio normalmente discrimina o valor total, indicando quotas ordinárias, fundo de reserva e eventual parcela de obra. Ao receber o boleto, inquilino e proprietário devem verificar a discriminação. Caso exista cobrança de obra extraordinária, o inquilino pode recusar pagamento e o proprietário deverá assumir o encargo.

Conflitos surgem com frequência quando o boleto condominial não discrimina corretamente itens, quando o síndico cobra antecipações para obras e quando o contrato é omisso. Falta de clareza sobre quem responde por multas, juros ou débito anterior à locação também provoca litígios entre as partes.

Paguei a despesas que não era minha. E agora?

Se o inquilino pagar despesas que legalmente são do proprietário, caberá pedido de restituição. É essencial guardar comprovantes de pagamento e enviar notificação ao locador solicitando reembolso. Em falta de acordo, o locatário pode propor ação de cobrança ou execução de quantia em juízo, com anexação dos documentos.

Recibos, comprovantes bancários, comunicações por escrito e o próprio contrato são peças-chave para comprovar quem pagou e o motivo do pagamento. Em eventual ação, a prova documental facilita a restituição ou a compensação dos valores indevidamente pagos.

Na prática, muitos proprietários preferem fazer descontos em alugueis futuros para compensar valores pagos em taxa de condomínio. É a forma mais simples e prática de realizar esse ato.

Ao receber cobrança indevida, reúna documentos comprobatórios, comunique o síndico e o proprietário por escrito e exija esclarecimentos. Se não houver solução administrativa, formalize notificação extrajudicial e, em último caso, procure assistência jurídica para pleitear a devolução dos valores em juízo.

Conclusão sobre Quem paga o IPTU e Taxa de Condomínio

Em síntese: o IPTU é, por lei, obrigação do proprietário perante o município, mas o contrato pode transferir seu pagamento ao inquilino. As despesas ordinárias do condomínio tendem a ser de responsabilidade do locatário; as extraordinárias, do proprietário. Um contrato claro e comprovantes organizados evitam disputas e protegem ambas as partes.

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