Quando alguém compra um imóvel não se preocupa com as condições de rescisão do contrato pois imaginam que nunca precisarão desistir do negócio e devolver a casa ou apartamento. Então as cláusulas do contrato que tratam sobre essa questão costumam ser ignoradas.
Acontece que essas cláusulas são uma das mais importantes de toda negociação pois podem significar a perda de todo o investimento que você lutou uma vida para conseguir.
É comum contratos de compromisso de compra e venda que estipulam multa de 50%, 70% e até mesmo 100% sobre o valor pago no caso de desistência do imóvel. Mas saiba que essas multas podem ser severamente reduzidas na justiça.
Importante deixar claro que a cobrança desta multa elevado não é ilegal. As partes tem o direito de escolher a multa que bem entenderem em seus contratos, com algumas ressalvas.
O que acontece é que se o juiz considerar essa multa muito pesada, ele tem o poder e direito de diminuir ela para um valor que considerar justo. É o que determina o artigo 413 do Código Civil:
“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”
Então não importa o que diz o contrato. O juiz poderá modificar a multa de distrato do contrato de compra e venda do imóvel para o valor que ele considerar justo.
Esse valor tem sido determinado pelo judiciário de todo país como de 10% a 25% do valor pago pelo imóvel. Logo, de tudo que o comprador pagou no imóvel, a construtora terá o direito de reter de 10% a 25% e terá que devolver a ele de 90 a 75% de tudo que recebeu.
Veja a seguinte decisão do TJGO neste sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL DE 10% (DEZ POR CENTO). PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. No caso de descumprimento de cláusulas do contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do comprador, em razão do seu inadimplemento, é razoável a retenção, pelo vendedor, de parte dos valores pagos, no percentual de 10% (dez por cento), consoante orientação jurisprudencial do e. Superior Tribunal de Justiça e desta Corte de Justiça. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJGO, APELACAO CIVEL 262522-07.2013.8.09.0064, Rel. DES. ALAN S. DE SENA CONCEICAO, 5A CAMARA CIVEL, julgado em 09/07/2015, DJe 1828 de 17/07/2015)
Neste mesmo sentido tem decidido o STJ, como é possível observar pela seguinte jurisprudência:
“CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. (STJ - AGRESP 244625/SP - DJ DATA: 25/02/2002 PG: 00376 - RELATOR: MIN. CASTRO FILHO - DATA DA DECISÃO: 09/10/2001 - TERCEIRA TURMA).
Portanto, se você quer desistir de um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, seja apartamento, casa, lote, não importa, você terá o direito de receber de volta de 75 a 90% de tudo que pagou, corrigido monetariamente, em uma única parcela.
Mas isso só será possível se você procurar um advogado especialista em direito imobiliário para te ajudar.
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