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Despejo por Falta de Pagamento do Aluguel e Encargos

  • Foto do escritor: Thales de Menezes
    Thales de Menezes
  • 4 de abr.
  • 4 min de leitura

Atualizado: há 6 dias

Falta de Pagamento do Aluguel

O aluguel é a principal obrigação do inquilino em um contrato de locação. Quando o pagamento deixa de ser feito dentro do prazo, o locador pode buscar a rescisão do contrato e a retomada do imóvel.

O Art. 9º, inciso III, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê que a locação pode ser desfeita "em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos". Esse dispositivo legal garante proteção ao proprietário, permitindo que ele recupere o imóvel em caso de inadimplência do inquilino.

Mas como funciona esse processo? O inquilino tem direito a prazo para regularizar a dívida? Vamos explorar essas questões em detalhes.

 

O Que São Aluguel e Encargos?

Antes de entender a rescisão por inadimplência, é importante saber quais são as obrigações financeiras do inquilino:


Aluguel

É o valor acordado no contrato que o locatário deve pagar ao locador pelo uso do imóvel.


Encargos Locatícios

Além do aluguel, o inquilino pode ser responsável pelo pagamento de:

  1. Taxas condominiais (caso o imóvel esteja em um condomínio).

  2. IPTU (se acordado no contrato que é responsabilidade do inquilino).

  3. Despesas de consumo (água, luz, gás, entre outros).

  4. Seguro-fiança e outras garantias contratuais, se houver.

Se houver atraso no pagamento de qualquer um desses encargos, o contrato pode ser rescindido.

 

Quando o Inquilino é Considerado Inadimplente?

O inquilino é considerado inadimplente logo após o vencimento do aluguel e encargos. No entanto, alguns contratos podem prever prazo de tolerância de alguns dias, o que deve ser respeitado.

Se o pagamento não for realizado dentro do prazo, o locador pode:

  1. Cobrar multas e juros previstos no contrato.

  2. Notificar o inquilino para regularizar a situação.

  3. Propor ação de despejo se a dívida não for quitada.

 

O Que o Locador Pode Fazer em Caso de Inadimplência?

Se o inquilino não pagar o aluguel e demais encargos, o locador pode tomar medidas legais para reaver o imóvel. O caminho mais comum é entrar com ação de despejo por falta de pagamento.


Passo a Passo para o Despejo por Falta de Pagamento

  1. Notificação ao Inquilino: O locador pode enviar uma notificação formal informando a dívida e dando prazo para pagamento.

  2. Ação de Despejo: Se a dívida não for quitada, o locador pode ajuizar uma ação de despejo.

  3. Possibilidade de Purga da Mora: Durante a ação, o inquilino pode quitar a dívida (aluguel + encargos + juros e custas processuais) para evitar o despejo.

  4. Execução da Desocupação: Se o pagamento não for feito, o juiz determinará a saída do inquilino do imóvel.

A ação de despejo pode ser rápida se o contrato estiver garantido por fiador, caução ou seguro-fiança, pois o locador pode requerer liminar de despejo em 15 dias.

 

O Inquilino Pode Evitar o Despejo?

Sim. Se o inquilino estiver devendo aluguel e encargos, ele tem algumas alternativas:

  1. Negociar um acordo com o locador para parcelamento da dívida.

  2. Utilizar o direito de purga da mora, ou seja, quitar a dívida durante a ação de despejo e continuar no imóvel.

  3. Verificar se houve erro na cobrança, pois às vezes ocorrem falhas no cálculo dos encargos.

Se o inquilino quitar a dívida dentro do prazo concedido pelo juiz, o despejo será evitado e o contrato continuará válido.

No entanto, se a inadimplência se repetir dentro de 24 meses, o direito de purga da mora pode ser negado, resultando na saída definitiva do imóvel.

 

O Que Acontece Com as Garantias do Contrato?

Em contratos com garantias, o locador pode utilizar fiador, caução ou seguro-fiança para cobrir os valores devidos. Veja como funciona em cada caso:

  1. Fiador: O locador pode cobrar do fiador os aluguéis atrasados.

  2. Seguro-fiança: A seguradora pode pagar o aluguel ao locador e depois cobrar do inquilino.

  3. Depósito caução: O valor depositado pode ser usado para quitar parte da dívida.

Mesmo com garantia, o locador ainda pode entrar com ação de despejo, caso a dívida não seja paga.

 

Exemplo Prático

Maria alugou um apartamento de Carlos e tinha que pagar R$ 2.000,00 de aluguel, mais R$ 500,00 de condomínio e IPTU.

Ela atrasou os pagamentos por três meses, acumulando uma dívida de R$ 7.500,00. Carlos notificou Maria sobre a dívida, mas ela não pagou.

Carlos então entrou com uma ação de despejo por falta de pagamento. Durante o processo, Maria quitaria toda a dívida, incluindo juros e custas judiciais, e conseguiu evitar o despejo.

Se Maria não tivesse pago, o juiz ordenaria a desocupação do imóvel.

 

Como Evitar Problemas Com Inadimplência?

Tanto inquilinos quanto locadores podem tomar medidas para evitar problemas financeiros. Algumas dicas:

Inquilino: 

  • Planeje seus gastos e pague os aluguéis e encargos em dia.

  • Se tiver dificuldades financeiras, tente negociar com o locador antes de acumular dívidas.

  • Leia atentamente o contrato e entenda as penalidades por atraso.

Locador:

  • Exija garantias contratuais (fiador, caução ou seguro-fiança).

  • Monitore os pagamentos e notifique rapidamente o inquilino em caso de atraso.

  • Se necessário, busque um advogado para orientar sobre o despejo.


Contrato de locação perfeito

Caso você precise de um contrato de locação que te dê segurança contra problemas que podem surgir no aluguel é importante que leia o seguinte artigo que escrevi: "Contrato de locação PERFEITO! As cláusulas mais importantes."

 

Conclusão: Falta de Pagamento do Aluguel

O Art. 9º, inciso III, da Lei do Inquilinato protege o locador contra inadimplência, permitindo que a locação seja desfeita em caso de falta de pagamento do aluguel e encargos.

No entanto, a lei também assegura que o inquilino tenha a oportunidade de regularizar sua situação antes de ser despejado.

Se houver inadimplência, o locador pode:

  • Notificar o inquilino e tentar uma solução amigável.

  • Ingressar com ação de despejo por falta de pagamento.

  • Utilizar garantias contratuais para cobrir parte da dívida.

Já o inquilino pode:

  • Quitar a dívida para evitar o despejo.

  • Negociar um acordo com o proprietário.

  • Buscar alternativas financeiras antes de acumular débitos.

Se houver dúvidas sobre o processo de despejo ou negociação de dívidas, consultar um advogado especializado em direito imobiliário pode ajudar a garantir uma solução justa para ambas as partes.


Para ler mais artigos como esse, acesse o seguinte site: Thales de Menezes.

Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.

Advogado imobiliário em Goiânia


 
 

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