Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com devolução total do valor pago

A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta é um tema recorrente, sobretudo em tempos de crise econômica. Muitos compradores não conseguem cumprir os pagamentos, seja por imprevistos financeiros, seja por falha no planejamento. Nesses casos, surge a necessidade de romper o contrato e adiar o sonho da casa própria.

O Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor trazem previsões claras sobre os direitos do comprador e do vendedor. É fundamental compreender as hipóteses em que a construtora pode reter valores pagos e os casos em que a devolução deve ser integral.

Conceito e natureza jurídica do contrato

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é um acordo de vontades. A construtora se compromete a entregar um imóvel em prazo certo. O comprador, por sua vez, assume a obrigação de pagar o preço estipulado.

Essas são as obrigações principais. Caso uma das partes descumpra o contrato, estará em inadimplência. O inadimplemento abre caminho para a resolução contratual.

O artigo 475 do Código Civil é claro:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Esse dispositivo assegura o direito à rescisão sempre que houver descumprimento contratual.

Rescisão por iniciativa do comprador

Quando o comprador não consegue pagar, ele pode solicitar a rescisão contratual. Nesses casos, a construtora tem direito de reter parte dos valores pagos para cobrir despesas administrativas, tributárias e de publicidade.

A jurisprudência consolidou que essa retenção não pode ser abusiva. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a retenção razoável deve ficar entre 10% e 25% do valor pago, a depender do caso concreto.

O artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) reforça que cláusulas abusivas são nulas de pleno direito:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.”

Assim, mesmo havendo retenção, ela deve ser proporcional.

Essa figura jurídica é diferente da rescisão do contrato por descumprimento por parte da construtora abordada nesse texto. Escrevi um específico sobre esse tema recentemente. O link é o seguinte: Distrato de Contrato de Compra e Venda de Imóvel. Quanto recebo de volta?

Rescisão por inadimplemento da construtora

Nem sempre é o comprador quem inadimplente. Muitas vezes, a construtora deixa de entregar o imóvel no prazo combinado. Nesse caso, ela é quem descumpre o contrato.

O comprador pode então exigir a resolução contratual com devolução integral dos valores pagos, acrescidos de multa e correção monetária.

A jurisprudência do STJ tem reconhecido que, em caso de atraso injustificado na entrega, a construtora não pode reter valores. Pelo contrário, deve restituir tudo o que recebeu, além de indenizar pelos prejuízos.

O atraso configura inadimplemento contratual. A previsão está em linha com o artigo 475 do Código Civil e com a proteção ao consumidor prevista no CDC.

O distrato e a Lei nº 13.786/18

A Lei nº 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato, trouxe regras específicas para contratos de compra e venda de imóveis na planta. Ela estabelece percentuais máximos de retenção e prazos para devolução.

Nos contratos firmados após sua vigência, a construtora pode reter até 25% do valor pago em caso de desistência do comprador. Se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%.

O artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei do Distrato, prevê:

“Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, por iniciativa do adquirente ou em razão de seu inadimplemento, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, deduzidos os valores correspondentes à pena convencional, limitado a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.”

Essa lei trouxe segurança jurídica, mas também gerou críticas por ampliar a retenção em prejuízo do consumidor.

Atraso na obra e resolução contratual

O professor Scarvone Júnior destaca que o atraso na obra constitui inadimplemento da construtora. Nessa situação, o comprador pode buscar a resolução contratual com devolução integral dos valores.

“Assim como o promitente vendedor pode pedir a resolução por inadimplemento do comprador, este também pode ajuizar ação de resolução no caso de atraso nas obras.”

Portanto, o atraso da construtora não apenas permite o distrato, mas também garante ao comprador a restituição total, acrescida de multa.

Importância da assessoria jurídica

A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta envolve regras complexas. A construtora tende a impor retenções elevadas, muitas vezes acima do limite legal.

Por isso, é essencial contar com advogado especialista em direito imobiliário. Ele poderá avaliar o contrato, analisar a jurisprudência aplicável e defender os direitos do comprador em juízo.

Conclusão: Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel

A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta pode ocorrer tanto por inadimplemento do comprador quanto da construtora. Nos casos em que o consumidor desiste do contrato, a construtora pode reter parte dos valores pagos, mas essa retenção deve ser razoável e proporcional.

Por outro lado, quando a construtora atrasa a entrega do imóvel, o comprador tem direito à devolução integral do que pagou, além de indenização.

Conhecer a legislação aplicável e buscar orientação especializada é fundamental para assegurar seus direitos.

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.

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[¹] SCAVONE JUNIOR, Luiz António. Direito Imobiliário – Teoria e Prática, 2014, Ed. Forense, Pg. 340

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