Rescisão do Contrato de Locação por Necessidade de Reformas Urgentes

Todos sabem que caso o inquilino não pague o aluguel o contrato será rescindido com providência do despejo, mas há outras situações que autorizam o fim desse tipo de contrato. Nesse texto falarei sobre a rescisão do contrato de locação por necessidade de reformas urgentes.

O contrato de locação estabelece direitos e deveres tanto para o locador quanto para o locatário, buscando equilibrar os interesses de ambas as partes. Contudo, em algumas situações excepcionais, a locação pode ser desfeita antes do prazo inicialmente acordado. Um desses casos ocorre quando há necessidade de reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público, e que não possam ser realizadas com o locatário presente ou, caso possam, ele se recuse a permitir sua execução.

O Artigo 9º, inciso IV, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê essa possibilidade, garantindo que, em situações específicas, o locador tenha o direito de reaver o imóvel para atender a determinações de interesse público.

O Que São Reparações Urgentes?

As reparações urgentes são aquelas intervenções estruturais ou operacionais no imóvel que precisam ser realizadas de forma imediata para evitar riscos à segurança, à saúde ou à integridade da construção.

Geralmente, essas reformas são determinadas pelo Poder Público, que pode exigir a execução por meio de notificações, laudos técnicos ou decisões administrativas. Alguns exemplos comuns incluem:

• Risco estrutural: quando há comprometimento da fundação, paredes, vigas ou lajes, tornando o imóvel perigoso para ocupação.

• Danos causados por desastres naturais: como enchentes, deslizamentos de terra ou incêndios que exijam reconstrução.

• Problemas sanitários graves: infiltrações, mofo excessivo ou contaminação por agentes biológicos que comprometam a saúde dos ocupantes.

• Interdições determinadas pela Prefeitura: casos em que o imóvel precisa passar por adequações obrigatórias para atender normas de segurança.

 Quando qualquer dessas situações ocorre e a permanência do locatário impossibilita a realização das obras, o contrato pode ser rescindido, garantindo que as reformas sejam feitas sem impedimentos.

O Direito do Locador de Retomar o Imóvel

A Lei do Inquilinato permite ao locador retomar o imóvel quando a execução das reparações for imprescindível. Para isso, ele deve:

1. Comprovar a necessidade da obra: apresentar laudos técnicos, notificações do Poder Público ou qualquer documento oficial que ateste a urgência da intervenção.

2. Notificar formalmente o locatário: informando sobre a necessidade da desocupação, bem como os prazos para a realização das obras.

3. Buscar uma solução amigável: tentar um acordo para minimizar prejuízos ao locatário, especialmente se o contrato ainda estiver em vigência.

 Caso o inquilino não concorde com a desocupação, o locador pode entrar com uma ação de despejo, solicitando a retirada do ocupante para que as obras sejam iniciadas.

 

O Que Acontece Quando a Reforma Pode Ser Feita Com o Locatário no Imóvel?

Nem sempre as obras exigem a saída do inquilino. Em alguns casos, as reparações podem ser realizadas sem que o locatário precise desocupar o imóvel.

Porém, se o inquilino se recusar a permitir a realização das reformas, o locador poderá, da mesma forma, buscar a rescisão do contrato. Isso porque a negativa do inquilino pode impedir a execução de melhorias obrigatórias, prejudicando não apenas o proprietário, mas também terceiros, como vizinhos e órgãos públicos.

Quando há resistência do locatário em permitir a realização das obras, o locador pode recorrer à Justiça para garantir seu direito de efetuar as intervenções necessárias.

Direitos do Locatário em Caso de Rescisão do Contrato

Ainda que a rescisão seja permitida por lei, o locatário não pode ser prejudicado de forma arbitrária. Assim, alguns direitos devem ser respeitados:

• Aviso prévio: o inquilino deve ser notificado com antecedência razoável para que possa procurar um novo local para morar ou trabalhar.

• Indenização por prejuízos: se o locador agir de forma abusiva ou precipitada, sem real necessidade de obras, o locatário pode buscar reparação por eventuais danos financeiros.

• Depósito de caução e garantias: caso haja valores depositados como garantia do contrato, eles devem ser devolvidos conforme o previsto na Lei do Inquilinato.

Se houver um contrato por prazo determinado, o locatário pode questionar judicialmente a rescisão caso entenda que a necessidade das obras não foi devidamente comprovada. 

Exemplo Prático

Imagine que um edifício residencial apresenta rachaduras estruturais graves, colocando em risco a segurança dos moradores. A Prefeitura notifica o proprietário do imóvel, exigindo que sejam feitas obras emergenciais de reforço na estrutura.

O proprietário comunica os inquilinos sobre a necessidade da obra e pede a desocupação temporária dos apartamentos para a realização das reformas.

Alguns inquilinos aceitam a desocupação e buscam novas residências, enquanto outros se recusam a sair, alegando que não possuem outro local para morar.

Nesse caso, o locador pode entrar com uma ação judicial para reaver os imóveis, garantindo o cumprimento das exigências do Poder Público e evitando riscos à vida e ao patrimônio.

Se as obras pudessem ser feitas sem que os inquilinos saíssem, mas alguns se recusassem a permitir a execução, o locador ainda assim poderia pedir a rescisão do contrato, com base na recusa injustificada do locatário em consentir as reformas.

Contrato de locação perfeito

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Conclusão: Reformas Urgentes

O Artigo 9º, inciso IV, da Lei do Inquilinato estabelece que a locação pode ser encerrada caso o imóvel precise passar por reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.

Essa medida protege a segurança e o bem-estar tanto do proprietário quanto do inquilino, garantindo que obras essenciais sejam realizadas sem impedimentos.

Se a permanência do locatário inviabilizar as reformas, ele deverá desocupar o imóvel. Caso as reparações possam ser feitas com ele presente, mas ele se recusar a permitir a execução, o locador também pode buscar a rescisão do contrato.

Por outro lado, o locatário tem direito a prazo para desocupação, notificação prévia e eventual indenização caso seus direitos sejam desrespeitados.

Dessa forma, a legislação busca equilibrar os interesses das partes envolvidas, assegurando que tanto o direito à moradia quanto o direito à propriedade sejam preservados de forma justa.

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.