O que é Caução de Imóveis e qual seu limite?

A caução de imóveis é uma das modalidades de garantia previstas em contratos de locação. Ela serve para proteger o locador contra prejuízos em caso de inadimplência ou danos ao imóvel. Essa prática está prevista na Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, que regula as locações urbanas no Brasil.

O artigo 37 da Lei do Inquilinato estabelece:

“No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III – seguro de fiança locatícia; IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.”

Portanto, a caução é apenas uma das garantias possíveis, mas ganhou relevância por sua simplicidade e segurança jurídica.

Como funciona a caução de imóveis

Na prática, a caução de imóveis consiste no depósito de até três meses de aluguel, feito pelo locatário em favor do locador. Esse valor precisa seguir regras específicas.

O artigo 38 da Lei do Inquilinato determina:

“A caução em dinheiro não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel e deverá ser depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público, em nome do locador e do locatário.”

Isso significa que o valor não pode ficar em posse direta do locador. Ele deve obrigatoriamente ser depositado em uma conta conjunta, geralmente uma poupança, vinculada ao contrato.

O dinheiro somente poderá ser movimentado em três situações: por acordo entre locador e locatário, por término do contrato com quitação de todas as obrigações ou por determinação judicial.

Caução em imóveis, bens e garantias reais

Embora o termo mais comum seja a caução em dinheiro, também é possível oferecer bens como garantia. Essa modalidade é chamada de caução real.

Nesse caso, um bem durável, como um carro ou até mesmo um imóvel, pode ser dado em garantia. O bem fica vinculado ao contrato por meio de registro formal, geralmente por hipoteca ou penhor, conforme a natureza do bem oferecido.

Além disso, existe a caução fidejussória, em que um fiador se compromete a responder pelas obrigações do locatário. Essa garantia, embora prevista em lei, muitas vezes gera dificuldade porque depende de encontrar alguém disposto a assumir essa responsabilidade.

Devolução da caução

A devolução da caução é uma etapa fundamental. Após o encerramento do contrato e a entrega do imóvel, o locador deve verificar se houve inadimplência ou danos. Não havendo pendências, a quantia deve ser restituída integralmente.

A lei também prevê que o valor deve ser devolvido corrigido, incluindo os rendimentos da poupança vinculada. Assim, o locatário tem o direito de receber o montante atualizado.

Diferença entre caução e outras garantias

A caução é muitas vezes confundida com outras formas de garantia, mas possui características próprias.

A fiança, por exemplo, depende da indicação de uma terceira pessoa, o fiador, que assume a obrigação em caso de inadimplência. Já o seguro-fiança envolve contrato com seguradora, em que o locatário paga um valor mensal para garantir o aluguel.

A grande vantagem da caução de imóveis está em sua simplicidade e segurança. Não há necessidade de fiador ou contratação de seguro, e o valor fica garantido em uma conta conjunta, sob fiscalização legal.

O que diz a Lei do Inquilinato?

Além dos artigos 37 e 38, outros dispositivos da Lei nº 8.245/91 tratam da caução. O artigo 39 prevê que é nula qualquer cláusula que autorize o locador a ficar com a caução em caso de simples descumprimento contratual, sem análise judicial.

O texto legal dispõe:

“É nula de pleno direito a cláusula do contrato de locação que autorize o locador a ficar com a totalidade da caução em caso de inadimplemento.”

Isso significa que o locador não pode reter automaticamente a garantia. A retenção só pode ocorrer para compensar prejuízos comprovados, como aluguéis atrasados ou danos ao imóvel.

Caução em imóveis rurais

A Lei do Inquilinato trata das locações urbanas, mas também admite aplicação em algumas situações específicas envolvendo imóveis rurais. Além disso, o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) regula a locação e arrendamento de imóveis rurais, podendo permitir o uso de garantias semelhantes.

Assim, tanto em áreas urbanas quanto em áreas rurais, a caução de imóveis pode ser utilizada para proteger os interesses do proprietário.

Cuidados práticos com a caução

É importante observar alguns cuidados na hora de firmar um contrato com caução. O depósito nunca deve ser feito antes da assinatura do contrato. O locatário deve exigir comprovante do depósito na conta conjunta.

Além disso, o contrato deve ser claro sobre as condições de devolução da caução. Isso evita conflitos futuros e garante segurança para ambas as partes.

Outro ponto relevante é que, em caso de inadimplência ou danos, o locador não pode sacar a caução por conta própria. Ele deve comprovar o prejuízo e buscar acordo ou decisão judicial.

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Conclusão

A caução de imóveis é uma forma prática e segura de garantir contratos de locação. Regulamentada pela Lei do Inquilinato, oferece proteção ao locador sem criar barreiras excessivas ao locatário.

Quando utilizada corretamente, proporciona equilíbrio entre as partes, segurança jurídica e tranquilidade na relação contratual. Por isso, continua sendo uma das garantias mais adotadas no mercado de locação de imóveis no Brasil.

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.