Tudo sobre o Novo IMPOSTO de IMÓVEIS (REARP)!

O mercado imobiliário brasileiro está em alerta máximo com a notícia do novo imposto de imóveis. Lei Nº 15.265 de 2025 chamada de REARP tem preocupado todos os proprietários de casas e apartamentos no Brasil. A lei Saiba tudo assistindo o vídeo abaixo:

https://www.youtube.com/watch?v=3VhQFamz2Lw

De fato, a notícia sobre um possível novo imposto sobre imóveis gerou grande repercussão. Esta é a informação mais comentada do setor. No entanto, existe muita informação exagerada e incorreta circulando. É crucial analisar o projeto de lei com rigor técnico. Esta análise permite entender o que realmente está em jogo. Trata-se do Projeto de Lei nº 15.265, de novembro de 2025. É importante notar que a lei ainda está em processo de votação. Portanto, ela ainda não está em vigor. A expectativa, contudo, é que ela seja aprovada.

O Descompasso entre o Valor Declarado e o Valor de Mercado

A prática fiscal no Brasil revelou um problema crônico. Historicamente, o valor do imóvel na declaração do Imposto de Renda é subestimado. O proprietário informa o custo de aquisição no momento da compra. Nas declarações subsequentes, ele apenas repete este valor. Consequentemente, imóveis que valem milhões aparecem por valores irrisórios na Receita Federal.

A Utilização do Valor Venal

A subavaliação ocorre por um motivo prático. Antigamente, era comum utilizar o valor venal do imóvel. O valor venal é geralmente inferior ao valor de mercado. Esta prática visava reduzir os custos de cartório. Além disso, o contribuinte economizava nos impostos calculados sobre o valor do bem. Assim, é comum ver declarações com o mesmo valor por décadas. O valor de um imóvel muitas vezes é inferior ao de um carro.

A Fiscalização e a Modernização

O Estado sabe da ocorrência desta prática. Todavia, o cenário de fiscalização mudou drasticamente. A facilidade de avaliações de imóveis coíbe o costume. Já há cerca de dois anos, o Estado exige o valor de mercado. Esta regra é aplicada em inventários e vendas.

A tecnologia de informação também auxilia a fiscalização. O Pix e outros meios de pagamento facilitam o rastreio. O contribuinte pode declarar uma venda por um valor baixo. No entanto, o dinheiro depositado em sua conta pode ser muito superior. Portanto, esconder o valor real do negócio ficou muito mais difícil.

A Oportunidade da Atualização de Valor de Imóvel

Diante deste cenário, o governo propôs uma alternativa. A lei oferece uma chance para o contribuinte regularizar sua situação. Esta é uma oportunidade para informar o valor atualizado do imóvel. A atualização de valor de imóvel é voluntária e espontânea.

A Alíquota de 4% sobre a Diferença

O contribuinte que optar pela atualização pagará um imposto. A alíquota estabelecida é de 4% sobre a diferença.

O texto legal sobre o imposto dispõe:

Art. 3º É autorizada a atualização do valor de bens móveis automotores terrestres, aquáticos e aéreos sujeitos a registro público e imóveis localizados no território nacional ou no exterior adquiridos com recursos de origem lícita até 31 de dezembro de 2024 por pessoas físicas residentes no País e declarados na Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física § 3º A diferença entre o valor do bem móvel ou imóvel atualizado nos termos do caput e o seu custo de aquisição será considerada acréscimo patrimonial, sujeitando-se a pessoa física ao pagamento do imposto sobre a renda à alíquota definitiva de 4% (quatro por cento) sobre a diferença.

Se o valor declarado for R$ 100 mil e o valor atual for R$ 1 milhão, a diferença é R$ 900 mil. O imposto de 4% incidirá sobre esses R$ 900 mil. A lei se aplica a bens móveis também, como automóveis. Contudo, a preocupação principal é com os imóveis, que se valorizam.

A regra é mais pesada para pessoas jurídicas. Neste caso, a alíquota total pode chegar a 8%. Há incidência de IRPJ e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Veja o que diz a lei:

Art. 4º A pessoa jurídica poderá optar por atualizar o valor de bens móveis automotores terrestres, aquáticos e aéreos sujeitos a registro público e imóveis constantes no ativo permanente de seu balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2024 para o valor de mercado e tributar a diferença pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) à alíquota definitiva de 4,8% (quatro inteiros e oito décimos por cento) e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) à alíquota de 3,2% (três inteiros e dois décimos por cento).

Então caso a pessoa jurídica opte também por fazer essa valorização, o imposto que ela terá que pagar é o dobro se comparado com a pessoa física.

A Vantagem Estratégica para o Contribuinte

Esta oportunidade é vantajosa para quem planeja vender o imóvel. O Código Tributário Nacional impõe uma alíquota diferente. O contribuinte deve pagar 15% sobre o ganho de capital. Este percentual se aplica a lucros até cinco milhões de reais.

Se o imóvel foi comprado por R$ 100 mil e vendido por R$ 1 milhão, o ganho é R$ 900 mil. O imposto de 15% incidiria sobre o R$ 900 mil. Pagar 4% agora é muito mais vantajoso do que pagar 15% depois. Portanto, quem pretende vender fará a atualização de valor de imóvel. Esta é uma forma eficiente de reduzir o imposto futuro.

A Restrição de Cinco Anos para Venda

O governo implementou uma estratégia para evitar a perda de arrecadação. A lei impõe uma condição à venda do bem atualizado. Certamente, esta medida é crucial para o planejamento fiscal.

O Artigo Sétimo da lei estabelece:

Art. 7º A alienação de bem submetido à modalidade atualização que ocorrer no prazo de 5 (cinco) anos, no caso de bem imóvel, ou de 2 (dois) anos, no caso de bem móvel, contado da adesão, exceto por transmissão causa mortis ou decorrente de partilha em dissolução de sociedade conjugal ou união estável, acarretará a desconsideração de todos os efeitos do Rearp previstos no arts. 3º e 4º desta Lei, deduzindo-se o que houver sido anteriormente pago do imposto sobre a renda, atualizado pela taxa do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic), devido na hipótese de apuração de ganho de capital decorrente da alienação e tributação na pessoa jurídica.

Isto significa que o contribuinte não pode vender o imóvel nos próximos cinco anos. Caso contrário, ele pagará o ganho de capital de 15% sobre o valor total. A venda só será permitida após o prazo de cinco anos.

A Estratégia Governamental

Esta cláusula foi inserida de maneira inteligente. Sem ela, os contribuintes esperariam o momento da venda. Eles atualizariam o valor pouco antes do negócio. Dessa forma, pagariam os 4% e evitariam o imposto maior.

A regra de cinco anos obriga a antecipação da decisão. Ela captura todos que talvez queiram vender no futuro. O contribuinte opta por pagar 4% agora para garantir o direito de vender depois. Consequentemente, o governo obtém uma arrecadação rápida e imediata.

Recomendação final sobre o novo imposto de imóveis

A atualização de valor de imóvel é uma faculdade, não uma obrigação. O contribuinte que não atualizar pagará 15% no futuro, se houver lucro.

A recomendação depende da intenção do proprietário. Se houver planos de vender o imóvel em até cinco anos, é fundamental esperar. Se a intenção é vender em prazo superior, a atualização é crucial. É preciso "jogar conforme o jogo". Por outro lado, quem pretende ficar com o imóvel para sempre não precisa atualizar. O pagamento dos 4% seria inútil nesta situação. A decisão deve ser tomada com base em um planejamento financeiro e legal.

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes