Uso de Procurações em Assembleias Condominiais

A procuração em assembleia condominial é tema recorrente em condomínios, sobretudo em grandes empreendimentos conhecidos como supercondomínios. Nessas situações, a quantidade de unidades e condôminos aumenta a complexidade da participação direta de todos nas reuniões. Assim, compreender os dispositivos legais aplicáveis à representação é essencial para garantir a validade das deliberações coletivas.

O Código Civil disciplina os direitos básicos dos condôminos. O artigo 1.335, inciso III, dispõe que o condômino tem o direito de “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. Dessa forma, mesmo que o condômino não consiga comparecer fisicamente à assembleia, seu direito de manifestação permanece assegurado pela legislação.

Nesse cenário, surge a possibilidade de participação por meio de representante, constituído com procuração. O instrumento garante que o condômino exerça suas prerrogativas, ainda que ausente, preservando a legitimidade das decisões coletivas.

O direito de participação do condômino nas assembleias

A legislação brasileira estabelece que o condômino tem direitos e deveres dentro da comunidade condominial. O artigo 1.335 do Código Civil assegura, entre outros pontos, o direito de participar e votar em assembleias, desde que esteja em dia com as contribuições condominiais.

Esse direito tem natureza essencial, pois assegura a igualdade entre os coproprietários e a possibilidade de influenciar nas decisões que afetam a coletividade. A ausência física não retira esse direito, razão pela qual a lei admite a figura do procurador, que fala e vota em nome do representado.

A disciplina da procuração no Código Civil

O Código Civil trata da representação por procuração nos artigos 653 a 692. O artigo 653 conceitua o mandato como “o contrato pelo qual alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses”.

No artigo 654, o Código Civil determina:

“Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.”

Já o artigo 657 esclarece que a procuração em regra não exige forma especial, salvo quando a lei exigir instrumento público.

Assim, para as assembleias condominiais, a lei adota o princípio da livre representação. Em regra, basta um instrumento particular assinado pelo condômino, sem a necessidade de reconhecimento de firma.

O princípio da boa-fé objetiva

O Código Civil também consagra a boa-fé objetiva como princípio fundamental. Esse dever de lealdade e confiança deve orientar todas as relações privadas, inclusive no âmbito condominial.

Quando um condômino outorga procuração, espera-se que o procurador atue de acordo com a confiança recebida. Da mesma forma, o condomínio deve respeitar a validade da representação, salvo se houver vício de consentimento ou irregularidade formal expressa na lei ou na convenção.

Limitações previstas na convenção e regulamento interno

A convenção condominial, o regulamento interno e as próprias assembleias podem estabelecer regras específicas para o uso de procurações. É comum a fixação de limites, como a quantidade máxima de representações por pessoa, ou a vedação de que o síndico e conselheiros atuem como procuradores.

Essas limitações são válidas, desde que expressamente previstas nos instrumentos normativos internos do condomínio ou aprovadas em assembleia regular. Contudo, a simples inclusão dessas restrições no edital de convocação, sem base anterior, afronta a legalidade e pode levar à nulidade das deliberações.

O problema das restrições impostas apenas em edital

Alguns síndicos inserem exigências como reconhecimento de firma ou limitação de procurações diretamente no edital de convocação. No entanto, esse documento tem caráter meramente convocatório e não pode inovar além do que já dispõe a lei, a convenção ou o regulamento interno.

A jurisprudência tem reconhecido que tais restrições, quando impostas apenas no edital, são ilegítimas e podem ensejar a anulação das deliberações tomadas. O edital deve cumprir função de aviso formal, mas não pode criar regras inexistentes na convenção.

A nulidade da procuração viciada

A validade da procuração também pode ser questionada se houver vício de consentimento. O artigo 138 do Código Civil estabelece que o erro é causa de anulação do negócio jurídico. O artigo 171, inciso II, também prevê a anulabilidade dos atos praticados com vício de vontade.

Assim, se a procuração foi obtida mediante dolo, coação ou erro substancial, poderá ser declarada nula. Caso esse vício influencie o resultado da deliberação, a própria assembleia poderá ser contestada judicialmente.

O equilíbrio entre liberdade e segurança jurídica

A regra geral da legislação civil é a liberdade de representação, garantindo ao condômino a possibilidade de ser representado por procurador de sua confiança. Entretanto, para preservar a segurança jurídica das assembleias, é importante que a convenção condominial regule o tema de forma clara.

A omissão ou a adoção de regras ilegítimas podem causar instabilidade, com ações judiciais questionando deliberações importantes. Assim, recomenda-se que os condomínios revisem seus regulamentos para disciplinar expressamente o uso de procurações.

Outras questões

Assembleias de condomínio são reuniões muito complexas que exigem a obediência de uma série de regras específicas. Não se trata de uma reunião comum entre coproprietários de um bem. Eu falo sobre várias outras regras no seguinte artigo que escrevi recentemente: Como deve ser feita uma convenção de condomínio?

Considerações finais: Procurações em Assembleias

A utilização da procuração em assembleia condominial é instrumento legítimo e garantido pela legislação civil. O Código Civil, em seus artigos 653 a 692, estabelece regras claras para a representação, privilegiando o princípio da livre outorga e dispensando formalidades excessivas, salvo disposição em contrário.

Portanto, a validade das procurações está vinculada ao que dispõe a convenção, o regulamento interno e as deliberações regularmente aprovadas. Restrições inovadoras inseridas apenas no edital de convocação são ilegítimas e podem comprometer toda a gestão condominial.

Conclui-se que o uso da procuração deve observar três parâmetros fundamentais: respeito ao direito do condômino de se fazer representar, observância da convenção condominial e aplicação dos princípios da boa-fé e da segurança jurídica. Assim, preserva-se o equilíbrio entre a liberdade individual e o interesse coletivo da comunidade condominial.