Venda do Imóvel Locado: O Que Acontece com o Inquilino?

A venda de um imóvel que está alugado pode gerar muitas dúvidas para todas as partes envolvidas. O novo proprietário pode exigir a saída do inquilino? O locatário tem algum direito de permanência? O contrato de locação continua válido?

O Art. 8º da Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, define os critérios que determinam se a locação será mantida ou encerrada após a venda do imóvel.

O Que Diz a Lei?

O artigo estabelece que o comprador do imóvel pode solicitar a desocupação do inquilino, desde que respeite um prazo de 90 dias para a saída. No entanto, existem situações em que a locação deve ser mantida, garantindo o direito do inquilino de permanecer no imóvel.

As exceções são:

Quando o contrato de locação tem prazo determinado.
Se o contrato contém uma cláusula de vigência em caso de venda e está averbado na matrícula do imóvel no cartório de registro.

Se ambas as condições forem atendidas, o novo proprietário é obrigado a manter o inquilino até o término do contrato, sem poder exigir sua saída antecipada.

Importância da Cláusula de Vigência e da Averbação

A cláusula de vigência é um elemento essencial para proteger o locatário. Quando incluída no contrato, ela estabelece que a locação continua válida mesmo se o imóvel for vendido.

Porém, a simples existência dessa cláusula no contrato não basta. Para que tenha validade perante terceiros (como um comprador), o contrato precisa estar averbado na matrícula do imóvel no cartório de registro.

Se o contrato não estiver registrado, o novo proprietário pode exigir a desocupação do imóvel, mesmo que a cláusula de vigência esteja prevista.

Esse mecanismo evita que compradores sejam obrigados a respeitar locações das quais não tinham conhecimento antes da compra.

Direito do Promissário Comprador e do Promissário Cessionário

O direito de denunciar a locação não se aplica apenas ao comprador definitivo do imóvel. Segundo o § 1º do Art. 8º, esse direito também é garantido a:

Promissários compradores (quem adquiriu o imóvel por contrato de promessa de compra e venda irrevogável).
Promissários cessionários (quem recebeu os direitos da promessa de compra e venda).

Mas para que possam exigir a desocupação do imóvel, esses compradores precisam:

Ter posse do imóvel (imissão na posse).
Ter o título registrado na matrícula do imóvel.

Se ambos os requisitos forem atendidos, eles podem solicitar a saída do inquilino, da mesma forma que um comprador final.

Prazo para Exigir a Desocupação

O § 2º do Art. 8º determina que o novo proprietário (ou promissário comprador) tem até 90 dias após o registro da venda ou da promessa de compra e venda para exercer o direito de denúncia do contrato e exigir a saída do inquilino.

Se ele não se manifestar dentro desse prazo, considera-se que aceitou a locação, e o inquilino poderá continuar ocupando o imóvel até o fim do contrato.

Essa regra impede que o novo dono exija a saída do inquilino muito tempo depois da compra, garantindo segurança jurídica para ambas as partes.

Exemplo Prático

Vamos imaginar uma situação real:

Ana alugou um apartamento por dois anos e seu contrato inclui cláusula de vigência em caso de venda.
O proprietário do imóvel, Bruno, decide vender o apartamento para Carlos.
Se o contrato de Ana estiver registrado na matrícula do imóvel, Carlos é obrigado a respeitar o contrato e manter Ana no imóvel até o final da locação.
Se o contrato não estiver averbado no cartório, Carlos pode solicitar a saída de Ana, respeitando o prazo de 90 dias para a desocupação.
Se Carlos não solicitar a desocupação dentro do prazo de 90 dias após a compra, Ana pode permanecer no imóvel até o fim do contrato, pois a lei presume que ele aceitou a locação.

Esse exemplo ilustra a importância do registro do contrato e do cumprimento dos prazos estabelecidos pela lei.

Conclusão

A venda de um imóvel alugado nem sempre significa que o inquilino será obrigado a sair. O novo proprietário pode denunciar a locação, mas deve respeitar as regras da Lei do Inquilinato, especialmente no que diz respeito aos prazos e à existência de cláusula de vigência registrada.

Para garantir segurança jurídica, tanto locadores quanto inquilinos devem se atentar a três pontos principais:

Se há cláusula de vigência no contrato.
Se o contrato foi averbado no cartório.
Se o novo proprietário denunciou a locação dentro dos 90 dias após a compra.

Se tiver dúvidas sobre a validade do contrato ou os direitos em caso de venda do imóvel, é recomendável consultar um advogado especializado em direito imobiliário.