Como o inquilino pode encerrar um contrato de locação por tempo indeterminado

Nos contratos de aluguel, existe uma distinção importante entre os contratos com prazo determinado e aqueles que seguem por prazo indeterminado. Essa diferença influencia diretamente nos direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário, especialmente quando se trata do encerramento do contrato.

O Art. 6º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) regula a forma pela qual o locatário (inquilino) pode rescindir um contrato de locação por prazo indeterminado, isto é, quando não há uma data previamente fixada para o fim do contrato. Vamos entender o que diz a lei e quais os efeitos práticos desse artigo.

O que diz o artigo?

“Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.” “Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.”

Ou seja, se o contrato de aluguel não tiver prazo determinado, o inquilino pode encerrá-lo a qualquer momento, desde que notifique o locador com antecedência de pelo menos 30 dias, por escrito.

Caso o inquilino não faça esse aviso prévio, o locador tem o direito de cobrar o valor de um mês de aluguel e encargos como forma de compensação pela saída repentina do imóvel.

Como funciona a locação por prazo indeterminado?

A locação por prazo indeterminado pode acontecer de duas formas:

Quando o contrato já é assinado dessa maneira desde o início;
Quando o contrato, inicialmente com prazo determinado (por exemplo, 30 meses), continua sendo cumprido normalmente após o vencimento, sem renovação formal. Nesse caso, por força da própria lei, o contrato passa automaticamente a ser considerado por prazo indeterminado.

Neste cenário, o locatário não está mais sujeito a multa por rescisão antecipada, como ocorre nos contratos com prazo fixo. No entanto, ele ainda precisa cumprir com a obrigação do aviso prévio de 30 dias.

Aviso prévio de 30 dias: um dever simples, mas importante

A exigência de um aviso prévio de 30 dias tem como objetivo proteger o locador, que depende do imóvel para fins econômicos e precisa de tempo para realizar nova locação, limpeza, divulgação ou manutenção do imóvel.

Esse aviso deve ser:

Por escrito (preferencialmente via carta com aviso de recebimento, e-mail com confirmação ou documento assinado);
Com antecedência mínima de 30 dias antes da saída;
Endereçado ao locador ou à imobiliária responsável.

O ideal é sempre documentar essa comunicação, para evitar problemas ou cobranças indevidas.

Consequência da ausência do aviso: indenização de um aluguel

Se o inquilino simplesmente desocupar o imóvel sem avisar previamente, o locador poderá exigir o pagamento equivalente a um mês de aluguel e encargos, calculado com base nos valores vigentes na data da saída. Essa cobrança tem caráter indenizatório, por conta do prejuízo causado pela falta de aviso — como a impossibilidade de alugar o imóvel de imediato ou até mesmo custos com deslocamento e limpeza.

Vale destacar que essa indenização não é uma multa contratual comum, mas uma sanção prevista diretamente na lei, por isso ela pode ser aplicada mesmo que não esteja expressamente descrita no contrato.

Exemplo prático

Imagine que João alugou um apartamento por prazo indeterminado. No dia 5 de abril, ele resolve sair do imóvel e entrega as chaves no dia 10 do mesmo mês, sem avisar o proprietário com 30 dias de antecedência. O aluguel mensal é de R$ 1.800,00.

Nesse caso, como não houve aviso prévio, o locador poderá cobrar R$ 1.800,00 como indenização, além de eventuais encargos (como IPTU, condomínio, taxa de lixo etc.) correspondentes ao último mês de ocupação.

Se João tivesse comunicado formalmente sua saída no dia 10 de abril e permanecido no imóvel até 10 de maio, não haveria qualquer multa ou indenização a ser paga, já que o aviso de 30 dias teria sido cumprido.

Conclusão: o dever de comunicar é simples, mas essencial

O Art. 6º da Lei do Inquilinato é um exemplo claro de como o equilíbrio entre as partes pode ser mantido por meio de regras simples e objetivas. Ele garante ao inquilino a liberdade de deixar o imóvel a qualquer momento após o contrato se tornar indeterminado, sem precisar justificar o motivo, mas também oferece ao locador uma forma de se proteger contra saídas inesperadas e prejudiciais.

Assim, o locatário deve sempre lembrar: se quiser encerrar um contrato por prazo indeterminado, avise com pelo menos 30 dias de antecedência e por escrito. Isso evita conflitos, cobranças inesperadas e garante uma relação mais saudável entre as partes.

Se você é inquilino e pretende deixar um imóvel, ou é proprietário e teve um imóvel desocupado repentinamente, vale a pena revisar esse artigo da Lei do Inquilinato e, se necessário, contar com orientação jurídica.