Comprador é condenado a pagar comissão de corretagem a imobiliária

A comissão de corretagem imobiliária é um tema que gera muitas dúvidas e conflitos no mercado imobiliário brasileiro. Recentemente, um caso julgado pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJ-DFT) e posteriormente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe à tona discussões importantes sobre o direito dos corretores de imóveis. Este artigo analisa detalhadamente esse caso, examinando a legislação aplicável e os entendimentos jurisprudenciais sobre o tema.

Fundamentação Legal da Corretagem Imobiliária

A Lei de Regulamentação da Profissão

A profissão de corretor de imóveis está regulamentada pela Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978. Essa legislação estabelece os direitos e deveres dos corretores de imóveis em todo o território nacional. O artigo 17 da referida lei dispõe sobre a remuneração do corretor, estabelecendo que "a remuneração será devida ao corretor quando conseguir o resultado previsto no contrato".

Posteriormente, a Lei nº 12.236, de 19 de outubro de 2010, alterou dispositivos da Lei nº 6.530/1978, mantendo, contudo, a essência do direito à comissão quando o negócio é concretizado. Portanto, a legislação específica da profissão garante ao corretor o direito à remuneração quando efetivamente realiza a intermediação que culmina no negócio.

O Código Civil e a Corretagem

O Código Civil de 2002 também traz dispositivos importantes sobre a corretagem em seus artigos 722 a 729. O artigo 722 estabelece que "pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de emprego ou de representação legal, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas".

O artigo 723 do Código Civil complementa ao dispor que "o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio". Esses dispositivos reforçam a natureza obrigacional da relação entre corretor e cliente.

A Remuneração do Corretor Segundo o Código Civil

O artigo 725 do Código Civil é especialmente relevante para o caso em análise. Ele estabelece que "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes".

Portanto, segundo o Código Civil, o direito à comissão surge quando o corretor aproxima as partes e estas chegam a um acordo, independentemente de o negócio ser posteriormente desfeito por arrependimento. Essa disposição legal é fundamental para compreender o caso concreto que será analisado a seguir.

Análise do Caso Concreto

Os Fatos do Caso

Os fatos que deram origem ao caso são os seguintes. Uma empresa imobiliária cadastrou o imóvel de um homem e realizou visitas ao local com interessados em comprá-lo. A venda foi efetivamente concretizada, porém o comprador se recusou a pagar a comissão ao corretor que intermediou o negócio. Em vez disso, ele procurou outro corretor e pagou R$ 65 mil pelo serviço.

Essa conduta gerou um conflito jurídico sobre a devida comissão de corretagem imobiliária, resultando em ação judicial para definir quem teria direito à remuneração pela intermediação do negócio.

O Julgamento no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios

O caso foi inicialmente julgado na 8ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJ-DFT). O relator, desembargador Fábio Eduardo Marques, apresentou seu entendimento sobre a controvérsia. Segundo o magistrado, de acordo com a lei de corretagem, a remuneração do corretor é devida sempre que o resultado previsto no contrato for alcançado, ou seja, quando a venda for efetivada.

Contudo, o desembargador argumentou que a empresa imobiliária em questão não agiu de forma adequada, dificultando a venda com um trâmite de pagamento diferente. Essa posição fundamentava a negativa do direito à comissão para o primeiro corretor.

A Divergência no TJ-DFT

Em divergência, o desembargador Diaulas de Castro sustentou que houve efetiva intermediação na negociação por parte da empresa imobiliária inicial. Ele observou que a empresa realizou visitas ao imóvel, recebeu propostas e as transmitiu entre o potencial comprador e o vendedor, com quem o negócio foi concretizado meses depois.

A divergência prevaleceu por 3 votos a 2 no TJ-DFT, reconhecendo o direito do primeiro corretor à comissão. Esse resultado demonstra a complexidade da questão e a importância de se analisar cuidadosamente os fatos concretos para aplicar a legislação pertinente.

O Posicionamento do Superior Tribunal de Justiça

A Análise do Ministro Relator no STJ

O caso chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), onde foi analisado pelo ministro Bellizze. O ministro concordou com os argumentos do desembargador Diaulas de Castro, que prevaleceram no TJ-DFT. Ele destacou que não poderia reexaminar os fatos do caso, pois isso contrariaria a Súmula 7 do STJ.

A Súmula 7 do STJ estabelece que "a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial". Esse entendimento impede que o STJ analise novamente as provas e fatos já examinados pelas instâncias ordinárias, limitando-se a questões de direito.

A Aplicação da Súmula 7 do STJ

O ministro Bellizze mencionou ainda que a incidência do enunciado n. 7 da Súmula impede o exame do recurso no que diz respeito à divergência jurisprudencial, uma vez que não há identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão. Essa posição reforça a importância do respeito aos fatos estabelecidos nas instâncias inferiores.

Consequentemente, o STJ manteve o entendimento do TJ-DFT, reconhecendo o direito do primeiro corretor à comissão. Essa decisão tem importantes implicações para o mercado imobiliário e para a compreensão do direito à comissão de corretagem imobiliária.

A Decisão Final e Suas Implicações

Como resultado do julgamento, o comprador do imóvel foi condenado a pagar os R$ 65 mil de comissão ao corretor que intermediou a negociação inicial, além dos R$ 65 mil já pagos ao outro corretor. Essa decisão estabelece um importante precedente sobre a devida remuneração do corretor que efetivamente intermediou o negócio.

A condenação ao pagamento em dobro da comissão demonstra a seriedade com que os tribunais tratam o direito dos corretores de imóveis. Ademais, serve de alerta para aqueles que tentam burlar o pagamento da comissão devida ao profissional que efetivamente realizou a intermediação.

Aspectos Jurídicos Relevantes do Caso

A Natureza Obrigacional da Corretagem

A corretagem imobiliária é um contrato típico, previsto em lei, que gera obrigações para ambas as partes. O corretor tem o dever de agir com diligência e prudência, buscando o resultado pretendido pelo cliente. Por sua vez, o cliente tem a obrigação de pagar a comissão quando o negócio é concretizado.

No caso analisado, ficou demonstrado que o primeiro corretor cumpriu sua obrigação, realizando a intermediação que culminou na venda do imóvel. Portanto, o cliente tinha a obrigação de pagar a comissão devida, independentemente de ter contratado outro profissional posteriormente.

O Princípio da Boa-fé Objetiva

O princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil, estabelece que "os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé". Esse princípio é fundamental nas relações contratuais, incluindo a corretagem imobiliária.

No caso em questão, a conduta do comprador de contratar outro corretor após o negócio já ter sido intermediado pelo primeiro profissional pode ser vista como uma violação ao princípio da boa-fé objetiva. Essa conduta demonstra uma tentativa de se eximir de uma obrigação contratual já constituída.

A Prova da Intermediação Efetiva

Um aspecto crucial para o direito à comissão de corretagem imobiliária é a prova da efetiva intermediação. O corretor deve demonstrar que realizou os atos necessários para aproximar as partes e que sua atuação foi determinante para a concretização do negócio.

No caso analisado, ficou comprovado que a empresa imobiliária realizou visitas ao imóvel, recebeu propostas e as transmitiu entre o potencial comprador e o vendedor. Esses elementos foram suficientes para caracterizar a efetiva intermediação e, consequentemente, o direito à comissão.

Consequências Jurídicas do Não Pagamento da Comissão

A Obrigação de Pagar a Comissão

A consequência mais direta do não pagamento da comissão de corretagem imobiliária é a obrigação de pagar o valor devido, acrescido de juros e correção monetária. No caso analisado, essa obrigação foi confirmada tanto pelo TJ-DFT quanto pelo STJ.

Além do valor principal da comissão, o devedor pode ser condenado a pagar honorários advocatícios e custas processuais. Esses valores podem representar um ônus financeiro significativo, tornando o não pagamento da comissão ainda mais prejudicial para o devedor.

A Possibilidade de Pagamento em Dobro

Uma consequência interessante do caso analisado foi a condenação ao pagamento em dobro da comissão. O comprador teve que pagar os R$ 65 mil ao primeiro corretor, além dos R$ 65 mil já pagos ao segundo corretor. Essa situação demonstra que a tentativa de economizar pagando a comissão a outro profissional pode resultar em prejuízo ainda maior.

Essa condenação em dobro não é uma regra geral, mas foi uma consequência específica das circunstâncias do caso. Ela serve, contudo, como um importante precedente e alerta para aqueles que tentam burlar o pagamento da comissão devida ao corretor que efetivamente intermediou o negócio.

Os Efeitos na Reputação e Credibilidade

Além das consequências financeiras, o não pagamento da comissão de corretagem imobiliária pode gerar efeitos negativos na reputação e credibilidade do devedor. No mercado imobiliário, a reputação é um ativo valioso, e a conduta de não cumprir obrigações contratuais pode afetar negativamente a imagem do indivíduo ou empresa.

Esses efeitos reputacionais podem dificultar futuras transações imobiliárias, pois outros corretores e empresas do setor podem se mostrar mais cautelosos ao realizar negócios com quem já descumpriu obrigações contratuais anteriormente.

Comissão de Corretagem

Recentemente escrevi um texto sobre a obrigação de pagar comissão de corretagem. Quem deve pagar a comissão do corretor? Explico tudo nesse texto: "Quem deverá pagar a Comissão do Corretor de Imóveis?"

Conclusão

O caso analisado demonstra a importância do cumprimento das obrigações contratuais na corretagem imobiliária. A comissão de corretagem imobiliária é devida quando o profissional efetivamente intermediou o negócio, aproximando as partes e contribuindo para a concretização da transação, conforme estabelecido na Lei nº 6.530/1978 e no Código Civil.

A decisão do STJ, mantendo o entendimento do TJ-DFT, reforça o direito do corretor à remuneração quando cumpre sua obrigação contratual. Além disso, serve como alerta para aqueles que tentam burlar o pagamento da comissão, mostrando que essa conduta pode resultar em consequências financeiras ainda mais gravosas.

Portanto, é fundamental que tanto corretores quanto clientes compreendam seus direitos e deveres nas relações de corretagem imobiliária, buscando sempre agir de acordo com a legislação vigente e os princípios contratuais, especialmente o da boa-fé objetiva. Dessa forma, será possível evitar conflitos e garantir relações comerciais mais justas e equilibradas no mercado imobiliário.

AgInt no Agravo em Recurso Especial 2.340.835

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.

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