DIREITO DE PREFERÊNCIA do inquilino: Locador pode vender o imóvel sem avisar?

Muitos proprietários decidem vender o imóvel alugado sem consultar o inquilino antes. Contudo, essa prática pode gerar sérios problemas jurídicos. O direito de preferência do inquilino garante ao locatário a chance de comprar o bem nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Portanto, ignorar essa regra expõe o locador a indenizações e até à perda do negócio. Este artigo explica, de forma prática, como funciona essa proteção legal e quais são as consequências para quem descumpre a Lei do Inquilinato.

Além disso, o tema ganha relevância em um mercado imobiliário aquecido, onde vendas acontecem rapidamente. Assim, tanto locadores quanto locatários precisam conhecer seus direitos e deveres. Dessa forma, evitam-se litígios longos e prejuízos financeiros desnecessários.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre o direito de preferência?

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, disciplina o tema no artigo 27. Segundo o dispositivo, em caso de venda, promessa de venda, cessão ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. Por consequência, o locador deve dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Ou seja, o proprietário não pode simplesmente vender o imóvel a outra pessoa sem antes avisar quem já mora nele. Essa regra existe porque o legislador quis proteger a estabilidade da moradia e valorizar o vínculo do inquilino com o bem.

O conteúdo obrigatório da notificação

O parágrafo único do artigo 27 exige que a comunicação contenha todas as condições do negócio. Em especial, deve informar o preço, a forma de pagamento e a existência de ônus reais. Além disso, precisa indicar o local e o horário para exame da documentação pertinente.

Por isso, uma simples ligação informal, sem detalhes concretos, dificilmente cumpre essa exigência legal. Consequentemente, notificações vagas podem ser questionadas judicialmente pelo inquilino prejudicado.

O prazo para o inquilino se manifestar

Segundo o artigo 28 da mesma lei, o direito de preferência caducará se o locatário não manifestar aceitação integral à proposta em até trinta dias. Ou seja, o silêncio após esse período equivale à renúncia tácita ao direito.

Assim, o inquilino deve agir rapidamente após receber a notificação. Do contrário, perde a chance de exercer a preferência sobre aquele negócio específico. Por outro lado, essa regra também protege o locador, que não fica preso indefinidamente à espera de uma resposta.

Situações em que o direito de preferência não se aplica

Nem toda transferência do imóvel gera o dever de notificar o locatário. O artigo 32 da Lei do Inquilinato traz exceções relevantes. Segundo o dispositivo, o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Além disso, o parágrafo único do mesmo artigo esclarece que, nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência também não alcança os casos de constituição da propriedade fiduciária. Da mesma forma, não alcança a perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial. Contudo, essa condição deve constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.

Por que essas exceções existem?

Em suma, o legislador reconheceu que certas transferências não decorrem de uma escolha comercial livre do proprietário. Por exemplo, em uma execução de garantia, o bem é retomado por força de inadimplemento contratual. Portanto, não haveria sentido em exigir do credor a mesma notificação prevista para uma venda voluntária.

O que acontece se o locador não respeitar o direito de preferência do inquilino?

Aqui reside o ponto mais sensível para quem já vendeu o imóvel sem avisar o locatário. O artigo 33 estabelece as consequências práticas dessa violação. De acordo com o texto legal, o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos.

Contudo, existe uma segunda possibilidade, ainda mais drástica para o vendedor. O mesmo artigo permite que o locatário, depositando o preço e as demais despesas do ato de transferência, requeira para si o próprio imóvel locado. Esse pedido deve ocorrer no prazo de seis meses, contado a partir do registro do ato no cartório de imóveis.

Entretanto, essa segunda opção depende de um requisito formal importante. O contrato de locação precisa estar averbado na matrícula do imóvel, pelo menos trinta dias antes da alienação. Sem essa averbação prévia, o locatário fica restrito apenas ao pedido de indenização por perdas e danos.

A averbação do contrato como proteção adicional

O parágrafo único do artigo 33 detalha como fazer essa averbação. Ela deve ocorrer à vista de qualquer via do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas. Assim, cabe ao inquilino diligente providenciar esse registro logo no início da locação.

Dessa forma, ele garante, no futuro, a possibilidade de reaver o imóvel judicialmente. Caso contrário, restará apenas a via indenizatória, geralmente mais lenta e incerta em termos de valor reconhecido pelo juiz.

O entendimento dos tribunais sobre o tema

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimentos importantes sobre essa matéria. Em julgamento relatado pelo Ministro Arnaldo Esteves Lima, a Corte decidiu que a ausência de averbação do contrato de locação não impede o pedido de indenização por perdas e danos. Segundo esse precedente, a averbação só é indispensável para o exercício do direito real de adjudicação do imóvel (STJ, REsp 578.174-RS, 5ª Turma, DJU 12/09/2006).

Da mesma forma, em julgado relatado pelo Ministro Marco Buzzi, o STJ reafirmou essa distinção entre direito pessoal e direito real do locatário. Segundo esse acórdão, mesmo sem a averbação, o locatário preterido pode buscar reparação civil contra o locador alienante (STJ, REsp 912.223-RS, 4ª Turma).

Além disso, outro precedente relevante do Tribunal, envolvendo a contagem do prazo de seis meses para a ação de adjudicação, também trata das condições para que o locatário reaça o imóvel diretamente (STJ, REsp 1.272.757-RS). Esses julgados, portanto, orientam a atuação de advogados em casos concretos de violação ao direito de preferência do inquilino.

Um entendimento parecido é aplicado nos casos em que o inquilino não permite que o proprietário faça reformas no imóvel. Abordamos esse assunto de forma específica no texto que pode ser acessado clicando no link ao lado: Inquilino NÃO PERMITE que proprietário faça REFORMAS no imóvel alugado

Análise crítica da proteção legal

Na prática, a distinção entre direito pessoal e direito real gera bastante confusão entre locadores e locatários. Muitos inquilinos acreditam que sempre poderão reaver o imóvel vendido, independentemente de qualquer formalidade. Contudo, essa crença nem sempre corresponde à realidade jurídica.

Por isso, o advogado Thales de Menezes, referência em direito imobiliário em Goiânia e em Goiás, costuma orientar seus clientes a formalizar a averbação do contrato desde o início da locação. Segundo essa orientação, essa medida simples evita disputas futuras e fortalece a posição do inquilino em eventual litígio. Certamente, a prevenção contratual continua sendo o caminho mais seguro nesse tipo de relação locatícia.

Venda de fração ideal e outras hipóteses específicas

Uma dúvida recorrente envolve a venda de apenas uma parte do imóvel, chamada de fração ideal. Nesse caso, a jurisprudência entende que a regra da preferência legal continua valendo. Assim, mesmo a alienação parcial do bem locado exige a mesma notificação prévia ao locatário.

Além disso, situações de copropriedade merecem atenção redobrada. Quando existem vários proprietários e apenas um deles pretende vender sua parte, a comunicação ao inquilino continua sendo obrigatória. Por outro lado, a venda entre os próprios condôminos, sem envolver terceiros estranhos à copropriedade, pode seguir regras específicas do Código Civil.

Da mesma forma, contratos de locação comercial seguem a mesma lógica protetiva. Ou seja, o comerciante locatário também tem direito de preferência na compra do imóvel onde mantém seu negócio. Portanto, a natureza residencial ou não residencial da locação não afasta essa garantia legal.

O papel da boa-fé nas negociações imobiliárias

A doutrina especializada destaca que o direito de preferência decorre diretamente do princípio da função social do contrato. Segundo essa corrente doutrinária, o locador que ignora o locatário atua em desacordo com a boa-fé objetiva esperada nas relações contratuais. Consequentemente, o comprador que adquire o imóvel sabendo da existência de locação também pode responder solidariamente pelos prejuízos causados.

Por isso, antes de fechar qualquer negócio envolvendo imóvel alugado, o comprador prudente deve verificar a situação do contrato de locação. Além disso, convém exigir do vendedor a comprovação de que a notificação legal foi enviada corretamente ao inquilino. Dessa forma, o adquirente reduz o risco de futuras discussões judiciais sobre a validade da compra.

Cuidados recomendados para o comprador do imóvel locado

Primeiramente, o interessado deve solicitar cópia da notificação enviada ao locatário, com comprovante de entrega. Em seguida, é recomendável verificar a matrícula do imóvel, observando eventual averbação do contrato de locação. Assim, evita-se adquirir um bem sujeito a disputa futura sobre o exercício da preferência legal.

Ademais, convém aguardar o transcurso do prazo de trinta dias antes de assinar a escritura definitiva. Dessa maneira, o comprador se protege contra alegações posteriores de que o inquilino não teve tempo hábil para se manifestar. Certamente, essa cautela adicional custa pouco, mas evita litígios custosos no futuro.

Como o locador deve proceder antes de vender o imóvel?

Primeiramente, o proprietário precisa reunir todas as condições do negócio pretendido. Em seguida, deve formalizar a notificação ao inquilino, preferencialmente por meio extrajudicial, com comprovante de recebimento. Assim, evita-se qualquer alegação futura de desconhecimento por parte do locatário.

Além disso, recomenda-se guardar cópia de toda a documentação enviada. Dessa forma, o locador comprova, se necessário, que cumpriu integralmente as exigências do artigo 27. Por outro lado, o silêncio do inquilino durante os trinta dias legais autoriza a venda a terceiros com segurança jurídica.

Exemplo prático de aplicação da lei

Imagine um proprietário que decide vender um apartamento alugado há cinco anos. Ele recebe uma proposta de compra por determinado valor e forma de pagamento. Antes de fechar negócio com o interessado, ele notifica formalmente o inquilino sobre todas as condições.

O locatário, então, tem trinta dias para decidir se deseja comprar o imóvel nas mesmas condições. Caso não se manifeste, o proprietário pode vender livremente ao terceiro interessado. Entretanto, se o locador ignorar essa etapa e vender diretamente ao terceiro, o inquilino poderá buscar seus direitos na Justiça.

Conclusão

O direito de preferência do inquilino representa uma proteção relevante na relação locatícia brasileira. A Lei do Inquilinato exige que o locador comunique formalmente o locatário antes de vender o imóvel a terceiros. Além disso, estabelece prazos, exceções e consequências claras para o descumprimento dessa obrigação.

Portanto, tanto proprietários quanto inquilinos devem conhecer essas regras para evitar prejuízos e litígios desnecessários. A averbação do contrato de locação, embora simples, faz enorme diferença na proteção do locatário. Por fim, contar com orientação jurídica especializada continua sendo a melhor forma de prevenir conflitos e assegurar segurança em negócios imobiliários envolvendo imóveis alugados.

Perguntas comuns

1. O proprietário pode vender o imóvel alugado sem avisar o inquilino? 

Não. A Lei do Inquilinato exige notificação prévia ao locatário antes da venda. Essa comunicação deve conter preço, forma de pagamento e demais condições do negócio. Caso o locador descumpra essa regra, o inquilino pode pedir indenização por perdas e danos. Além disso, se o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel, o locatário pode até reaver o bem judicialmente. Por isso, respeitar o direito de preferência do inquilino evita riscos jurídicos e financeiros para o proprietário.

2. Qual é o prazo do inquilino para exercer o direito de preferência? 

O locatário tem trinta dias, contados do recebimento da notificação, para manifestar aceitação integral à proposta. Esse prazo está previsto no artigo 28 da Lei do Inquilinato. Se o inquilino permanecer em silêncio durante esse período, o direito de preferência caduca automaticamente. Assim, o proprietário fica livre para vender o imóvel a terceiros. Portanto, é fundamental que o locatário fique atento ao prazo legal para não perder essa oportunidade de compra.

3. O que o inquilino pode fazer se não for avisado da venda? 

O inquilino preterido pode reclamar perdas e danos do antigo proprietário, conforme o artigo 33. Além disso, se o contrato de locação estava averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da venda, ele pode requerer o próprio imóvel para si. Para isso, precisa depositar o preço e as despesas de transferência em juízo. Esse pedido deve ocorrer no prazo de seis meses após o registro da venda no cartório de imóveis.

4. Averbar o contrato de locação é obrigatório?

Não é obrigatório, mas é altamente recomendável. Sem a averbação na matrícula do imóvel, o locatário só pode pedir indenização por perdas e danos em caso de venda irregular. Com a averbação feita corretamente, ele ganha a possibilidade adicional de reaver o imóvel judicialmente. Portanto, essa formalidade simples amplia significativamente a proteção do inquilino diante de uma venda que ignore o direito de preferência do inquilino.

5. Em quais casos o direito de preferência não se aplica? 

O artigo 32 exclui algumas situações dessa proteção legal. Entre elas estão a venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Além disso, contratos firmados após outubro de 2001 também excluem casos envolvendo propriedade fiduciária e execução de garantias, inclusive leilão extrajudicial. Contudo, essa exclusão precisa constar expressamente em cláusula contratual destacada das demais.

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes