Invasor de imóvel tem direito a indenização por reformas realizadas?

No Brasil, os conflitos sobre reformas em imóvel invadido são frequentes. Muitas vezes, pessoas cansadas de pagar aluguel decidem ocupar imóveis abandonados sem qualquer autorização do proprietário. Após algum tempo morando no local, realizam reparos e melhorias, acreditando que terão algum direito de permanecer ou de receber indenização por reformas e pelo que gastaram.

Ocorre que, diante de uma ação de reintegração de posse, o possuidor sem título costuma alegar que só deixará o imóvel se receber de volta tudo que investiu em reformas. Surge, então, a dúvida: o invasor realmente tem esse direito?

A resposta depende da natureza das obras realizadas e da classificação jurídica das chamadas benfeitorias. O Código Civil trata do tema com clareza e prevê hipóteses distintas para o possuidor de boa-fé e para o de má-fé.

O direito de posse e a ocupação irregular

Para compreender a questão, é importante diferenciar posse legítima de posse irregular. O proprietário de um bem imóvel pode conceder sua posse a terceiros por contrato de aluguel, comodato ou arrendamento. Nesses casos, há posse justa, protegida pela lei.

Já quando alguém ocupa um imóvel sem qualquer contrato, autorização ou título, caracteriza-se a posse de má-fé. É exatamente o caso do invasor que entra em um imóvel abandonado e passa a utilizá-lo como se fosse seu.

O direito brasileiro protege o proprietário nesse cenário, permitindo que ele ajuíze ação de reintegração de posse para reaver seu bem. Contudo, mesmo o possuidor de má-fé pode ter determinados direitos quanto às reformas realizadas no imóvel, desde que sejam indispensáveis à preservação da estrutura.

O que diz o Código Civil sobre o possuidor de má-fé

O artigo 1.220 do Código Civil trata diretamente desse tema. A lei dispõe:

“Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.”

Esse dispositivo deixa claro que o invasor não pode exigir indenização por qualquer tipo de obra. Ele só terá direito ao ressarcimento das benfeitorias estritamente necessárias. Além disso, a lei não lhe concede o direito de permanecer no imóvel até receber o valor gasto, nem de retirar melhorias voluptuárias feitas por sua conta.

Benfeitorias no direito brasileiro

O Código Civil classifica as benfeitorias em três categorias: necessárias, úteis e voluptuárias. Essa diferenciação é essencial para definir os direitos do possuidor, inclusive do invasor.

Benfeitorias necessárias

São aquelas indispensáveis para a preservação do imóvel. Se não forem realizadas, a estrutura pode se deteriorar ou até desmoronar.

Exemplos comuns incluem o conserto de telhado que ameaça cair, a correção de rachaduras em vigas de sustentação e o reparo de infiltrações graves que comprometem a segurança da construção.

Somente essas reformas garantem ao invasor o direito de ressarcimento.

Benfeitorias úteis

São obras que melhoram o imóvel e aumentam seu valor, mas não são indispensáveis à sua conservação. Embora possam facilitar o uso, não se enquadram como essenciais.

Exemplos: construção de garagem, ampliação de varanda, instalação de portões automáticos, construção de churrasqueira.

Para o possuidor de má-fé, esse tipo de melhoria não gera qualquer direito à indenização.

Benfeitorias voluptuárias

São obras de embelezamento ou simples luxo, sem impacto na conservação ou utilidade do imóvel.

Exemplos: pintura de paredes, troca de pisos por materiais mais sofisticados, colocação de portas novas, instalação de jardim ornamental.

A lei é clara: essas benfeitorias não são indenizadas e não podem ser retiradas pelo invasor.

Diferença entre possuidor de boa-fé e possuidor de má-fé

O possuidor de boa-fé, que acredita legitimamente ser dono ou ter direito sobre o imóvel, possui tratamento distinto no Código Civil.

O artigo 1.219 prevê:

“Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, às benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”

Portanto, quem age de boa-fé pode ser indenizado inclusive pelas benfeitorias úteis e tem direito de reter o imóvel até receber o valor gasto. Já o invasor, por ser possuidor de má-fé, só pode pleitear o ressarcimento de reformas estritamente necessárias, sem direito de retenção.

Reintegração de posse e indenização por reformas

Quando o proprietário ajuíza uma ação de reintegração de posse, o juiz pode reconhecer que o invasor realizou obras no imóvel. Nessa hipótese, cabe ao magistrado analisar quais delas são necessárias e deferir a indenização limitada a esse ponto.

Contudo, o processo não será suspenso até o pagamento. A reintegração ocorrerá normalmente, já que o invasor não tem direito de retenção. Assim, ele deverá deixar o imóvel e, apenas posteriormente, poderá cobrar o valor referente às benfeitorias necessárias.

Jurisprudência sobre o tema

A jurisprudência dos tribunais brasileiros confirma essa interpretação. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o possuidor de má-fé não tem direito de indenização por benfeitorias úteis ou voluptuárias, mas apenas pelas necessárias.

Em diversos julgados, os tribunais reforçam que reformas estéticas, como pinturas ou troca de pisos, não podem ser reembolsadas. Da mesma forma, melhorias destinadas a conforto ou valorização não são consideradas necessárias.

Em casos parecidos já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, como é possível notar por essa decisão:

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÕES CONEXAS. AÇÃO DE USUCAPIÃO. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA POSSE PELO PERÍODO EXIGIDO. POSSE DESPROVIDA DE CAUSA JURÍDICA QUE A LEGITIME. POSSIBILIDADE DE REIVINDICAÇÃO DA COISA. INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES E BENFEITORIAS ÚTEIS. IMPOSSIBILIDADE. POSSUIDORA DE MÁ-FÉ.Ao possuidor de má-fé, serão indenizáveis somente as benfeitorias necessárias, nada além disso. A construção do muro, embora tenha a função de salvaguardar a delimitação territorial do bem, não pode ser considerada como benfeitoria necessária, sobretudo porque não evita a deterioração do imóvel. Cuida-se de benfeitoria útil e não indenizável ao possuidor de má-fé (TJDF, AC 0001587-23). A edificação da casa não caracteriza benfeitoria, mas sim acessão artificial que também é insuscetível de indenização ao possuidor de má-fé (art. 1.255 do CC). PRIMEIRA APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO NÃO CONHECIDA.(TJGO, 0060253-02.2017.8.09.0011, 10ª Câmara Cível, RODRIGO DE SILVEIRA, 22/02/2024)

Essa linha de entendimento garante a proteção ao direito de propriedade, evitando que invasores se beneficiem de obras não essenciais.

Exemplo prático

Imagine que alguém invade um imóvel abandonado e realiza as seguintes obras: troca de telhado, pintura interna, instalação de churrasqueira e colocação de piso novo.

Nesse cenário, apenas a troca do telhado pode ser considerada benfeitoria necessária. Pintura, churrasqueira e piso novo não serão indenizados. O invasor poderá cobrar apenas os gastos com o reparo do telhado, se provar a despesa.

Conclusão

A legislação brasileira é clara ao tratar das reformas feitas em imóveis invadidos. O possuidor de má-fé, como o invasor, tem direito apenas ao ressarcimento de benfeitorias necessárias. Obras úteis ou voluptuárias não são indenizadas.

O proprietário pode reaver seu imóvel por meio de ação de reintegração de posse sem ser obrigado a pagar por pinturas, pisos ou melhorias de conforto. Somente reparos estruturais indispensáveis podem gerar indenização.

Portanto, quem ocupa irregularmente um imóvel deve ter consciência de que não poderá exigir retorno financeiro por gastos que não sejam essenciais à preservação da construção. A lei protege o dono, mas também garante que o bem não seja deteriorado pela omissão de quem o utilizou.

Uma situação diferente é quando alguém invade um lote e constrói uma casa do zero. Sobre essa questão trato em um artigo específico no seguinte link: "Quem construir em LOTE INVADIDO tem direito a ser ressarcido pelo dono se for obrigado a sair?"

Para ler mais artigos como esse, acesse nosso site oficial: Thales de Menezes

Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes.