A janela do vizinho não pode ficar próxima ao terreno ao lado

A recente decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça trouxe nova luz sobre um tema frequente no direito de vizinhança: a construção de janelas a menos de 1,5 metro da divisa do terreno. Esse caso, analisado pelo STJ, reafirma a interpretação do artigo 1.301 do Código Civil, segundo o qual é vedado abrir janelas ou vãos a uma distância inferior de um metro e meio do imóvel vizinho.

Muitos proprietários desconhecem essa regra, mas ela tem impacto direto na privacidade e segurança entre vizinhos. O tribunal deixou claro que a ilicitude da obra é objetiva, ou seja, não depende de prova de prejuízo concreto. Assim, basta a abertura da janela em desacordo com a lei para configurar a violação.

Neste artigo, explicarei em detalhes a decisão do STJ, a aplicação do artigo 1.301 do Código Civil e a importância das regras de vizinhança. Também mostrarei como essas normas visam preservar a paz social e evitar litígios intermináveis entre proprietários de imóveis.

O que diz o Código Civil sobre janelas próximas à divisa

O artigo 1.301 do Código Civil estabelece:

“É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.”

Esse dispositivo é categórico. Ele não abre espaço para interpretações alternativas e não exige prova de dano efetivo. O simples fato de a janela estar a menos de um metro e meio da divisa torna a obra ilegal.

Já o artigo 1.302 do Código Civil complementa:

“O dono do prédio vizinho pode, no prazo de ano e dia após a abertura da janela, exigir que ela seja fechada; decorrido este prazo, não poderá fazê-lo.”

Essa regra protege a estabilidade das relações jurídicas. Caso o vizinho não conteste a abertura dentro de um ano e um dia, consolida-se a situação. Portanto, o prazo deve ser observado com atenção.

A decisão do STJ sobre janelas a menos de 1,5 metro da divisa

No caso analisado, o proprietário construiu janelas em um pavimento superior a menos de um metro e meio da divisa. O vizinho ajuizou ação pedindo a demolição da obra.

O Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que não havia prejuízo concreto, já que não houve invasão comprovada de privacidade ou obstrução de visão. Assim, negou o pedido de demolição.

No entanto, o STJ reformou parcialmente a decisão. O ministro Villas Bôas Cueva, relator do recurso, destacou que a norma do artigo 1.301 é objetiva e independe de prova de dano. Basta a violação da distância legal para configurar a ilicitude.

O tribunal determinou que as janelas devem ser fechadas em até 60 dias, sob pena de multa diária. Contudo, não exigiu a demolição de todo o pavimento, já que parte da obra estava amparada por legislação local.

A natureza objetiva da norma

O direito de vizinhança, previsto no Código Civil, tem natureza objetiva e cogente. Isso significa que as regras não dependem da vontade das partes e devem ser respeitadas independentemente de prova de dano.

A ministra Villas Bôas Cueva ressaltou que a norma não se limita à questão da visão. A privacidade pode ser violada de várias formas: auditiva, olfativa, física ou até pelo risco de objetos lançados de um imóvel para outro.

Portanto, a lei presume o risco de violação de privacidade e impõe restrição para evitar conflitos futuros. O proprietário que ignora essa regra assume o risco de ter que fechar as aberturas.

Relação com a legislação urbanística local

Além do Código Civil, cada município pode estabelecer normas próprias de uso e ocupação do solo. Essas leis definem altura máxima das construções, recuos obrigatórios e limitações específicas para cada bairro.

No caso julgado pelo STJ, parte da discussão envolvia legislação local que limitava construções a apenas um pavimento. Como essa questão não foi objeto do recurso, o tribunal não analisou a validade dessa norma específica.

Isso mostra a importância de verificar não apenas o Código Civil, mas também o plano diretor e a lei de uso e ocupação do solo do município antes de construir.

Direitos e deveres entre vizinhos

O Código Civil, em seus artigos 1.277 a 1.313, trata do direito de vizinhança. Essas regras visam harmonizar a convivência e prevenir abusos no uso da propriedade.

O artigo 1.277 estabelece:

“O proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam.”

Já o artigo 1.299 dispõe:

“O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.”

Esses dispositivos mostram o equilíbrio necessário. O direito de construir não é absoluto. Ele encontra limites no direito do vizinho e nas normas urbanísticas.

Consequências práticas da decisão

A decisão do STJ reforça a importância da observância estrita do artigo 1.301 do Código Civil. Quem abrir janelas em desacordo com a lei pode ser obrigado a fechá-las, mesmo que o vizinho não prove dano.

Para os proprietários, a lição é clara: antes de iniciar uma obra, consulte a legislação civil e urbanística. O descumprimento pode gerar gastos adicionais e litígios prolongados.

Para os advogados, a decisão facilita a defesa dos vizinhos prejudicados, pois não é necessário produzir prova complexa de invasão de privacidade. Basta demonstrar a infração objetiva.

Outros pontos

A questão da distância entre as janelas é apenas uma das dezenas de discussões que costumam ser criadas entre vizinhos. Muitos desses problemas são gerados por reformas e construções, sejam elas irregulares ou não. Eu escrevi um texto e gravei um vídeo falando melhor sobre esse tema, clique no link para acessar: Problemas com Reformas e Obra do Vizinho? Veja Como Resolver e Evitar Prejuízos!

Conclusão: janela do vizinho

A decisão da 3ª Turma do STJ reafirma que abrir janelas a menos de 1,5 metro da divisa é ilegal, independentemente da prova de dano. A norma do artigo 1.301 do Código Civil é objetiva e visa proteger a privacidade, a segurança e o sossego dos vizinhos.

O proprietário deve respeitar tanto o Código Civil quanto as leis urbanísticas municipais. O descumprimento dessas regras pode resultar em ordens judiciais de fechamento de janelas, imposição de multas e até demolição parcial da obra.

Em resumo, o direito de propriedade deve ser exercido com responsabilidade e respeito às normas de vizinhança. Assim, é possível garantir a convivência pacífica e evitar disputas judiciais desnecessárias.

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