O Direito de Reação Frente a Construções Irregulares do Vizinho

O convívio entre vizinhos, especialmente em áreas urbanas densamente ocupadas, exige equilíbrio entre o exercício do direito de propriedade e o respeito aos limites legais que garantem a harmonia da vizinhança, o que se torna um problema em caso de Construções Irregulares do Vizinho. Dentro desse cenário, o artigo 1.302 do Código Civil se destaca por regular situações em que um proprietário descobre, já depois de concluída a construção do vizinho, que houve desrespeito a limites estabelecidos pela legislação civil — especialmente no que diz respeito à abertura de janelas, sacadas, terraços ou goteiras sobre o seu imóvel.

O artigo traz uma proteção ao direito do proprietário de não ter sua privacidade invadida ou sua propriedade prejudicada por construções indevidas, ao mesmo tempo que impõe prazos e consequências jurídicas importantes. Acompanhemos o texto legal:

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho. Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

Este texto tem por objetivo explicar, em linguagem acessível e técnica, os principais aspectos desse artigo, orientando tanto proprietários quanto profissionais da construção civil sobre seus direitos e obrigações quando o assunto são obras vizinhas que interferem no imóvel próprio.

1. Direito de exigir a remoção da construção indevida

O caput do artigo 1.302 estabelece um prazo de “ano e dia” para que o proprietário do imóvel prejudicado tome providências contra janelas, sacadas, terraços ou goteiras que tenham sido construídos sobre seu prédio, de forma a ferir as regras previstas no artigo 1.301 do Código Civil, que trata dos limites de proximidade entre aberturas e a divisa do terreno vizinho.

Esse prazo, conhecido como ano e dia (ou 1 ano e 1 dia), começa a contar a partir da conclusão da obra. Dentro desse período, o proprietário lesado pode exigir judicialmente ou extrajudicialmente a demolição, modificação ou retirada da construção que invade sua privacidade ou prejudica seu imóvel.

Por exemplo, se o vizinho construiu uma sacada a apenas 50 cm da sua propriedade, violando o limite mínimo de 1,5 metro previsto no artigo 1.301, o proprietário pode, dentro de ano e dia, exigir a retirada dessa construção. O mesmo vale para janelas com visão direta para o interior do imóvel ou goteiras que despejam água diretamente sobre o telhado ou parede do prédio vizinho.

2. Perda do direito após o prazo legal

O artigo é claro ao estabelecer que, decorrido o prazo de ano e dia, o proprietário não poderá mais exigir a retirada da janela, varanda, terraço ou goteira construída em desacordo com a lei. Nesse caso, a construção se consolida pela inércia do vizinho, criando uma situação jurídica de estabilidade.

Mas essa consolidação vem acompanhada de um ônus para o proprietário prejudicado: ele não poderá, por sua vez, edificar de forma que prejudique a construção anterior. Ou seja:

• Não poderá fechar a goteira do vizinho, prejudicando o escoamento das águas;

• Não poderá construir de forma a impedir a continuidade do uso da sacada, janela ou terraço já existente, se isso causar dano ou tornar inviável o uso do que já foi consolidado.

Em termos práticos, isso significa que a omissão dentro do prazo legal impede reações posteriores. O proprietário lesado perde o direito de reclamar e passa a ter o dever de respeitar a situação consolidada.

3. Exceção para aberturas de luz (parágrafo único)

O parágrafo único do artigo 1.302 trata de uma situação específica e importante: as chamadas aberturas para luz, ou seja, pequenas janelas ou vãos utilizados para entrada de claridade natural, que não têm finalidade de observação nem permitem vista para o imóvel vizinho.

Nesses casos, mesmo que tais aberturas estejam em conformidade com o artigo 1.301 — como vãos com até 10 cm por 20 cm de dimensão, colocados a mais de dois metros do piso — o proprietário do terreno ao lado pode, a qualquer tempo, construir um muro ou levantar uma edificação que bloqueie a entrada de luz.

Isso significa que não há direito adquirido à luz natural vinda do terreno vizinho, quando se trata dessas pequenas aberturas. O dono do imóvel vizinho pode construir livremente, ainda que isso venha a vedar completamente a claridade que antes iluminava o imóvel do outro.

Esse dispositivo protege o direito de construir do vizinho, reafirmando que as aberturas para luz não criam servidão nem impedem o exercício da propriedade plena sobre o terreno ao lado.

4. A importância de agir dentro do prazo

O prazo de ano e dia funciona como uma espécie de prazo decadencial, ou seja, um limite legal fixo para o exercício do direito de reclamar. Se o proprietário perceber a construção irregular do vizinho e não se manifestar dentro do prazo, ele não poderá mais contestar judicialmente a situação, e a edificação se torna juridicamente protegida contra futuras reclamações.

Isso reforça a importância de acompanhar as obras vizinhas e, diante de qualquer indício de invasão de privacidade ou prejuízo ao uso do próprio imóvel, procurar orientação técnica e jurídica imediatamente.

5. Relação com o artigo 1.301 e outras normas do Código Civil

O artigo 1.302 complementa o artigo 1.301, que determina os limites mínimos para construções na divisa dos imóveis, especialmente quanto a janelas, terraços, eirados e goteiras. Enquanto o artigo 1.301 trata de prevenção e limites na construção, o artigo 1.302 trata de como reagir após a obra já estar concluída.

Além disso, a norma está em consonância com outros princípios do Código Civil, como:

• Função social da propriedade (art. 1.228, §1º);

• Proibição do abuso de direito (art. 187);

• Respeito à vizinhança e ao sossego, segurança e salubridade (art. 1.277 e seguintes).

Portanto, qualquer construção que extrapole os limites legais ou cause prejuízo ao vizinho pode ser contestada — desde que se respeite o prazo previsto no artigo 1.302.

6. Conclusão: Construções Irregulares do Vizinho

O artigo 1.302 do Código Civil é uma ferramenta fundamental para garantir o equilíbrio entre o direito de construir e o respeito à propriedade alheia. Ele estabelece um prazo de ano e dia para que o proprietário reaja contra janelas, varandas, terraços ou goteiras construídas sobre seu imóvel em desacordo com a lei.

Após esse prazo, a construção se consolida, e o proprietário perde o direito de exigir a retirada da obra, devendo inclusive respeitar a nova situação. Por outro lado, quando se trata apenas de aberturas para luz, o vizinho tem total liberdade para edificar, ainda que bloqueie a claridade.

Por isso, é essencial que o proprietário esteja atento a qualquer construção que interfira em seu imóvel. E, diante de qualquer irregularidade, busque auxílio técnico e jurídico o quanto antes. O direito de agir é garantido por lei, mas tem prazo para ser exercido. Deixar passar o tempo pode significar a perda definitiva da possibilidade de proteger sua propriedade.

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