Imagine o caso em que uma pessoa, cansado de pagar alugueis, decide invadir um imóvel abandonado e começar a morar no local.
Imóveis abandonados em sua enorme maioria estão em péssimo estado de conservação, então a primeira providência do invasor é fazer alguns reparos no local.
O dono do imóvel descobre a façanha do invasor e logo pede para que ele saia da casa por meio de uma ação de reintegração de posse.
Nessa hora o indesejado possuidor vai cantar o mantra tão comum nesses casos: “só saio se você me devolver tudo que gastei na reforma do imóvel”.
Mas será que ele tem esse direito?
O artigo 1.220 do código civil é claro ao determinar que o possuidor de má-fé, que é o caso do invasor, terá direito ao ressarcimento por benfeitorias necessárias.
Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.
Mas o que são benfeitorias necessárias?
No direito brasileiro as benfeitorias podem ser necessárias, úteis e voluptuárias.
As necessárias são aquelas na estrutura do imóvel, de extrema importância. Se essas reformas não forem feitas, o imóvel ameaça a desmoranar. É o caso de conserto de telhado que esta cedendo, rachaduras nas vigas de sustentação do imóvel, etc.
As reformas úteis são aquelas que melhoram o imóvel e aumentam seu valor, mas sua realização era dispensável. É o caso de construir uma gararem, ampliar uma varanda, construir uma churrasqueira.
Já as voluptuárias são as de puro embelezamento, como a pintura da casa, troca das portas, etc.
Então, caso um invasor faça uma reforma completa no imóvel, ele terá direito a ser ressarcido apenas por aquelas que se referirem a estrutura do imóvel, muito importate e urgente, sem as quais o imóvel iria desmoronar.
Reformas como pinturas, troca de pisos, portas, contrução de churrasqueira e garagem, por exemplo, não serão indenizadas.
Em casos parecidos já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, como é possível notar por essa decisão:
DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÕES CONEXAS. AÇÃO DE USUCAPIÃO. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA POSSE PELO PERÍODO EXIGIDO. POSSE DESPROVIDA DE CAUSA JURÍDICA QUE A LEGITIME. POSSIBILIDADE DE REIVINDICAÇÃO DA COISA. INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES E BENFEITORIAS ÚTEIS. IMPOSSIBILIDADE. POSSUIDORA DE MÁ-FÉ. Ao possuidor de má-fé, serão indenizáveis somente as benfeitorias necessárias, nada além disso. A construção do muro, embora tenha a função de salvaguardar a delimitação territorial do bem, não pode ser considerada como benfeitoria necessária, sobretudo porque não evita a deterioração do imóvel. Cuida-se de benfeitoria útil e não indenizável ao possuidor de má-fé (TJDF, AC 0001587-23). A edificação da casa não caracteriza benfeitoria, mas sim acessão artificial que também é insuscetível de indenização ao possuidor de má-fé (art. 1.255 do CC). PRIMEIRA APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO NÃO CONHECIDA. (TJGO, 0060253-02.2017.8.09.0011, 10ª Câmara Cível, RODRIGO DE SILVEIRA, 22/02/2024)
Uma situação diferente é quando alguém invade um lote e constrói uma casa do zero. Sobre essa questão trato em um artigo específico no seguinte link: "Quem construir em LOTE INVADIDO tem direito a ser ressarcido pelo dono se for obrigado a sair?"
