Proprietário deve RESSARCIR o inquilino pelas REFORMAS no imóvel?

Muitos inquilinos investem dinheiro próprio em consertos e melhorias durante a locação. Por isso, a dúvida sobre a indenização por benfeitorias no imóvel alugado surge com frequência ao final do contrato. Afinal, nem toda reforma feita pelo locatário gera direito a ressarcimento, e essa distinção provoca conflitos entre as partes.

Neste artigo, você vai entender o que diz a Lei do Inquilinato sobre o tema. Além disso, vamos explicar quando o proprietário é obrigado a pagar pelas obras e quando não é. Também abordaremos decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto.

O que diz a lei sobre benfeitorias no contrato de locação?

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, disciplina o tema nos artigos 35 e 36. Segundo o artigo 35 da referida lei:

"Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção."

Já o artigo 36 estabelece que:

"As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel."

Portanto, a lei divide as benfeitorias em três categorias distintas. Cada uma delas recebe um tratamento jurídico diferente quanto ao ressarcimento.

Benfeitorias necessárias

As benfeitorias necessárias são aquelas que evitam a deterioração do imóvel. Um exemplo comum é o conserto de um vazamento estrutural ou a reforma de uma fiação elétrica perigosa. Nesse caso, a lei garante a indenização mesmo sem autorização prévia do proprietário.

Benfeitorias úteis

As benfeitorias úteis, por sua vez, aumentam ou facilitam o uso do imóvel. A instalação de um novo piso ou a ampliação de uma área de serviço são exemplos típicos. Contudo, essas obras só geram direito a indenização quando previamente autorizadas pelo locador.

Benfeitorias voluptuárias

Já as benfeitorias voluptuárias têm caráter estético ou de mero deleite. Um jardim decorativo ou uma piscina ornamental se enquadram nessa categoria. Nesses casos, o inquilino pode retirar o material instalado, desde que não danifique o imóvel.

Indenização por benfeitorias no imóvel alugado: quando o proprietário deve ressarcir o inquilino?

O proprietário deve indenizar o inquilino em duas situações principais. A primeira envolve benfeitorias necessárias, que geram direito a ressarcimento independentemente de autorização. A segunda abrange benfeitorias úteis, mas somente quando o locador consentiu previamente com a obra.

Nesse sentido, o locatário que realizou benfeitorias necessárias ou úteis autorizadas pode, ainda, exercer o direito de retenção do imóvel. Esse direito funciona como garantia até que a indenização seja efetivamente paga. Assim, o inquilino não é obrigado a desocupar o imóvel enquanto aguarda o ressarcimento.

Entretanto, esse direito de retenção não é absoluto. Em julgamento divulgado em julho de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o locatário inadimplente não pode exercer o direito de retenção, mesmo tendo direito à indenização pelas benfeitorias. O caso teve origem em processo do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO), envolvendo uma locatária que realizou reformas expressivas no imóvel alugado.

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que o direito de retenção existe para garantir o pagamento da indenização devida ao locatário. Contudo, a ministra destacou que esse direito não se confunde com a indenização em si, pois depende da posse de boa-fé para ser exercido.

Dessa forma, quem deixa de pagar aluguéis e encargos perde a boa-fé necessária para reter o imóvel. Por outro lado, o direito à indenização propriamente dita continua assegurado ao locatário. Ou seja, o proprietário ainda pode ser condenado a ressarcir as obras, mesmo diante da inadimplência do inquilino.

Cláusula de renúncia à indenização é válida?

Muitos contratos de locação incluem cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias. Essa prática é amplamente utilizada por imobiliárias e proprietários em todo o país. Segundo a Súmula 335 do STJ:

"nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção".

Portanto, se o contrato prevê expressamente essa renúncia, o inquilino não poderá exigir o ressarcimento. Isso porque o próprio artigo 35 da Lei do Inquilinato ressalva a possibilidade de disposição contratual em contrário. Por isso, é essencial ler atentamente o contrato antes de assinar.

Ainda assim, essa renúncia deve ser interpretada de forma restritiva pelos tribunais. Isso significa que a cláusula não pode ser estendida a situações diferentes das benfeitorias propriamente ditas.

Diferença entre benfeitorias e acessões

Um ponto pouco conhecido, mas juridicamente relevante, é a distinção entre benfeitorias e acessões. Benfeitorias são obras de conservação, melhoria ou embelezamento de um imóvel já existente. Acessões, por outro lado, envolvem a criação de algo novo, como uma construção adicional.

Em decisão de outubro de 2023, o STJ julgou o Recurso Especial 1.931.087/SP sobre esse tema. O tribunal entendeu que a renúncia contratual à indenização por benfeitorias não alcança automaticamente as acessões, já que cláusulas de renúncia devem receber interpretação restritiva.

Além disso, o STJ observou que o proprietário voltou a alugar o imóvel aproveitando a estrutura construída pelo antigo locatário. Nesse caso, negar a indenização representaria enriquecimento sem causa do locador. Consequentemente, cada situação exige análise individualizada quanto à natureza da obra realizada.

A visão de Thales de Menezes sobre reformas em imóveis alugados

Segundo o advogado Thales de Menezes, referência em direito imobiliário em Goiânia e em Goiás, a maior parte dos conflitos sobre benfeitorias decorre da falta de formalização prévia. Para ele, tanto locadores quanto locatários costumam negligenciar a documentação das obras realizadas.

Thales de Menezes recomenda que qualquer reforma relevante seja precedida de autorização escrita do proprietário. Dessa forma, evita-se discussão futura sobre a natureza da benfeitoria e sobre o valor a ser ressarcido. Ele também alerta que a ausência de cláusula específica no contrato costuma agravar disputas judiciais na Justiça goiana.

Como comprovar as benfeitorias e evitar disputas?

Para garantir o direito à indenização, o inquilino deve reunir provas consistentes da obra realizada. Fotografias antes e depois da reforma ajudam a demonstrar a real extensão da mudança. Notas fiscais, orçamentos e recibos de materiais também fortalecem o pedido de ressarcimento.

Ademais, é recomendável formalizar a autorização do proprietário por escrito, mesmo que informalmente por mensagem. Em casos de valores elevados, um laudo pericial pode confirmar a natureza necessária, útil ou voluptuária da obra. Assim, o inquilino evita alegações posteriores de que a reforma foi meramente estética.

Já o proprietário deve vistoriar o imóvel periodicamente e documentar seu estado original. Dessa maneira, fica mais fácil comparar as condições do imóvel antes e depois da locação.

O que fazer se o proprietário se recusa a indenizar?

Quando o locador se recusa a pagar pelas benfeitorias devidas, o inquilino pode enviar notificação extrajudicial formal. Esse documento deve detalhar as obras realizadas, os valores gastos e o prazo para resposta. Caso não haja acordo, o caminho seguinte é o ajuizamento de ação de indenização por benfeitorias.

Vale destacar que o prazo prescricional para essa ação costuma ser de três anos, conforme entendimento predominante sobre reparação civil. Por isso, o inquilino não deve esperar demais para buscar seus direitos judicialmente. Um advogado especializado em direito imobiliário pode avaliar a documentação e orientar sobre a estratégia mais adequada.

Conclusão

O proprietário deve ressarcir o inquilino pelas benfeitorias necessárias, sempre. Já as benfeitorias úteis só geram indenização quando previamente autorizadas pelo locador. Por outro lado, as benfeitorias voluptuárias não geram direito a ressarcimento, apenas à retirada do material instalado.

A indenização por benfeitorias no imóvel alugado depende, portanto, da natureza da obra e da existência de cláusula contratual específica. Além disso, decisões recentes do STJ mostram que o direito de retenção não protege o locatário inadimplente. Por isso, recomenda-se sempre formalizar qualquer reforma por escrito antes de iniciá-la.

Diante da complexidade do tema, buscar orientação jurídica especializada é a melhor forma de evitar prejuízos. Tanto locadores quanto locatários se beneficiam de contratos claros e bem redigidos.

Perguntas comuns

1. O inquilino pode ser ressarcido por qualquer reforma feita no imóvel? 

Não. Apenas benfeitorias necessárias são sempre indenizáveis. As úteis só geram ressarcimento se autorizadas previamente pelo proprietário. Benfeitorias voluptuárias, de caráter estético, não geram direito a indenização, apenas à retirada do material.

2. O que é direito de retenção do imóvel alugado?

É a garantia que permite ao inquilino permanecer no imóvel até receber a indenização pelas benfeitorias. Contudo, o STJ decidiu que esse direito não se aplica a locatários inadimplentes com aluguéis e encargos.

3. A cláusula de renúncia à indenização no contrato é legal? 

Sim. A Súmula 335 do STJ confirma que essa cláusula é válida nos contratos de locação. Por isso, é fundamental ler todo o contrato antes de assinar, verificando se essa previsão existe.

4. Como comprovar as benfeitorias realizadas no imóvel alugado? 

Fotografias, notas fiscais, orçamentos e autorização escrita do proprietário são as principais provas. Em casos de valor elevado, um laudo pericial reforça o pedido de indenização por benfeitorias no imóvel alugado.

5. Qual o prazo para pedir indenização por benfeitorias após o fim do contrato? 

O prazo prescricional costuma ser de três anos, conforme entendimento sobre reparação civil. Por isso, o inquilino deve buscar seus direitos rapidamente após o encerramento da locação.

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes