Quais BENS podem ser HIPOTECADOS?
Muita gente pensa que apenas a casa própria pode ser hipotecada. Contudo, essa ideia é incompleta e gera dúvidas frequentes entre quem busca crédito com garantia real. Afinal, quais bens podem ser hipotecados segundo a legislação brasileira?
Esse assunto ganha importância porque a hipoteca é uma das garantias mais utilizadas em financiamentos, empréstimos e operações empresariais. Além disso, o rol de bens hipotecáveis é mais amplo do que muitos imaginam, incluindo direitos e não apenas imóveis. Neste artigo, vamos explicar, de forma prática, tudo o que a lei permite oferecer em hipoteca.
O que é a hipoteca?
Antes de tudo, é importante entender o conceito de hipoteca. Trata-se de um direito real de garantia, previsto no Código Civil, que recai sobre um bem determinado. Diferentemente do penhor, o devedor permanece com a posse do bem hipotecado durante toda a relação contratual.
Assim, quando alguém contrai um financiamento imobiliário, por exemplo, o banco não fica com o imóvel. Em vez disso, ele registra a hipoteca na matrícula do bem, garantindo o direito de executá-lo em caso de inadimplência.
Fundamento legal da hipoteca
O artigo 1.473 do Código Civil traz o rol dos bens que podem ser objeto de hipoteca. Segundo a lei:
"Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca: I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; II - o domínio direto; III - o domínio útil; IV - as estradas de ferro; V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham; VI - os navios; VII - as aeronaves. VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; IX - o direito real de uso; X - a propriedade superficiária; XI - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão. § 1º A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial. § 2º Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX e X do caput deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado."
Ou seja, o legislador ampliou bastante o alcance da hipoteca. Consequentemente, é possível hipotecar não apenas casas e terrenos, mas também direitos ligados ao uso de bens públicos e privados.
Imóveis e seus acessórios
Em primeiro lugar, o inciso I trata da hipótese mais conhecida: os imóveis e seus acessórios. Por exemplo, uma casa pode ser hipotecada junto com a piscina, o muro e demais benfeitorias fixadas ao solo.
Nesse sentido, o artigo 1.474 do Código Civil complementa essa ideia ao definir a extensão da garantia:
"Art. 1.474. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel."
Na prática, isso significa que, se o devedor construir uma nova edificação no terreno hipotecado, essa construção também fica vinculada à garantia. Todavia, ônus reais registrados antes da hipoteca continuam válidos e não são afetados por ela.
Exemplo prático de extensão da garantia
Imagine um proprietário que hipoteca um terreno vazio para obter um empréstimo bancário. Posteriormente, ele constrói uma casa nesse terreno, sem informar o banco sobre a nova edificação. Mesmo assim, a hipoteca se estende automaticamente à construção, conforme prevê a lei.
Domínio direto e domínio útil
Além dos imóveis propriamente ditos, a lei permite hipotecar o domínio direto e o domínio útil. Esses conceitos aparecem, principalmente, em contratos de enfiteuse, instituto ainda presente em algumas regiões do país.
Assim, tanto o proprietário original quanto o enfiteuta podem oferecer seus respectivos direitos como garantia. Dessa forma, a lei viabiliza o crédito mesmo em situações de propriedade desdobrada.
Estradas de ferro, navios e aeronaves
Por sua vez, os incisos IV, VI e VII tratam de bens de grande valor econômico e relevância para o transporte nacional. Estradas de ferro, navios e aeronaves também podem ser hipotecados, conforme a legislação civil.
Contudo, é importante destacar que navios e aeronaves seguem regras específicas. O próprio parágrafo primeiro do artigo 1.473 determina que essas hipotecas se regem por lei especial. Portanto, além do Código Civil, aplicam-se normas próprias do direito marítimo e aeronáutico.
Recursos naturais
Outro ponto relevante envolve os recursos naturais mencionados no artigo 1.230 do Código Civil, como jazidas, minas e demais recursos minerais. Esses bens podem ser hipotecados independentemente de quem seja o proprietário do solo.
Isso ocorre porque, no Brasil, os recursos minerais pertencem à União, ainda que o solo pertença a particular. Assim, empresas de mineração costumam utilizar essa modalidade de hipoteca em operações de financiamento de grande porte.
Direito de uso especial para fins de moradia e direito real de uso
A lei também autoriza a hipoteca de direitos, e não apenas de bens materiais. O direito de uso especial para fins de moradia, por exemplo, permite que o titular ofereça esse direito como garantia.
De igual modo, o direito real de uso pode ser hipotecado, respeitando os limites de sua duração. Nesse caso, o parágrafo segundo do artigo 1.473 esclarece que a garantia fica limitada ao prazo da concessão original.
Propriedade superficiária
Além disso, a propriedade superficiária também integra o rol de bens hipotecáveis. Esse direito surge do direito de superfície, instituto que separa a propriedade da construção da propriedade do solo.
Por exemplo, uma empresa que constrói um galpão em terreno alheio, mediante direito de superfície, pode hipotecar essa construção. Entretanto, assim como ocorre no direito real de uso, a garantia respeita o prazo do contrato de superfície.
Direitos da imissão provisória na posse
Por fim, o inciso XI trata de uma hipótese mais específica: os direitos oriundos da imissão provisória na posse. Essa situação ocorre, geralmente, em processos de desapropriação promovidos pelo poder público.
Assim, quando a União, os Estados, o Distrito Federal ou os Municípios recebem a imissão provisória, esse direito, bem como sua cessão e promessa de cessão, pode ser hipotecado. Dessa forma, a lei viabiliza o uso desse direito como garantia em operações de crédito.
O que a jurisprudência tem decidido sobre hipoteca e bem de família
Além do rol legal, a jurisprudência do STJ trouxe importantes esclarecimentos sobre a hipoteca de imóvel residencial. Em junho de 2025, a Segunda Seção do STJ julgou o Tema 1.261, fixando teses vinculantes sobre o assunto.
Segundo a tese firmada:
"a exceção à impenhorabilidade do bem de família nos casos de execução de hipoteca sobre o imóvel, oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar, restringe-se às hipóteses em que a dívida foi constituída em benefício da entidade familiar".
Ou seja, nem toda hipoteca sobre a casa da família autoriza a penhora automática do imóvel.
Ademais, o STJ também definiu como se distribui o ônus da prova nessa situação. Conforme destacado:
"se o bem for dado em garantia real por um dos sócios de pessoa jurídica, é, em regra, impenhorável, cabendo ao credor o ônus de comprovar que o débito da pessoa jurídica se reverteu em benefício da entidade familiar".
Por outro lado, quando os únicos sócios da empresa são os proprietários do imóvel, a regra se inverte, e cabe a eles provar que a dívida não beneficiou a família.
Mais recentemente, em dezembro de 2025, a Terceira Turma do STJ decidiu que o imóvel hipotecado por pessoa solteira continua protegido após a formação de família. Nesse julgamento, entendeu-se que a superveniência de união estável e nascimento de filho não afasta a impenhorabilidade, desde que comprovada a utilização do bem como residência familiar.
A visão de Thales de Menezes sobre hipoteca de imóveis residenciais
Segundo Thales de Menezes, advogado referência em direito imobiliário em Goiânia e em Goiás, muitos proprietários desconhecem os limites da proteção ao bem de família. De acordo com o especialista, oferecer a casa própria em hipoteca não significa perder automaticamente a proteção legal contra a penhora.
Por essa razão, Thales de Menezes recomenda que o proprietário verifique, antes de assinar qualquer contrato, se a dívida garantida realmente beneficiará a entidade familiar. Afinal, essa análise é decisiva para saber se o imóvel poderá, futuramente, ser penhorado.
Diferença entre hipoteca, penhor e alienação fiduciária
É importante não confundir a hipoteca com outras garantias reais existentes no direito brasileiro. A hipoteca recai, principalmente, sobre bens imóveis e direitos a eles relacionados, sem transferência de posse.
Já o penhor incide sobre bens móveis, como joias, máquinas ou animais, também sem transferência de propriedade. Por sua vez, a alienação fiduciária transfere a propriedade resolúvel do bem ao credor até a quitação integral da dívida.
Assim, cada modalidade de garantia atende a uma finalidade específica. Portanto, a escolha correta depende do tipo de bem e da natureza da operação de crédito pretendida.
Cuidados práticos antes de hipotecar um bem
Antes de formalizar qualquer contrato de hipoteca, é fundamental adotar alguns cuidados. Primeiramente, o proprietário deve verificar se o bem realmente se enquadra no rol do artigo 1.473 do Código Civil.
Em seguida, é recomendável consultar a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. Dessa forma, o proprietário confirma a existência de ônus reais anteriores, que continuam válidos mesmo após a nova hipoteca.
Por fim, especialmente quando o bem hipotecado for a residência da família, é essencial entender os riscos envolvidos. Nesse caso, buscar orientação jurídica especializada evita surpresas em uma eventual execução judicial.
Conclusão sobre quais bens podem ser hipotecados
Em síntese, o rol de bens hipotecáveis vai muito além dos imóveis residenciais e comerciais. A lei permite hipotecar estradas de ferro, navios, aeronaves, recursos naturais e diversos direitos reais, como o direito de superfície.
Além disso, a jurisprudência recente do STJ trouxe importantes limites à execução de hipotecas sobre a residência familiar. Portanto, antes de oferecer qualquer bem em garantia, o proprietário deve entender exatamente quais consequências jurídicas essa decisão pode gerar.
Diante disso, recomenda-se buscar orientação jurídica especializada antes de firmar qualquer contrato de hipoteca. Afinal, conhecer bem os bens que podem ser hipotecados e seus respectivos limites protege o patrimônio do devedor e evita litígios futuros.
Perguntas comuns
1. Quais bens podem ser hipotecados segundo a lei brasileira?
O artigo 1.473 do Código Civil permite hipotecar imóveis e seus acessórios, domínio direto, domínio útil, estradas de ferro, recursos naturais, navios, aeronaves e alguns direitos reais. Entre eles, estão o direito de uso especial para moradia, o direito real de uso e a propriedade superficiária. Assim, o rol de bens hipotecáveis é mais amplo do que apenas imóveis residenciais.
2. A casa própria pode ser hipotecada mesmo sendo bem de família?
Sim, a casa própria pode ser hipotecada, mesmo caracterizada como bem de família. Contudo, o STJ decidiu que a penhora desse imóvel só é possível se a dívida beneficiou a entidade familiar. Caso contrário, o imóvel permanece protegido pela impenhorabilidade prevista na Lei 8.009/1990.
3. Quem fica com a posse do bem hipotecado?
Na hipoteca, o devedor continua com a posse do bem durante toda a relação contratual. O credor apenas registra a garantia na matrícula do imóvel, sem retirar o proprietário do uso e da fruição do bem. Essa é uma das principais diferenças entre a hipoteca e a alienação fiduciária.
4. Navios e aeronaves podem ser hipotecados?
Sim, o Código Civil autoriza expressamente a hipoteca de navios e aeronaves. Contudo, essas modalidades seguem legislação especial, aplicável ao direito marítimo e aeronáutico. Portanto, além das regras gerais do Código Civil, é necessário observar normas específicas para cada tipo de bem.
5. O que acontece se o devedor construir algo novo no imóvel hipotecado?
Segundo o artigo 1.474 do Código Civil, a hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos e construções realizadas no imóvel. Assim, qualquer nova edificação passa a integrar automaticamente a garantia. Contudo, ônus reais registrados antes da hipoteca continuam válidos e preservados.
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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes
