Quais cláusulas precisam ter em um contrato de aluguel?

O contrato de locação obrigatório representa o instrumento jurídico fundamental para estabelecer as relações entre locador e locatário. Entretanto, sua validade e eficácia dependem diretamente da presença de elementos essenciais estabelecidos pela legislação brasileira. Consequentemente, compreender tais exigências legais torna-se indispensável para evitar futuros litígios e garantir a segurança jurídica de ambas as partes.

Fundamentos Legais do Contrato de Aluguel

A locação de imóveis urbanos encontra regulamentação específica na Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. Dessa forma, esta lei "dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes". Portanto, todos os contratos de locação urbana devem observar rigorosamente suas disposições para possuir validade jurídica.

Ademais, o artigo 1º da referida lei estabelece que "a locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei". Assim sendo, qualquer contrato que descumpra seus preceitos fundamentais pode ser considerado nulo ou ineficaz perante o ordenamento jurídico brasileiro.

1- Identificação Completa das Partes Contratantes

Dados Pessoais Obrigatórios

A primeira cláusula essencial refere-se à identificação completa de locador e locatário. Primeiramente, devem constar nome completo, nacionalidade, estado civil e profissão de ambas as partes. Além disso, mostram-se indispensáveis os números de RG e CPF, bem como os endereços residenciais completos.

Igualmente importante, essa identificação detalhada garante a segurança jurídica necessária para eventuais execuções contratuais. Posteriormente, caso seja necessário ingressar com ação judicial, tais dados permitirão a correta citação das partes envolvidas.

Solidariedade entre Múltiplos Contratantes

Quando existem múltiplos locadores ou locatários, aplica-se o artigo 2º da Lei do Inquilinato. Segundo essa norma, "havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou". Portanto, todos respondem integralmente pelas obrigações contratuais, salvo disposição expressa em contrário.

2 - Descrição Detalhada do Imóvel Locado

Características Físicas do Bem

O contrato deve conter descrição minuciosa do imóvel objeto da locação. Inicialmente, devem constar área total, número de cômodos, condições de conservação e eventuais benfeitorias existentes. Simultaneamente, torna-se fundamental especificar a localização exata com endereço completo e dados registrais.

Adicionalmente, essa descrição detalhada evita futuras discussões sobre o estado de conservação do imóvel. Consequentemente, protege tanto locador quanto locatário de alegações infundadas sobre danos preexistentes ou melhorias não reconhecidas.

Estado de Conservação Inicial

Durante a elaboração contratual, as partes devem documentar cuidadosamente o estado inicial do imóvel. Posteriormente, essa documentação servirá como parâmetro para avaliação de eventuais danos causados durante o período locatício. Portanto, fotografias e laudos técnicos podem complementar a descrição textual contratual.

3 - Finalidade e Destinação da Locação

Classificação Legal da Locação

A Lei do Inquilinato estabelece diferentes regimes jurídicos conforme a destinação do imóvel locado. Primeiramente, deve-se distinguir entre locação residencial e comercial, pois cada modalidade possui regras específicas. Além disso, existem ainda as locações para temporada, que seguem disciplina jurídica própria.

Especificamente sobre locações comerciais, essas possuem maior liberdade contratual e prazos diferenciados. Entretanto, as locações residenciais recebem proteção legal mais rigorosa, visando garantir o direito constitucional à moradia.

Implicações Jurídicas da Destinação

A destinação especificada no contrato determina diretamente os direitos aplicáveis à relação locatícia. Consequentemente, alterações não autorizadas de finalidade podem ensejar rescisão contratual. Paralelamente, o uso diverso do pactuado configura infração grave passível de despejo por descumprimento contratual.

4 - Valor do Aluguel e Forma de Pagamento

Liberdade de Convenção e Limitações Legais

O artigo 17 da Lei do Inquilinato assegura que "é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo". Desta forma, as partes podem fixar livremente o valor locatício, respeitando apenas as vedações legais expressas.

Contudo, nas locações residenciais, devem ser observados os critérios de reajuste previstos na legislação específica. Portanto, aumentos abusivos ou reajustes ilegais podem ser questionados judicialmente pelo locatário prejudicado.

Periodicidade e Vencimento

O contrato deve especificar claramente a periodicidade de pagamento do aluguel, geralmente mensal. Simultaneamente, deve estabelecer data específica de vencimento, evitando interpretações dúbias sobre obrigações de pagamento. Adicionalmente, convém fixar local e forma de pagamento para prevenir controvérsias futuras.

4 - Prazo de Vigência Contratual

Determinação Temporal da Locação

O artigo 3º da Lei do Inquilinato dispõe que "o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos". Consequentemente, contratos com prazo igual ou superior a dez anos exigem anuência do cônjuge para validade plena.

Paralelamente, o artigo 4º estabelece proteção especial ao locador durante o prazo estipulado. Conforme essa norma, "durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado". Portanto, o locador não pode retomar o imóvel antes do término contratual, salvo hipóteses legais específicas.

Renovação e Prorrogação Automática

Contratos residenciais com prazo igual ou superior a trinta meses possuem direito à renovação compulsória. Dessa maneira, o locatário pode exigir judicialmente a renovação nas mesmas condições anteriores, observados os requisitos legais. Contudo, o locador pode recusar fundamentadamente a renovação em situações específicas previstas em lei.

5 - Encargos e Responsabilidades das Partes

Obrigações do Locador

A Lei do Inquilinato estabelece deveres específicos para o locador no artigo 22. Principalmente, deve entregar o imóvel em estado adequado para uso, realizar reparações necessárias e manter o locatário na posse pacífica. Adicionalmente, deve pagar impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, salvo disposição contratual diversa.

Simultaneamente, o locador responde pelos vícios ocultos do imóvel que impeçam ou diminuam seu uso. Portanto, defeitos estruturais ou problemas de habitabilidade constituem responsabilidade do proprietário, independentemente de cláusula contratual em contrário.

Deveres do Locatário

O locatário possui obrigações fundamentais estabelecidas no artigo 23 da Lei do Inquilinato. Basicamente, deve pagar pontualmente o aluguel e encargos, usar o imóvel conforme destinação acordada e conservá-lo adequadamente. Igualmente, deve restituir o bem no mesmo estado em que recebeu, considerado o desgaste natural pelo uso.

Paralelamente, o locatário responde por danos causados por uso inadequado ou negligência. Entretanto, não responde pelo desgaste natural decorrente do uso normal e adequado do imóvel locado.

6 - Garantias Locatícias Obrigatórias

Modalidades de Garantia Previstas

A Lei do Inquilinato permite diversas modalidades de garantia locatícia no artigo 37. Principalmente, admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Contudo, veda a exigência de mais de uma modalidade simultânea, protegendo o locatário de excessos.

Adicionalmente, cada modalidade possui características específicas e limitações legais próprias. Consequentemente, a escolha da garantia adequada deve considerar as circunstâncias particulares de cada contrato de locação.

Fiança e Suas Implicações

A fiança constitui a garantia mais tradicional nas relações locatícias brasileiras. Fundamentalmente, o fiador responde solidariamente pelas obrigações do locatário perante o locador. Todavia, o artigo 39 estabelece que a fiança não pode exceder o equivalente a três anos de aluguel, limitando a responsabilidade do garantidor.

Paralelamente, o fiador possui direito de exoneração em situações específicas previstas na lei. Principalmente, pode requerer liberação quando ocorrem modificações contratuais que agravam sua responsabilidade sem seu consentimento expresso.

7 - Multas e Penalidades Contratuais

Fundamentação Legal das Penalidades

O estabelecimento de multas contratuais encontra amparo no princípio da autonomia da vontade. Entretanto, devem observar os limites de razoabilidade estabelecidos pelo Código Civil e pela jurisprudência consolidada. Consequentemente, multas abusivas podem ser reduzidas judicialmente mediante provocação da parte prejudicada.

Especificamente, a multa por descumprimento contratual não pode exceder 20% do valor total da obrigação descumprida. Portanto, cláusulas que estabeleçam penalidades superiores a esse percentual são consideradas nulas e reduzidas ao limite legal.

Mora e Inadimplemento

O atraso no pagamento do aluguel caracteriza mora automática, independentemente de notificação judicial. Assim sendo, incidem imediatamente juros, correção monetária e multa moratória sobre o valor devido. Paralelamente, o inadimplemento prolongado autoriza a propositura de ação de despejo por falta de pagamento.

8 - Reajuste e Revisão do Valor Locatício

Critérios Legais de Reajuste

Para locações residenciais, o reajuste deve observar índices oficiais estabelecidos pela legislação específica. Principalmente, utiliza-se o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) ou outros índices autorizados pelo governo federal. Contudo, o reajuste só pode ocorrer após doze meses da última atualização.

Simultaneamente, o artigo 19 da Lei do Inquilinato permite revisão judicial do aluguel após três anos de vigência. Dessa forma, qualquer das partes pode requerer ajuste ao preço de mercado quando houver defasagem significativa. Entretanto, a revisão exige procedimento judicial específico com produção de prova pericial.

Acordo entre as Partes

O artigo 18 da Lei do Inquilinato estabelece que "é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste". Portanto, locador e locatário podem negociar livremente alterações no valor locatício, independentemente dos prazos legais.

9 - Rescisão e Denúncia Contratual

Direito de Denúncia do Locatário

O artigo 6º da Lei do Inquilinato confere ao locatário direito de denunciar contratos por prazo indeterminado. Especificamente, pode "denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias". Contudo, contratos com prazo determinado exigem pagamento de multa proporcional para rescisão antecipada.

Hipóteses de Rescisão por Descumprimento

O artigo 9º da Lei do Inquilinato enumera as causas de rescisão contratual. Basicamente, permite rescisão por mútuo acordo, prática de infração legal ou contratual, falta de pagamento e necessidade de reparações urgentes. Ademais, cada hipótese possui procedimento específico para efetivação da rescisão.

Particularmente, a falta de pagamento constitui a causa mais comum de rescisão locatícia. Consequentemente, o artigo 62 estabelece procedimento sumário para ação de despejo por falta de pagamento, garantindo recuperação rápida do imóvel.

10 - Transmissão da Locação por Morte

Sucessão nas Locações Residenciais

O artigo 11 da Lei do Inquilinato disciplina a transmissão da locação por morte do locatário. Primordialmente, "nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel" sub-rogam-se nos direitos e obrigações.

Simultaneamente, essa proteção visa garantir a continuidade da moradia familiar após o falecimento do titular. Entretanto, os sucessores devem comunicar formalmente a sub-rogação ao locador e eventual fiador para manutenção das garantias contratuais.

Efeitos da Separação Conjugal

O artigo 12 da Lei do Inquilinato estabelece regra específica para casos de separação conjugal. Fundamentalmente, "em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel". Dessa maneira, protege-se o direito de moradia do cônjuge que permanece na residência.

11 - Sublocação e Cessão da Locação

Autorização Prévia Obrigatória

O artigo 13 da Lei do Inquilinato exige consentimento prévio para sublocação ou cessão. Especificamente, "a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador". Portanto, qualquer transferência sem autorização constitui infração contratual grave.

Adicionalmente, o locador possui prazo de trinta dias para manifestar oposição após notificação escrita. Consequentemente, o silêncio após esse período não implica consentimento automático, devendo ser interpretado restritivamente.

CONTINUAÇÃO

Existem outras cláusulas muito importantes que precisam constar em seu contrato. No artigo a seguir explico um pouco melhor sobre elas:

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CONCLUSÃO

Todas as clausulas especificadas neste artigo são necessárias para todos os tipos de contrato de locação, mas há várias regras específicas para cada caso que é impossível de ser mencionados aqui.

Por isso recomendo severamente que leve peça para um advogado especialista em direito imobiliário faça seu contrato. Acredite, não é uma despesa, é um investimento.

Lembre-se que um contrato mal feito é a mesma coisa que um contrato não feito.

Caso tenha mais alguma dúvida, entre em contato conosco pelo whatsapp aqui neste site.

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Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes.