Quais são as formas de GARANTIA em um CONTRATO DE ALUGUEL?

Antes de fechar um contrato de locação, proprietário e inquilino precisam decidir qual garantia será usada. Por isso, entender as formas de garantia em contrato de aluguel evita conflitos e surpresas desagradáveis no futuro. Afinal, cada modalidade tem regras, custos e riscos próprios.

Neste artigo, você vai conhecer todas as garantias previstas na Lei do Inquilinato. Além disso, vamos explicar as vantagens e desvantagens de cada uma, com exemplos práticos e jurisprudência atualizada do STJ e do STF.

O que diz a lei sobre as garantias locatícias?

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, regula o tema no artigo 37. Segundo esse dispositivo:

"Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento."

O parágrafo único do mesmo artigo complementa essa regra com uma restrição importante:

"Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação."

Portanto, a lei estabelece um rol taxativo com apenas quatro opções possíveis. Dessa forma, o proprietário não pode exigir mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade da cláusula.

As formas de garantia em contrato de aluguel previstas na lei

Cada uma das modalidades listadas no artigo 37 atende a um perfil diferente de locador e locatário. Assim, conhecer as características de cada uma ajuda a escolher a opção mais adequada.

Caução

A caução é uma garantia oferecida em dinheiro, bens móveis ou bens imóveis. Quando em dinheiro, o valor fica limitado a três meses de aluguel, conforme o artigo 38 da mesma lei. Além disso, esse valor deve ser depositado em caderneta de poupança, gerando rendimento durante a locação.

Por exemplo, um inquilino pode depositar o equivalente a três aluguéis como caução inicial. Ao final do contrato, sem pendências, o valor é devolvido com a correção da poupança. Essa modalidade dispensa a necessidade de um fiador, o que facilita a locação para muitos inquilinos.

Fiança

A fiança é a garantia mais tradicional e utilizada no mercado imobiliário brasileiro. Nessa modalidade, um terceiro, chamado fiador, assume a responsabilidade pelas dívidas do locatário. Assim, caso o inquilino não pague o aluguel, o proprietário pode cobrar diretamente do fiador.

Contudo, essa garantia costuma gerar burocracia, já que o fiador precisa comprovar renda e, geralmente, possuir imóvel próprio. Nesse sentido, o Supremo Tribunal Federal já decidiu, no Tema 1.127, que é constitucional a penhora do bem de família do fiador, tanto em locação residencial quanto comercial. Essa tese também está consolidada na Súmula 549 do STJ.

Portanto, quem assume a posição de fiador deve avaliar cuidadosamente os riscos envolvidos. Isso porque o próprio imóvel usado como moradia pode ser penhorado em caso de inadimplência do locatário.

Seguro de fiança locatícia

O seguro de fiança locatícia funciona como uma alternativa moderna às garantias tradicionais. Nessa modalidade, o locatário contrata uma seguradora, pagando um prêmio mensal ou anual pela cobertura. Em caso de inadimplência, a seguradora paga o proprietário e depois cobra o valor do inquilino.

Essa opção dispensa a necessidade de fiador e de caução em dinheiro. Por outro lado, o custo do seguro costuma ser mais elevado do que outras modalidades ao longo do contrato. Ainda assim, muitos locatários preferem essa garantia pela agilidade na aprovação do contrato.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é a modalidade menos utilizada entre as quatro previstas em lei. Essa garantia foi incluída ao artigo 37 pela Lei nº 11.196, de 2005. Nela, o locatário transfere fiduciariamente ao locador quotas de um fundo de investimento como garantia.

Além disso, a Instrução 432 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) disciplina o funcionamento desses fundos específicos. Em caso de inadimplência, o locador pode resgatar as quotas cedidas para quitar o débito. Geralmente, essa garantia é usada em contratos empresariais ou locações de alto valor.

A proibição de cumular garantias

Um ponto essencial do artigo 37 é a vedação à cumulação de garantias no mesmo contrato. Dessa forma, o proprietário não pode exigir, por exemplo, fiador e caução simultaneamente. Se isso ocorrer, a cláusula que prevê a segunda garantia torna-se nula.

Segundo a doutrina especializada, essa vedação busca proteger o locatário contra exigências abusivas do mercado imobiliário. Assim, a norma equilibra a relação contratual entre proprietário e inquilino. Por isso, antes de assinar o contrato, é fundamental verificar se apenas uma garantia foi exigida.

Em processos de despejo, essa exigência também impacta diretamente o rito processual. Isso porque, conforme decisões de tribunais estaduais, a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento depende da ausência de alguma das garantias previstas no artigo 37. Portanto, contratos sem garantia costumam ter tramitação mais célere em caso de inadimplência.

O que acontece se o fiador quiser se exonerar da fiança?

Durante a locação, o fiador pode desejar se desligar da obrigação assumida. Nesse caso, a Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de exoneração da fiança em contratos por prazo indeterminado. Após a notificação ao locador, o fiador permanece responsável por 120 dias adicionais.

Esse prazo serve para que o proprietário exija nova garantia do locatário. Enquanto isso, o fiador continua obrigado pelas dívidas geradas durante esse período de transição. Por isso, é importante formalizar essa notificação por escrito, preferencialmente com comprovante de recebimento.

A visão de Thales de Menezes sobre a escolha da garantia locatícia

Segundo o advogado Thales de Menezes, referência em direito imobiliário em Goiânia e em Goiás, a escolha da garantia deve considerar o perfil do inquilino e do imóvel. Para ele, contratos residenciais de menor valor costumam se adequar melhor à caução ou ao seguro fiança.

Thales de Menezes destaca que a fiança, apesar de tradicional, expõe o fiador a riscos patrimoniais relevantes. Segundo o advogado, muitos clientes em Goiânia desconhecem que o próprio imóvel pode ser penhorado em caso de inadimplência do locatário. Por isso, ele recomenda análise jurídica prévia antes de aceitar essa responsabilidade.

Como escolher a melhor garantia para o seu contrato?

Primeiro, avalie o perfil financeiro do locatário e a disponibilidade de bens para caução. Em seguida, considere se há alguém disposto a assumir a posição de fiador com segurança patrimonial. Caso não haja essa possibilidade, o seguro de fiança locatícia surge como alternativa viável.

Além disso, negócios empresariais de maior porte podem avaliar a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Essa opção, embora mais sofisticada, oferece segurança adicional em locações comerciais de alto valor. Independentemente da escolha, o contrato deve prever apenas uma modalidade de garantia.

Por fim, um advogado especializado em direito imobiliário pode orientar qual garantia se adequa melhor a cada situação. Dessa forma, tanto o locador quanto o locatário reduzem riscos jurídicos e financeiros durante toda a locação.

Outra questão que desperta muita curiosidade é a respeito do direito do inquilino devolver o imóvel quando bem entender. Sobre esse assunto escrevi um artigo específico. Leia clicando no link ao lado: Como DEVOLVER o imóvel ANTES do fim do CONTRATO DE ALUGUEL?

Conclusão

As formas de garantia em contrato de aluguel previstas em lei são caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Cada modalidade apresenta vantagens e riscos distintos para locador e locatário. Por isso, a escolha adequada depende do perfil de cada contrato.

Vale destacar que a lei proíbe expressamente a cumulação de mais de uma garantia no mesmo contrato de locação. Além disso, a jurisprudência do STF e do STJ consolidou entendimentos importantes sobre a fiança e a penhora do bem de família do fiador.

Diante da complexidade do tema, buscar orientação jurídica especializada antes de assinar o contrato é sempre recomendável. Assim, locador e locatário evitam surpresas e garantem maior segurança durante toda a locação.

Perguntas comuns

1. Quais são as formas de garantia em contrato de aluguel permitidas por lei? 

A Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O contrato pode adotar apenas uma delas, sob pena de nulidade da cláusula excedente.

2. O proprietário pode exigir fiador e caução no mesmo contrato? 

Não. O parágrafo único do artigo 37 da Lei do Inquilinato proíbe a cumulação de garantias. Exigir mais de uma modalidade torna nula a cláusula adicional, protegendo o locatário contra exigências abusivas do locador.

3. O bem de família do fiador pode ser penhorado?

Sim. O STF fixou, no Tema 1.127, que é constitucional a penhora do bem de família do fiador de locação, residencial ou comercial. Esse entendimento também está consolidado na Súmula 549 do STJ.

4. Qual o valor máximo da caução em dinheiro na locação? 

O artigo 38 da Lei do Inquilinato limita a caução em dinheiro a três meses de aluguel. Esse valor deve ser depositado em caderneta de poupança, rendendo juros durante todo o período da locação.

5. Como o fiador pode se exonerar da fiança durante o contrato? 

O fiador pode notificar o locador solicitando a exoneração em contratos por prazo indeterminado. Após a notificação, ele permanece responsável por 120 dias, prazo para o locador exigir nova garantia do inquilino.

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes