Qual prazo tenho para desocupar um imóvel alugado?

O fim do contrato de aluguel é certamente o momento mais tenso na relação entre inquilino e locador.

O proprietário tem o direito de ter a posse do imóvel de volta, entretanto, o inquilino também possui seus direitos assegurados em lei.

Seja por falta de pagamento ou simplesmente por fim do prazo da vigência do contrato, a desocupação do imóvel não pode ser imediata. A Lei do Inquilinato estabelece o prazo para desocupar imóvel alugado.

Mas você sabe que prazo é esse?

Eu vou te explica tudo o que você precisa saber nesse vídeo. Aqui irei trabalhar o caso de desocupação por fim do prazo de vigência do contrato.

Caso sua questão seja sobra o despejo por falta de pagamento de aluguel, acesse o seguinte texto: Como cobrar e despejar inquilino que não esta pagando aluguel

O Prazo Legal para Desocupar Imóvel Alugado

A Lei do Inquilinato é a principal norma sobre esse tema.

É ela que determina que o locador deve dar um prazo específico para que o inquilino saia do imóvel com tranquilidade e segurança. Esse prazo, segundo a lei, é de 30 dias a contar da notificação para a desocupação.

O artigo 6º da Lei 8.245/91 dispõe:

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Como ficou claro pelo artigo em questão, o prazo para desocupação é de 30 dias. Então aquela velha situação em que o dono do imóvel exige a desocupação em uma semana ou até mesmo 48 horas é ilegal! Ele não conseguirá tirar o inquilino do imóvel nesse prazo, já que não tem esse direito.

Vale destacar que, embora o artigo fale sobre o locatário, essa mesma regra é usada para quando o locador pede a devolução do imóvel. Vale destacar que “denúncia” do contrato significa justamente isso: pedir o imóvel de volta.

Repare que a lei foi clara ao determinar que a notificação deve ser por escrito. O prazo de 30 dias começa a contar a partir da notificação, tudo isso para garantir que o inquilino não seja pego de surpresa.

Alguns juízes consideram que notificações por whatsapp são válidas, mas a maioria ainda exige que ela seja feita através de cartório. Então sempre recomendamos essa segunda alternativa.

Contrato de Prazo Determinado x Prazo Indeterminado

Se a locação contar com contrato escrito com prazo determinado de 30 meses ou mais, o proprietário poderá pedir o imóvel de volta quando o prazo acabar. Nesses casos não é preciso nem de notificação.

Na prática, sempre recomendamos a notificação, independente do motivo. É comum juízes flexibilizarem essa regra e exigirem a notificação em todos os casos. Então, por via das dúvidas, sempre notifique por questão de eficiência em estratégia processual.

Após o prazo de fim do contrato, caso o proprietário não peça o imóvel de volta ele será considerado como prorrogado por prazo indeterminado. Ai sim a notificação volta a ser obrigatória por lei.

Veja o que diz o artigo 46 da Lei do Inquilinato:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

Dessa forma, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta antes do prazo final. Ele não pode fazer isso sem motivo justo. O inquilino tem o direito de devolver o imóvel quando bem entender, desde que pague a multa, caso o contrato ainda esteja vigente. Mas o proprietário não tem o direito de pedir o imóvel de volta enquanto o prazo do contrato ainda estiver ativo, desde que, claro, o inquilino esteja cumprimento integralmente suas obrigações no contrato.

A prorrogação por prazo indeterminado é automática. Se o inquilino permanece no imóvel, o contrato continua. Ele continua sem prazo definido. Neste momento, o locador pode pedir o imóvel a qualquer tempo desde que dê ao inquilino o prazo de desocupação de 30 dias.

Ação de Despejo por Falta de Desocupação

Se o inquilino não sair do imóvel, o locador pode entrar com uma ação de despejo na Justiça.

Toda ação judicial demora, e isso é o principal motivo de desmotivação dos locadores ao procurar um advogado. Mas saiba que a desocupação em ações de despejo podem ser muito rápidas.

Isso acontece porque há a possibilidade de pedir uma liminar nesses processos.

Liminar é quando o juiz decide algo de imediato, logo no início do processo, sem esperar a sentença para resolver essa questão específica.

Por exemplo, se uma pessoa processa o vizinho dizendo que a obra na casa dele está causando rachaduras em seu imóvel, ele não poderá esperar todas as fases do processo para que o juiz finalmente mande interromper a obra. Esse processo poderá durar anos. Até lá a casa já caiu no chão.

Então em situações assim o juiz poderá dar uma decisão logo no início do processo, antes mesmo de ouvir a outra parte, para garantir a eficiência e segurança das partes e da ação.

O no caso do despejo isso também acontece. Em algumas situações o juiz irá ordenar que o inquilino saia do imóvel imediatamente, antes mesmo de ele se defender. Se meses, ou anos, depois no momento da sentença, o juiz concluir que sua decisão liminar foi correta, o processo se encerra, mas se ele mudar de ideia e proferir sentença contrária a sua decisão original, mandará o proprietário indenizar o inquilino que foi expulso do imóvel injustamente.

Por isso para ter direito a liminar é preciso que o proprietário faça esse pedido específico e preste uma caução no processo. Essa caução é que será revertida para o inquilino caso ele ganhe a ação no final do processo, o que raramente acontece.

Veja o que diz o artigo 59, § 1º, da Lei do Inquilinato:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; [...]

Dessa forma, logo quando tem o primeiro contato com o processo, o juiz irá ordenar que o inquilino saia do imóvel no prazo de 15 dias após receber a notificação. Se ele não sair será requisitado força policial para que retire ele do imóvel a força.

CUIDADO com desocupação forçada

É comum proprietários revoltados ignorarem a lei e tentarem resolver a situação por conta própria. E a forma como eles escolhem de fazer isso é a mais violenta possível.

Estratégias como trocar fechadura, retirar o hidrômetro, energia e até mesmo arrombar a imóvel são comuns, mas saiba que elas são perigosíssimas.

O direito de posse é tão valioso no direito brasileiro quanto o direito de propriedade. O possuidor tem o direito de proteger sua posse até mesmo contra o proprietário do imóvel, por mais revoltante que isso possa parecer.

Então, mesmo que o prazo de contrato tenha terminado, que o inquilino tenha sido notificado, e até mesmo o aluguel não esteja sendo pago, o proprietário não tem o direito de retirar o inquilino do imóvel a força. Apenas o juiz tem esse direito.

Caso o proprietário aja dessa forma, o inquilino poderá mover uma ação de indenização por danos materiais e morais contra ele e exigir uma reparação pela humilhação sofrida.

Meu escritório defende tanto proprietários quanto inquilinos e acredite, já tive vários processos assim e nunca perdi um único sequer. Essa é uma prática muito comum em Goiás onde atuo.

Além do mais, se houver arrombamento do imóvel e o inquilino fizer o Boletim de Ocorrência informando que algum item pessoa sumiu, o proprietário terá uma dor de cabeça terrível para se defender em um processo criminal.

Por isso minha principal recomendação sobre esse tema é: NUNCA retire um inquilino do imóvel a força.

Como Agir em Caso de Desacordo

Apesar de não recomendar que o proprietário aja por conta própria para retirar o inquilino do imóvel, isso não significa que sempre será necessário acionar a justiça para que isso aconteça.

A melhor e mais barata opção é sempre a negociação. O locador e o inquilino podem conversar e combinarem um prazo para que ele saia do imóvel. Apesar das tratativas, eu sempre recomendo para que o proprietário não seja inocente. Ainda que tente resolver por acordo, envie a notificação extrajudicial para resguardar seus direitos e evitar perda de tempo.

Mas a melhor solução é uma boa conversa e negociação. Se não houver acordo, como a notificação já foi entregue, basta o proprietário acionar a justiça.

Se tiver qualquer dúvida, procure um advogado especialista em direito imobiliário.

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Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes.