Distrato de Contrato de Compra e Venda de Imóvel. Quanto recebo de volta?

O distrato de imóvel, especialmente na compra de imóvel na planta, levanta dúvidas relevantes sobre devolução de valores pagos. A legislação brasileira trata com clareza sobre a possibilidade de distrato e os limites para retenção por parte das construtoras. O objetivo deste texto é esclarecer, com base na lei e em decisões judiciais, quais valores o consumidor tem direito a receber e em quais condições.

O que é distrato de imóvel?

O distrato de imóvel ocorre quando o comprador e a construtora encerram o contrato de compra e venda, geralmente antes da entrega das chaves. A desistência pode ocorrer por vontade do comprador ou por descumprimento contratual por parte da empresa. Nesse caso, surgem questões como: quanto o comprador poderá reaver? Quais descontos são lícitos? Há regras específicas quando o imóvel ainda está na planta?

Legislação aplicável ao distrato de imóvel

O principal marco legal sobre o tema está na Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Essa norma alterou a Lei nº 4.591/1964 e incluiu regras claras sobre o percentual que pode ser retido pela incorporadora em caso de rescisão contratual.

O artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, dispõe:

"Em caso de resolução do contrato por iniciativa do adquirente, fora das hipóteses legais de inadimplemento do vendedor, o incorporador poderá reter até 25% da quantia paga."

Esse percentual pode chegar a 50% se o contrato estiver vinculado ao patrimônio de afetação, como dispõe o §5º do mesmo artigo:

"Nos contratos submetidos ao regime de afetação, o percentual de retenção poderá ser de até 50%."

Portanto, a devolução da quantia paga no distrato de imóvel dependerá da modalidade contratual e do motivo da rescisão. Essa é uma informação essencial ao comprador.

Devolução no caso de desistência pelo comprador

Quando a desistência ocorre por vontade do comprador, sem inadimplemento da construtora, a empresa pode reter um percentual da quantia já paga, a título de despesas administrativas, corretagem e perdas.

De acordo com a Lei do Distrato, se o contrato não estiver submetido ao regime de afetação, o percentual máximo de retenção é de 25% do valor efetivamente pago. Ou seja, o consumidor tem direito de receber 75% de volta, no mínimo.

A devolução deve ocorrer em até 180 dias após a rescisão, conforme estabelece o §2º do artigo 67-A:

"A restituição das quantias pagas será realizada no prazo de até 180 dias corridos, contado da data da resolução contratual."

Caso o prazo não seja respeitado, o consumidor poderá cobrar a devolução com correção monetária e juros.

Valores máximos, não mínimos

Pelo texto das leis mostradas é possível perceber com clareza que o legislador cita que a construtora poderá reter ATÉ 25% ou ATÉ 50%, dependendo do tipo de contrato.

Repare que este valor de retenção mencionado pela lei é o valor MÁXIMO não o mínimo. Portanto a construtora não pode reter mais que 25% ou 50% dependo do contrato, mas ela pode reter menos.

Isso significa que continua muito comum os tribunais de todo pais manterem as mesmas decisões que aplicavam anteriormente à essa lei, decidindo que a construtora tem o direito de reter 10% dos valores que recebeu e deverá devolver 90% para o comprador.

A justificativa é que esses valores superam muito os custos com transações que a construtora teve na venda desse imóvel. Se é que ele teve algum custo.

Vale lembrar que após a rescisão a construtora ainda receberá o imóvel novamente para vendê-lo e fazer novos lucros.

Distrato de imóvel em caso de inadimplemento da construtora

Se o distrato ocorrer por culpa da construtora, o comprador tem direito à restituição integral da quantia paga, corrigida monetariamente e com aplicação de juros, ou seja, a construtora deverá devolver TUDO o que recebeu, mais multas e juros.

Esse entendimento decorre do princípio da função social do contrato e da boa-fé objetiva, previstos nos artigos 421 e 422 do Código Civil.

Além disso, o artigo 475 do Código Civil estabelece que:

"A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, com direito a perdas e danos."

Portanto, a construtora inadimplente não pode reter qualquer quantia. A jurisprudência brasileira é firme nesse sentido.

Sobre esse tema eu falo com mais propriedade no seguinte artigo: "Construtora atrasou entrega da obra e agora quero desistir do imóvel. Quanto recebo de volta?"

Valor da comissão de corretagem no distrato

Outro ponto relevante é a devolução da comissão de corretagem. Se a comissão foi destacada do preço do imóvel e contratada diretamente pelo comprador, não é devida sua devolução. Porém, se a corretagem foi repassada pela incorporadora sem ciência do comprador, pode ser devolvida.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511/SP, fixou a seguinte tese:

"É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado."

Logo, a restituição da corretagem no distrato depende das condições específicas do contrato e da informação prestada ao consumidor.

Diferença entre distrato e resolução contratual

É importante distinguir o distrato da resolução contratual. O distrato é um acordo entre as partes para encerrar o contrato. A iniciativa parte do comprador do imóvel. Ele é que não quer mais manter o contrato, seja qual for o motivo.

Já a resolução contratual ocorre por inadimplemento, judicial ou extrajudicialmente. A construtora não cumpriu com o contrato, nesse caso, seja por atraso na entrega da obra ou até mesmo conclusão com defeitos.

No distrato, as partes pactuam livremente os termos da devolução. Na resolução, os efeitos são impostos por lei ou decisão judicial. Essa distinção é essencial para definir o percentual de devolução e os prazos.

Prazos e forma de devolução dos valores

A devolução dos valores pagos deve ocorrer dentro do prazo legal. De acordo com a Lei do Distrato, o prazo é de até 180 dias corridos após a assinatura do distrato.

O valor devolvido deve ser corrigido monetariamente pelo índice do contrato ou, na falta deste, pelo INCC ou IPCA. Juros legais também podem incidir, especialmente em caso de mora.

Se o pagamento for parcelado, deve seguir cronograma acordado entre as partes. No entanto, o parcelamento excessivo pode ser considerado abusivo.

O que fazer em caso de cláusulas abusivas?

Caso o contrato de compra e venda de imóvel contenha cláusulas abusivas de retenção ou de devolução, o comprador pode buscar a nulidade judicial dessas disposições. O artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor prevê que:

"São nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que contrariem o sistema de proteção do consumidor."

O consumidor deve reunir documentos, como contrato, comprovantes de pagamento e notificações, e procurar um advogado para ajuizar a ação de revisão contratual ou restituição de valores.

A importância da assessoria jurídica no distrato

A orientação de um advogado especializado é indispensável no processo de distrato de imóvel. Cada contrato possui cláusulas específicas e o comprador precisa estar bem informado sobre seus direitos.

O profissional poderá avaliar o percentual retido, a legalidade das cláusulas e a possibilidade de exigir devolução integral, além de conduzir negociações com a construtora.

A atuação jurídica evita prejuízos e assegura que o distrato ocorra de forma justa e conforme a legislação.

Conclusão

O comprador que realiza o distrato de imóvel tem direito à devolução da maior parte da quantia paga, conforme a legislação atual. A Lei nº 13.786/2018 estabelece percentuais máximos de retenção, prazos e condições para devolução.

Se o distrato for motivado por inadimplemento da construtora, a devolução deve ser integral. Já na desistência voluntária, a retenção não pode ultrapassar os limites legais. O prazo máximo para restituição é de 180 dias.

As cláusulas abusivas podem ser anuladas judicialmente. O acompanhamento por advogado especializado é essencial para garantir os direitos do consumidor.

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.