Quem NÃO registra NÃO É dono. Porque registrar um imóvel?

No mercado imobiliário brasileiro, subsiste uma máxima popular de profundo lastro jurídico: "Quem não registra não é dono". Apesar da popularidade do jargão, é alarmante o volume de transações imobiliárias que se encerram com a mera assinatura de uma promessa de compra e venda ou, no máximo, com a lavratura de uma escritura pública, sem que os compradores deem o passo definitivo e obrigatório: o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Esta lacuna de comportamento gera um grave problema prático e social, alimentando os tribunais com litígios complexos sobre a titularidade de bens. O presente artigo tem como objetivo analisar o impacto técnico e prático do artigo 1.245 do Código Civil brasileiro, demonstrando que, no ordenamento pátrio, o contrato gera apenas efeitos obrigacionais entre as partes. A mutação dominial, ou seja, a efetiva transferência da propriedade, exige o ato formal do registro. Compreender essa dinâmica é fundamental para garantir a proteção patrimonial e evitar surpresas que podem resultar na perda do imóvel.

O Sistema Aquisitivo Brasileiro e o Artigo 1.245 do Código Civil

O direito brasileiro adotou o sistema romano de aquisição da propriedade imobiliária por ato entre vivos. Isso significa que o negócio jurídico causal (o contrato de compra e venda ou a escritura pública) é apenas o título gerador de uma obrigação de transferir a propriedade, mas não transfere o domínio por si só.

O fator determinante para a transmissão da propriedade é o modo, representado pelo registro do título translativo na serventia imobiliária. Essa regra está expressamente positivada no caput do artigo 1.245 do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

A Presunção Relativa de Propriedade

O parágrafo primeiro do mesmo dispositivo legal traz a advertência mais severa para o comprador negligente: "Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel."

Trata-se do princípio da obrigatoriedade do registro. Até que o ato cartorário seja formalizado, perante terceiros e perante o Estado, o vendedor (alienante) permanece como o legítimo proprietário do bem. A presunção de propriedade gerada pelo registro é iuris tantum (relativa), pois, conforme dita o parágrafo segundo do artigo 1.245, o registro permanece válido e eficaz produzindo todos os seus efeitos até que se promova sua invalidação por meio de ação judicial própria.

A Visão da Doutrina Clássica

Segundo a doutrina clássica de Orlando Gomes, o direito real de propriedade confere ao titular um poder direto e imediato sobre a coisa, dotado de sequela e exclusividade. Contudo, esse poder absoluto nasce apenas com a publicidade do registro. Sem ele, o adquirente possui tão somente um direito pessoal (de crédito ou obrigacional) contra o alienante, restrito à esfera estritamente privada dos contratantes.

Riscos Práticos de Não Registrar um Imóvel

Manter um imóvel sem o devido registro sujeita o adquirente a uma série de riscos patrimoniais gravíssimos. Na prática da advocacia imobiliária, o "contrato de gaveta" ou a escritura guardada na pasta de documentos representam uma bomba-relógio jurídica.

1. Penhora por Dívidas do Vendedor

Se o alienante (vendedor) sofrer uma execução fiscal, trabalhista ou cível após a venda do imóvel, e o bem ainda estiver registrado em seu nome, o juiz da execução poderá determinar a penhora do imóvel. O credor do vendedor, ao consultar a certidão de matrícula, identificará o alienante como proprietário e direcionará a constrição judicial contra o bem.

2. Fraude à Execução e Fraude contra Credores

Caso o vendedor aliene o imóvel quando já corria contra ele demanda judicial capaz de reduzi-lo à insolvência, a venda pode ser declarada ineficaz perante o credor por fraude à execução (artigo 792 do Código de Processo Civil). Sem o registro anterior à distribuição da ação, o comprador terá o árduo ônus de provar sua boa-fé em sede de Embargos de Terceiro, o que demanda tempo, despesas processuais e elevado desgaste emocional.

3. Venda em Duplicidade (A Dupla Alienação)

Um vendedor agindo de má-fé pode vender o mesmo imóvel para duas pessoas distintas. Se o primeiro comprador apenas assinou o contrato ou a escritura e não a registrou, e o segundo comprador lavrou a escritura e realizou o registro imediatamente, o segundo comprador será considerado o proprietário legal do imóvel. Ao primeiro comprador restará apenas mover uma ação de perdas e danos contra o vendedor, que muitas vezes já se encontra insolvente ou desaparecido.

4. Falecimento do Vendedor

Se o vendedor falecer antes do registro da escritura, o imóvel será fatalmente arrolado no inventário do de cujus. Os herdeiros passarão a ter direitos sobre o patrimônio, e o comprador precisará ingressar no inventário ou ajuizar uma ação de adjudicação compulsória para conseguir transferir a propriedade, transformando um procedimento que deveria ser simples em uma disputa judicial demorada.

O Papel do Advogado Especialista: A Visão do Mercado Goiano

A atuação preventiva no Direito Imobiliário é o único caminho seguro para blindar aquisições patrimoniais. No cenário de forte expansão imobiliária e do agronegócio no Centro-Oeste, os cuidados com a regularização cartorária ganham contornos ainda mais complexos.

O advogado Thales de Menezes, referência em direito imobiliário em Goiás, enfatiza constantemente em suas análises de mercado que a segurança jurídica de um negócio não se encerra no aperto de mãos, nem mesmo na mesa do tabelionato de notas durante a lavratura da escritura pública.

De acordo com a expertise prática de Thales de Menezes, o profissional especializado deve conduzir o cliente por toda a jornada aquisitiva, o que inclui a realização minuciosa de uma auditoria jurídica (due diligence) antes do fechamento do negócio e, impreterivelmente, o acompanhamento do protocolo do título no Cartório de Registro de Imóveis. O especialista aponta que a agilidade entre a assinatura do ato e o registro oficial é o que separa o investimento de sucesso de um imbróglio jurídico que pode perdurar por décadas nos tribunais goianos.

Conclusão

A análise técnica do artigo 1.245 do Código Civil demonstra que a propriedade imobiliária entre vivos no Brasil não se transmite pelo consenso, pela entrega das chaves ou pela lavratura da escritura pública. O registro imobiliário é o ato constitutivo do direito real de propriedade, sendo indispensável para conferir a segurança jurídica necessária às transações econômicas.

Não registrar um imóvel expõe o patrimônio do adquirente a vulnerabilidades severas, convertendo o investimento de uma vida em um passivo de litígios judiciais. Embora mecanismos como os Embargos de Terceiro ofereçam um anteparo processual à posse, eles atuam como remédios tardios, custosos e que não suprem a ausência da titularidade dominial.

Como recomendação prática e institucional para investidores, compradores e profissionais do mercado, a assessoria jurídica preventiva especializada deve ser encarada como item obrigatório. Somente o acompanhamento técnico rigoroso de ponta a ponta, culminando com o assento do título na matrícula do imóvel, é capaz de conferir a paz social e a estabilidade patrimonial pretendidas pelas partes contratantes.

Referências

• BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Artigo 108 e Artigo 1.245.

• BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Artigo 792 (Fraude à execução) e Artigos 674 a 681 (Embargos de Terceiro).

• SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). Súmula nº 84. Admite embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro.

• SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). Súmula nº 303. Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios.

• GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012.

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes