Reformei o imóvel que ALUGO. Tenho direito ao RESSARCIMENTO?

Muitos inquilinos gastam recursos próprios para deixar o imóvel alugado em melhores condições. Diante disso, surge uma dúvida: reformei o imóvel que alugo, tenho direito a ressarcimento? Afinal, nem toda obra realizada pelo locatário garante devolução do valor investido.

Neste artigo, você vai entender quais reformas geram direito a indenização e quais não geram. Além disso, vamos explicar o que diz a Lei do Inquilinato e como a jurisprudência do STJ trata o tema atualmente.

O que a lei considera benfeitoria no imóvel alugado?

A Lei nº 8.245/1991, chamada de Lei do Inquilinato, regula a questão nos artigos 35 e 36. Conforme o artigo 35 da referida lei:

"Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção."

Já o artigo 36 estabelece que:

"As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel."

Portanto, o primeiro passo para saber se você tem direito ao ressarcimento é identificar o tipo de obra realizada. A lei separa as benfeitorias em três categorias, cada uma com consequências diferentes.

Reformas necessárias

As reformas necessárias evitam a deterioração do imóvel ou eliminam riscos à segurança dos moradores. Consertar um telhado com infiltração ou trocar uma fiação elétrica exposta são exemplos típicos. Nesses casos, o inquilino tem direito à indenização, mesmo sem autorização prévia do proprietário.

Reformas úteis

As reformas úteis facilitam ou melhoram o uso do imóvel, sem serem indispensáveis. A instalação de um novo revestimento de piso ou a ampliação de um cômodo se enquadram nessa categoria. Contudo, o ressarcimento só é garantido quando o proprietário autorizou a obra antecipadamente.

Reformas voluptuárias

As reformas voluptuárias têm finalidade estética ou de mero conforto pessoal. Um deck de madeira decorativo ou uma churrasqueira ornamental são exemplos comuns. Nessas situações, o locatário pode retirar os materiais instalados, mas não recebe indenização.

Como pedir ressarcimento de reforma em imóvel alugado?

Para ter direito ao ressarcimento de reforma em imóvel alugado, o inquilino precisa comprovar a natureza da obra realizada. Fotografias do antes e do depois ajudam a demonstrar a real extensão da mudança. Notas fiscais e orçamentos também fortalecem o pedido junto ao proprietário.

Além disso, é recomendável solicitar autorização por escrito antes de iniciar qualquer reforma útil. Dessa forma, o locatário evita discussões futuras sobre o consentimento do locador. Já as reformas necessárias, por lei, geram direito à indenização mesmo sem essa autorização prévia.

Enquanto aguarda o pagamento, o locatário pode exercer o direito de retenção do imóvel. Esse direito impede a desocupação até que a indenização seja efetivamente quitada pelo proprietário. Assim, o inquilino tem uma garantia concreta para não sair no prejuízo.

Entretanto, esse direito não é irrestrito. Em julgamento divulgado em julho de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o locatário inadimplente perde o direito de retenção. O caso teve origem em processo julgado pelo Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO).

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que o direito de retenção existe para garantir o pagamento da indenização devida ao inquilino. Contudo, a ministra destacou que esse direito não se confunde com a indenização em si, pois depende da posse de boa-fé para ser exercido.

Dessa forma, quem deixa de pagar aluguéis e encargos perde a boa-fé necessária para reter o imóvel. Por outro lado, o direito à indenização pelas benfeitorias continua assegurado ao locatário. Ou seja, mesmo inadimplente, o inquilino pode receber o ressarcimento, mas não pode permanecer no imóvel.

Existe cláusula que impede o ressarcimento?

Sim. Muitos contratos de locação trazem cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias. Essa previsão é comum em contratos elaborados por imobiliárias em todo o país. Segundo a Súmula 335 do STJ, "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção".

Portanto, antes de reformar o imóvel, o inquilino deve ler atentamente o contrato assinado. Caso exista essa cláusula, o direito ao ressarcimento fica afastado, mesmo para benfeitorias necessárias. Por isso, negociar a exclusão dessa cláusula antes da assinatura pode evitar prejuízos futuros.

Ainda assim, os tribunais interpretam essa renúncia de forma restritiva. Isso significa que a cláusula não pode ser estendida a situações diferentes das benfeitorias propriamente ditas.

Nesse momento saber sobre as formas de garantia da locação em um contrato de aluguel é muito importante. Sobre isso escrevi um artigo específico. Leia clicando ao lado: Quais são as formas de GARANTIA em um CONTRATO DE ALUGUEL?

Benfeitoria ou acessão: essa diferença importa?

Um detalhe pouco conhecido pelos inquilinos é a diferença entre benfeitoria e acessão. Benfeitorias são obras de conservação ou melhoria de uma estrutura já existente no imóvel. Acessões, por sua vez, envolvem a criação de algo totalmente novo, como uma construção adicional.

Em decisão de outubro de 2023, o STJ julgou o Recurso Especial 1.931.087/SP sobre esse tema. O tribunal entendeu que a renúncia contratual à indenização por benfeitorias não alcança automaticamente as acessões, já que cláusulas de renúncia devem receber interpretação restritiva.

Além disso, o STJ observou que o proprietário voltou a alugar o imóvel aproveitando a estrutura construída pelo antigo locatário. Nesse caso, negar a indenização representaria enriquecimento sem causa do locador. Consequentemente, o inquilino que constrói algo novo pode ter direitos diferentes de quem apenas reforma.

A visão de Thales de Menezes sobre o ressarcimento ao locatário

Segundo o advogado Thales de Menezes, referência em direito imobiliário em Goiânia e em Goiás, o inquilino costuma perder direitos por falta de documentação. Para ele, muitos locatários realizam reformas sem guardar recibos ou registros fotográficos do serviço executado.

Thales de Menezes recomenda que o inquilino sempre solicite a autorização do proprietário por escrito. Ele também orienta que o contrato seja revisado antes de qualquer obra, verificando a existência de cláusula de renúncia. Segundo o advogado, essa cautela evita boa parte dos litígios observados na Justiça de Goiás.

Passo a passo para o inquilino garantir o ressarcimento

Primeiro, verifique se o contrato de locação possui cláusula de renúncia à indenização. Em seguida, identifique se a obra pretendida é necessária, útil ou voluptuária. Essa classificação determina se o consentimento do proprietário é obrigatório.

Depois, solicite a autorização por escrito, mesmo que seja por mensagem de texto ou e-mail. Durante a obra, guarde notas fiscais, orçamentos e fotografias do processo completo. Ao final da locação, apresente essa documentação ao proprietário para negociar o valor devido.

Caso não haja acordo amigável, o inquilino pode enviar notificação extrajudicial formal ao locador. Esse documento deve detalhar as obras realizadas, os valores investidos e o prazo para resposta. Se ainda assim não houver pagamento, resta o caminho da ação judicial de indenização.

Vale destacar que o prazo prescricional para essa ação costuma ser de três anos. Por isso, o inquilino não deve demorar para buscar seus direitos após o fim do contrato.

Conclusão: reformei o imóvel que alugo, e agora?

O inquilino tem direito ao ressarcimento quando realiza benfeitorias necessárias no imóvel alugado. Já as benfeitorias úteis só geram indenização quando previamente autorizadas pelo proprietário. As benfeitorias voluptuárias, por outro lado, não geram direito a ressarcimento algum.

O ressarcimento de reforma em imóvel alugado depende, portanto, da natureza da obra e da existência de cláusula específica no contrato. Além disso, decisões recentes do STJ mostram que a inadimplência afeta o direito de retenção, mas não a indenização em si.

Diante da complexidade do tema, documentar cada etapa da reforma é essencial para o inquilino. Buscar orientação jurídica especializada antes de investir no imóvel também evita prejuízos futuros.

Perguntas comuns

1. Tenho direito a ressarcimento por qualquer reforma feita no imóvel alugado? 

Não. Apenas benfeitorias necessárias geram indenização automática. As úteis exigem autorização prévia do proprietário. Reformas voluptuárias, de caráter estético, não geram ressarcimento, apenas permitem a retirada dos materiais instalados pelo inquilino.

2. Posso ficar no imóvel até receber o ressarcimento?

Sim, por meio do direito de retenção. Contudo, o STJ decidiu que esse direito não vale para inquilinos inadimplentes com aluguéis. O direito à indenização continua existindo, mas sem a garantia de permanência no imóvel.

3. O contrato pode proibir o ressarcimento de reforma em imóvel alugado? 

Sim. A Súmula 335 do STJ confirma que a cláusula de renúncia à indenização é válida. Por isso, leia o contrato com atenção antes de assinar ou de iniciar qualquer reforma no imóvel.

4. Quais documentos comprovam o direito ao ressarcimento?

Notas fiscais, orçamentos, fotografias e autorização escrita do proprietário são as principais provas. Em obras de maior valor, um laudo pericial ajuda a comprovar a natureza da benfeitoria realizada.

5. Qual o prazo para pedir o ressarcimento após sair do imóvel? 

O prazo prescricional costuma ser de três anos, conforme entendimento sobre reparação civil. Por isso, o inquilino deve buscar seus direitos rapidamente após o encerramento do contrato de locação.

Para ler mais artigos como esse, acesse nosso site oficial: Thales de Menezes

Advogado Imobiliário é Thales de Menezes