Soluções para Conflitos de Limites entre Imóveis

No cotidiano da vida urbana e rural, é comum surgirem conflitos relacionados aos limites de terrenos. Com o tempo, cercas podem ser deslocadas, marcos podem desaparecer e registros antigos podem ser imprecisos ou até inexistentes. Quando isso acontece, pode haver dúvida sobre onde exatamente começa e termina cada propriedade. É justamente para resolver essas situações que o artigo 1.298 do Código Civil foi criado.

Neste artigo, o legislador estabelece uma regra prática para resolver os casos em que os limites entre imóveis vizinhos se tornam confusos — ou seja, não é possível, por meios tradicionais, identificar com clareza a linha divisória entre os terrenos. Vejamos o que diz o dispositivo:

Art. 1.298 do Código Civil: Sendo confusos os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

A seguir, explicamos com clareza como esse artigo funciona na prática.

1. Quando os limites estão confusos

Em regra, os limites entre imóveis são determinados com base em documentos de propriedade, registros no cartório de imóveis, plantas, memoriais descritivos e, quando necessário, levantamentos topográficos. No entanto, nem sempre essas informações são claras ou suficientes. Com o tempo, muitas propriedades sofreram alterações informais, trocas de cercas ou construções em áreas limítrofes sem o devido cuidado legal. É aí que os limites se tornam "confusos".

Quando essa confusão ocorre e não há outro meio eficaz de determinar a linha divisória, o Código Civil apresenta uma solução em etapas.

2. A posse justa como critério prioritário

A primeira solução prevista pelo artigo 1.298 é o uso da posse justa para definir os limites. A posse justa é aquela exercida sem violência, clandestinidade ou precariedade, conforme os critérios estabelecidos pelo artigo 1.200 do Código Civil.

Se um dos proprietários consegue provar que vem ocupando determinada área de forma contínua, pacífica e com aparência de dono, essa posse será utilizada como critério para fixar os limites. Trata-se de uma forma de respeitar a realidade fática consolidada ao longo do tempo.

Vale destacar que a prova da posse justa deve ser clara, convincente e amparada por elementos como testemunhos, fotografias, documentos antigos, contas de consumo e até laudos periciais.

3. Não há posse justa provada? Divide-se o terreno

Se nenhum dos vizinhos conseguir demonstrar que detinha posse justa sobre a área contestada, a lei determina que o terreno em litígio seja dividido igualmente entre os imóveis vizinhos. Essa é uma solução prática e objetiva: cada parte fica com 50% da área disputada.

É importante destacar que essa divisão deve ser possível de forma cômoda — ou seja, sem que haja prejuízo ou desproporcionalidade para qualquer das partes. Essa divisão pode ser feita de forma amigável ou, em caso de litígio, determinada por sentença judicial, com base em laudo pericial que indique a viabilidade da divisão.

4. E se não for possível dividir? Adjudicação com indenização

Por fim, se a divisão não for possível de maneira cômoda — como nos casos em que o terreno é pequeno demais, tem formato irregular ou abriga uma construção que não pode ser repartida — a solução é adjudicar a área toda a um dos proprietários, mediante pagamento de indenização ao outro.

Neste cenário, a área é transferida para apenas um dos donos, mas o outro recebe uma compensação financeira correspondente ao valor da parte que teria direito, como forma de manter o equilíbrio patrimonial. Essa indenização pode ser calculada com base em avaliação técnica do valor de mercado da área.

5. Papel do Judiciário e da prova técnica

Na prática, a aplicação do artigo 1.298 quase sempre envolve uma ação judicial, especialmente quando não há acordo entre os vizinhos. Nesses casos, é comum que o juiz determine a realização de uma perícia técnica por engenheiro agrimensor ou perito judicial, que irá verificar a extensão da área, o histórico da ocupação e a possibilidade ou não de divisão.

A prova pericial é essencial para:

• Verificar a existência de posse justa;

• Avaliar se a divisão do terreno é viável;

• Estimar o valor da área para fins de indenização.

A sentença final do juiz, nesses casos, se baseia tanto no que prevê a lei quanto nas provas produzidas ao longo do processo.

6. Convivência pacífica entre vizinhos

Embora o artigo 1.298 ofereça uma solução legal para conflitos de limites, é sempre recomendável buscar o diálogo e a conciliação extrajudicial. Ações judiciais sobre demarcação ou divisão de terras podem ser longas, caras e gerar desgaste entre vizinhos que precisam continuar convivendo.

Contar com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário e, sempre que possível, de um profissional da área técnica (como topógrafos e engenheiros), pode ajudar a resolver o impasse de maneira mais rápida e menos conflituosa.

Considerações finais: Limites entre Imóveis

O artigo 1.298 do Código Civil é um exemplo claro de como o direito busca resolver situações de impasse respeitando tanto a realidade prática da posse quanto o princípio da equidade. Ao estabelecer critérios objetivos — como a posse justa, a divisão igualitária e a indenização —, o legislador oferece um caminho para a pacificação dos conflitos de vizinhança, sempre com base na proporcionalidade e na justiça.

É fundamental que os proprietários mantenham seus imóveis bem delimitados, com cercas, marcos e documentos atualizados, para evitar problemas no futuro. Afinal, prevenir é sempre melhor do que remediar — especialmente quando se trata de conflitos de propriedade.

Se você está enfrentando um problema semelhante, procure orientação especializada para garantir seus direitos e resolver a questão com segurança jurídica.

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