Quais são as obrigações do LOCADOR de um imóvel de aluguel?

As obrigações do locador geram dúvidas frequentes entre proprietários e inquilinos, principalmente porque a relação locatícia exige equilíbrio e cumprimento rigoroso da Lei do Inquilinato. Portanto, este artigo explica de forma objetiva e técnica tudo o que a legislação estabelece, sempre com base literal no artigo 22 da Lei 8.245/1991. Ainda assim, o texto mantém linguagem simples para facilitar a aplicação prática das regras.

Obrigações do locador no contrato de aluguel: tudo o que a lei exige do proprietário

A análise das obrigações do locador exige a leitura rigorosa do artigo 22 da Lei do Inquilinato. Esse dispositivo estabelece as responsabilidades do proprietário durante toda a vigência do contrato. Por isso, este artigo explica cada inciso separadamente, com exemplos e orientações práticas. Além disso, apresento as situações mais comuns nas locações urbanas e mostro como o locador deve agir para evitar conflitos.

Entrega do imóvel em condições adequadas

O artigo 22 inicia definindo que:

“Art. 22. O locador é obrigado a: I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”

Essa regra impõe ao proprietário o dever de entregar o imóvel apto ao uso. Dessa forma, o imóvel deve estar em condições de habitação, segurança e funcionalidade. Um imóvel residencial deve permitir moradia segura. Um imóvel comercial deve possibilitar o exercício da atividade empresarial pretendida.

Quando o locador descumpre essa obrigação, o locatário pode exigir reparos imediatos, abatimento proporcional do aluguel ou até rescindir o contrato. Um exemplo comum ocorre quando um apartamento apresenta infiltração grave já no início da locação. Nesse caso, o locador deve reparar o problema, pois a infiltração impede o uso adequado do imóvel.

Garantia do uso pacífico do imóvel

O inciso II estabelece:

“II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado.”

Assim, o locador deve assegurar que o inquilino desfrute do imóvel sem perturbações de terceiros que tenham relação jurídica anterior com o proprietário. Por isso, o locador deve impedir cobranças indevidas, reivindicações possessórias ou turbações relacionadas à sua própria conduta ou de terceiros ligados a ele.

Um exemplo ocorre quando o imóvel tem dívidas antigas e um credor tenta entrar no imóvel ou ameaça o locatário. Esse comportamento viola o uso pacífico. O locador deve regularizar a situação e impedir interferências.

Por outro lado, barulhos de vizinhos desconhecidos não configuram violação do uso pacífico atribuível ao locador.

Manutenção da forma e do destino do imóvel

O artigo também afirma:

“III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.”

Isso significa que o locador não pode alterar a estrutura ou o uso permitido do imóvel durante a locação. Se o contrato estabelece que o imóvel é residencial, o locador não pode exigir que o locatário utilize o local para fins comerciais. Além disso, o proprietário não pode promover reformas que impeçam o uso normal do imóvel enquanto o locatário permanece no local.

Um exemplo ocorre quando o locador decide transformar o prédio em ambiente comercial e notifica os inquilinos para mudarem sua rotina. Essa ordem contraria o destino original e viola a lei.

Responsabilidade por vícios ou defeitos anteriores à locação

O inciso IV dispõe:

“IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.”

A regra responsabiliza o locador por qualquer problema que exista antes da entrega das chaves, mesmo que ele desconheça o defeito. Além disso, vícios estruturais ou elétricos não podem ser transferidos ao inquilino.

Por exemplo, se o imóvel possui fiação irregular e essa situação causa risco ou impede o uso pleno do imóvel, o locador deve reparar o defeito. Caso o locador se recuse, o locatário pode buscar abatimento proporcional ou rescisão contratual.

Descrição minuciosa do estado do imóvel

O inciso V determina:

“V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.”

Essa obrigação reforça a importância do laudo de vistoria. O laudo reduz conflitos e protege ambas as partes. Embora a vistoria seja comum, a lei exige sua entrega quando o locatário solicitar formalmente.

Quando o locador não fornece o laudo, ele assume maior risco em disputas sobre danos futuros. Por exemplo, se o inquilino devolve o imóvel com um dano na pintura, o locador terá dificuldade em comprovar que o defeito não existia anteriormente.

Recibo discriminado das importâncias pagas

O inciso VI estabelece:

“VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica.”

Essa regra impede recibos com frases amplas. Portanto, o recibo deve indicar exatamente qual valor o locatário está pagando. Assim, o documento deve mencionar se o pagamento corresponde ao aluguel, ao condomínio, ao IPTU ou a outra cobrança prevista no contrato.

Um exemplo ocorre quando o locador emite recibo apenas com a expressão “valor recebido”. Esse recibo não é válido, porque a lei proíbe a quitação genérica.

Pagamento das taxas de administração e intermediação

O inciso VII afirma:

“VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.”

Assim, o proprietário deve arcar com custos da imobiliária responsável pela administração do contrato. Além disso, despesas relacionadas à análise cadastral do locatário ou do fiador também são responsabilidade do locador. Essa regra impede que o locatário suporte custos da fase pré-contratual.

Por exemplo, taxas de análise de crédito ou de conferência de documentos não podem ser exigidas do inquilino.

Pagamento de impostos, taxas e seguro contra fogo

O inciso VIII determina:

“VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.”

A regra geral estabelece que impostos e taxas do imóvel são responsabilidade do locador. Contudo, o contrato pode transferir essas despesas ao locatário. Ainda assim, a transferência exige cláusula clara e expressa. Caso não exista essa previsão, o locador permanece responsável.

Por exemplo, se o contrato não menciona o IPTU, o locador deve pagá-lo. Da mesma forma, o seguro complementar contra incêndio é obrigação do locador, salvo acordo expresso em sentido contrário.

Exibição de comprovantes de pagamento

O inciso IX afirma:

“IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas.”

Portanto, o locador deve apresentar comprovação sempre que cobrar valores relacionados a encargos ou taxas. Essa obrigação evita cobranças indevidas. Por exemplo, se o locador repassa ao inquilino a cobrança de água, ele deve mostrar o comprovante correspondente.

Pagamento das despesas extraordinárias de condomínio

O inciso X dispõe:

“X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.”

Além disso, o parágrafo único complementa:

“Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.”

A distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias é essencial. As extraordinárias são responsabilidade exclusiva do locador. Portanto, o inquilino não deve pagar obras estruturais, pintura externa ou fundo de reserva.

Um exemplo ocorre quando o condomínio realiza reforma da fachada. Essa despesa é extraordinária, e o locador deve pagá-la mesmo que o contrato tente transferir essa responsabilidade ao locatário.

Uma questão muito relevante nesse ponto é a respeito da garantias de um contrato de aluguel. Existem várias formas com a finalidade de proteger essa relação contratual. Sobre esse assunto explico melhor no texto ao lado: Quais são as formas de GARANTIA em um CONTRATO DE ALUGUEL?

Importância do cumprimento das obrigações legais

O descumprimento das obrigações do locador pode gerar danos, ações judiciais, multas contratuais e até rescisão do contrato. Embora muitos proprietários desconheçam essas regras, a lei protege o inquilino e exige conduta responsável. Assim, o locador deve agir com transparência e manter o imóvel em condições adequadas.

Além disso, o cumprimento das obrigações evita ações de indenização e fortalece a relação de confiança entre as partes. Uma locação equilibrada reduz desgaste e melhora a experiência do locatário, que permanece mais tempo no imóvel.

Exemplos práticos de conflitos e soluções

Muitos conflitos surgem por falhas simples. Quando o locador não emite recibo discriminado, as partes discutem valores pagos. Quando ele não exibe comprovantes, surgem dúvidas sobre cobranças. Quando o imóvel possui vícios ocultos, a relação se desgasta rapidamente.

Por exemplo, imagine que o imóvel apresenta infiltração na primeira semana. Nesse caso, o locador deve reparar o defeito, porque ele existia antes da locação. Se o locador se recusa, o locatário pode exigir reparo urgente. Além disso, o locatário pode pedir abatimento do aluguel enquanto durar o problema.

Outro exemplo envolve cobrança indevida de fundo de reserva. Como o parágrafo único do artigo 22 coloca o fundo de reserva como despesa extraordinária, essa cobrança não pode ser repassada ao inquilino.

Conclusão

As obrigações do locador estão claramente definidas no artigo 22 da Lei do Inquilinato. Portanto, o proprietário deve cumprir cada uma delas para garantir relação equilibrada e evitar conflitos. A leitura cuidadosa dessas regras permite atuação mais segura. Com isso, o locador reduz riscos e assegura contrato transparente.

Cumprir a lei protege o patrimônio do proprietário e também fortalece a confiança do locatário, que permanece no imóvel por mais tempo e cumpre suas próprias obrigações. Portanto, compreender e aplicar corretamente essas regras é fundamental.

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes