Tudo sobre Garantias em uma locação: Caução, Fiança, Seguro Fiança e Cessão Fiduciária

Nesse resumido artigo você aprenderá tudo sobre garantias em uma locação.

Ao alugar um imóvel, tanto o locador quanto o locatário buscam segurança jurídica. O locador deseja evitar inadimplência, enquanto o locatário quer garantir que seus direitos sejam respeitados.

Para isso, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e o Código Civil estabelecem algumas formas de garantia locatícia, que protegem o proprietário em caso de descumprimento do contrato.

O artigo 37 da Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades de garantia:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Aqui vale o primeiro alerta. O locador deverá escolher apenas uma dessas modalidades. É proibido a existência em um contrato de mais de uma forma de garantia. Então uma locação não pode ser garantida por caução e um fiador, por exemplo. É apenas uma delas ou nenhuma.

Veja o que diz o parágrafo único do mesmo artigo:

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Agora, vamos entender como cada uma dessas garantias funciona, suas vantagens e desvantagens.

Caução

A caução é uma das garantias mais comuns. Trata-se de um valor ou bem entregue ao locador como segurança do cumprimento do contrato. Essa caução pode ser dada em dinheiro, bens móveis (como veículos) ou imóveis.

Quando a caução é prestada em dinheiro a lei determina que o locador e o inquilino criem uma conta bancária conjunta e deposite nela o valor. Ao final da locação esse valor será levantado com a autorização de ambos.

Mas, sinceramente, em mais de 11 anos de profissão em direito imobiliário posso contar em uma mão as vezes que vi isso acontecer.

A forma comum da caução é o depósito da quantia na conta bancária do locador e ao final ele deverá devolver esse dinheiro para o inquilino caso não o use.

E qual o valor máximo de uma caução?

Quando a caução é em dinheiro, a legislação impõe um limite máximo de três meses de aluguel. Veja o que diz a lei do inquilinato.

Art. 38, §2º: A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Aqui vale o segundo alerta: O valor da caução não deve ser usado para cobrir inadimplencia em mensalidades de alugueis. Não é essa sua função.

É extremamente comum situações em que o inquilino não consegue pagar o aluguel em um mês e pede que esse valor seja abatido na caução. Isso é errado.

A caução serve para compensar gastos com reformas do imóvel ao final do contrato.

Sobre essa questão veja o que explica o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva do STJ em uma decisão sobre um caso assim julgado em 2023:

LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEL. DEMONSTRATIVO QUE CONTÉM O ABATIMENTO DA CAUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE ENCARGOS E VALORES GASTOS COM REFORMA DO IMÓVEL, ANTE A AUSÊNCIA DE PEDIDO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1. Considerando que não houve a desocupação do imóvel imediatamente após a propositura da ação, não há que se falar em quitação do débito pelo abatimento do valor da caução. A ré permaneceu no local por quinze meses, sem que houvesse o pagamento dos aluguéis respectivos, de modo que não se pode presumir a quitação do débito pela simples indicação de compensação com o valor da caução e o valor da dívida na oportunidade da propositura da ação. 2. O depósito em caução constitui garantia, a permitir efetividade na atuação executória, de modo que a sua existência não inibe a mora do locatário e nem desautoriza a formulação do pedido de cobrança e de despejo. No caso, diante do que se tem, faz-se necessária a compensação respectiva, com a adequada atualização do valor da caução. (STJ - AREsp n. 2.292.848, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJEN de DJe 03/08/2023.)

Portanto, enquanto a locação ainda existe o inquilino não pode pedir para que valores em aberto sejam abatidos na caução.

Ao final do contrato, quando o inquilino já não estiver morando no imóvel, será feito um levantamento de todos os valores ainda em aberto, incluindo valores de reformas, despesas, impostos não pagos, taxas de condomínio e também aluguéis em aberto. Nesse momento sim a caução poderá ser usada para abater o valor da dívida. Se sobrar algum valor ele deverá ser devolvido ao inquilino. Mas se a caução não for o bastante para quitar a dívida, o locador poderá cobrar o restante por meio de processo judicial.

✔ Vantagem: Maior segurança para o locador, pois há um valor disponível para cobrir eventuais dívidas.

❌ Desvantagem: Pode ser difícil para o locatário reunir o montante exigido, reduzindo o número de interessados no imóvel.

Fiança

A fiança é um contrato pelo qual uma terceira pessoa, chamada de fiador, assume a responsabilidade pelo pagamento do aluguel caso o locatário não cumpra suas obrigações.

Art. 818 do Código Civil: Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

O fiador pode ser uma pessoa física ou jurídica e, geralmente, precisa comprovar renda suficiente para garantir o pagamento do aluguel. Essa modalidade oferece uma segurança razoável ao locador, mas pode gerar dificuldades na execução da dívida, caso o fiador também não tenha condições de pagar.

✔ Vantagem: Ninguém gosta de pagar dívida de outra pessoa. Então quando o fiador é cobrado na justiça ele fará uma pressão enorme para que o devedor principal pague. Muitas vezes esse devedor também quer evitar a vergonha de ser cobrado por um parente ou amigo e se compromete mais com essa dívida do que se comprometeria caso a assumisse sozinho.

❌ Desvantagem: Caso o fiador não tenha patrimônio ou renda suficiente, a cobrança pode ser tão difícil quanto uma ação contra o próprio inquilino. Por isso é interessante conversar com um advogado imobiliário antes de assinar o contrato pois ele fará uma análise no crédito dos inquilinos e te explicar se é prudente ou não alugar o imóvel para eles.

Seguro Fiança Locatícia

O seguro fiança substitui o fiador por uma seguradora, que assume o risco da inadimplência do locatário. O locatário paga um prêmio à seguradora, e, em caso de não pagamento do aluguel, a seguradora cobre o prejuízo do locador.

✔ Vantagem: O locador delega o problema da inadimplência para a seguradora, garantindo o recebimento dos valores devidos. O risco de não recebimento é baixíssimo.

❌ Desvantagem: Pode ser caro para o locatário e envolve burocracia para contratação e acionamento do seguro.

Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é uma modalidade menos comum e mais sofisticada. Nela, o locatário cede ao locador quotas de um fundo de investimento como garantia do contrato. Caso o locatário não pague os valores devidos, o locador pode executar a garantia e resgatar as quotas.

✔ Vantagem: Pode ser vantajoso para inquilinos que possuem investimentos financeiros, evitando a necessidade de fiadores ou seguro.

❌ Desvantagem: Envolve mais burocracia e pode ser difícil de operacionalizar, já que depende da existência de fundos de investimento disponíveis para essa finalidade.

Qual a Melhor Garantia Locatícia?

Não existe uma resposta única para essa pergunta. A escolha da melhor garantia depende das necessidades e possibilidades de cada caso:

• Se o locador busca liquidez imediata: a caução pode ser a melhor opção.

• Se você quer alugar o imóvel rápido e prefere correr risco de inadimplência: a fiança pode ser interessante.

• Se o locador quer mais segurança e menos risco de inadimplência: o seguro fiança pode ser a solução ideal.

• Se o locatário tem investimentos financeiros e quer evitar outras garantias, a cessão fiduciária pode ser considerada.

Cada modalidade tem suas vantagens e desvantagens, e a escolha deve ser feita com cuidado para evitar problemas futuros.

É preciso levar muito em consideração também o perfil do seu imóvel e o de seus futuros inquilinos.

Uma Cessão Fiduciária, por exemplo, faz muito mais sentido em locações empresariais e de imóveis de alto luxo do que para um no perfil Minha Casa Minha Vida.

A Importância de um Advogado Especializado

Independentemente da garantia escolhida, um contrato de locação bem elaborado é essencial para evitar dores de cabeça. Um advogado especializado em direito imobiliário pode garantir que o contrato esteja de acordo com a lei, protegendo os interesses do locador e do locatário.

Seja para definir a melhor garantia locatícia, redigir contratos ou lidar com eventuais disputas, contar com um advogado experiente pode evitar prejuízos e trazer mais segurança para todas as partes envolvidas.

Você não faz ideia do quanto você economizará em tempo, dor de cabeça e principalmente dinheiro ao contratar um advogado especializado para te orientar antes, durante e depois da locação.

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