Rachadura na parede? Trinca e fissura? Advogado imobiliário explica sobre Garantia de Obra

Ao adquirir um imóvel, seja ele novo ou usado, é comum que os proprietários se deparem com problemas estruturais, como rachaduras, trincas ou fissuras nas paredes. Esses defeitos, muitas vezes, geram dúvidas sobre os direitos do comprador e as responsabilidades da construtora ou incorporadora. Para esclarecer essas questões, é essencial entender o que diz a legislação brasileira, especialmente o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o Código Civil, além de compreender o papel da garantia de obra. Como advogado imobiliário, trago neste texto uma explicação detalhada sobre o tema, com orientações práticas para proteger seus direitos.

O que são rachaduras, trincas e fissuras?

Antes de abordar a garantia de obra, é importante diferenciar os tipos de problemas que podem aparecer nas paredes de um imóvel:

Fissuras: São pequenas aberturas, geralmente superficiais, que não comprometem a estrutura do imóvel. Podem surgir por dilatação térmica, movimentação do solo ou uso de materiais inadequados.
Trincas: Mais profundas que as fissuras, as trincas atravessam a parede e podem indicar problemas estruturais, como recalque de fundação ou falhas no projeto.
Rachaduras: São aberturas maiores e mais graves, que comprometem a segurança do imóvel. Geralmente, exigem intervenção imediata para evitar riscos.

Identificar a gravidade do problema é o primeiro passo. Para isso, recomenda-se contratar um engenheiro civil ou perito especializado, que poderá emitir um laudo técnico. Esse documento é fundamental para embasar eventuais reclamações ou ações judiciais contra a construtora.

Garantia de obra: o que diz a lei?

No Brasil, a garantia de obra está prevista principalmente no Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990). Esses dispositivos estabelecem prazos e responsabilidades para construtoras e incorporadoras em caso de defeitos no imóvel.

De acordo com o artigo 618 do Código Civil, a construtora é responsável pelos defeitos da obra pelo prazo de cinco anos, contados a partir da entrega do imóvel (habite-se). Esse prazo abrange defeitos que comprometam a solidez e a segurança da construção, como rachaduras estruturais. Além disso, o artigo 445 prevê que o comprador pode exigir reparos ou indenização por vícios ocultos (defeitos não perceptíveis no momento da compra) descobertos dentro desse período.

Já o Código de Defesa do Consumidor amplia a proteção ao comprador, considerando a relação entre consumidor e construtora como consumerista. O artigo 26 do CDC estabelece prazos para reclamação:

30 dias para defeitos aparentes (como fissuras visíveis);
90 dias para vícios ocultos, contados a partir da identificação do problema.

Além disso, o artigo 27 do CDC prevê que o consumidor pode exigir reparos, devolução do valor pago ou abatimento no preço por até cinco anos em caso de defeitos que comprometam o uso do imóvel.

Como funciona a garantia na prática?

Quando surgem rachaduras, trincas ou fissuras, o proprietário deve seguir alguns passos para acionar a garantia:

Documentar o problema: Fotografe os defeitos, anote datas e, se possível, contrate um engenheiro para emitir um laudo técnico.
Notificar a construtora: Envie uma notificação formal (preferencialmente por escrito, com aviso de recebimento) descrevendo o problema e solicitando reparos. Guarde cópias de toda a comunicação.
Buscar a construtora: Muitas empresas possuem canais de atendimento para tratar reclamações. Caso o problema não seja resolvido, é possível recorrer ao Procon ou à Justiça.
Ação judicial, se necessário: Se a construtora se recusar a reparar o defeito ou se o conserto for insuficiente, o proprietário pode ingressar com uma ação judicial. Nesse caso, o laudo técnico será essencial para comprovar a gravidade do problema.

Vale destacar que a garantia cobre apenas defeitos de construção, ou seja, falhas atribuíveis à construtora, como erros de projeto, má execução ou uso de materiais inadequados. Problemas decorrentes de mau uso, reformas malfeitas ou desgaste natural não estão incluídos.

Prazos e cuidados importantes

Um ponto crucial é respeitar os prazos legais. O prazo de cinco anos para garantia de solidez e segurança começa a contar a partir do habite-se, independentemente de quando o defeito for descoberto. Por isso, é fundamental agir rapidamente ao identificar rachaduras ou trincas. Além disso, o CDC prevê que, em caso de vícios ocultos, o prazo para reclamação começa quando o problema se torna evidente, o que pode estender a proteção em alguns casos.

Outro cuidado importante é verificar o contrato de compra e venda. Algumas construtoras tentam limitar suas responsabilidades ou estabelecer prazos menores que os previstos em lei. Essas cláusulas, no entanto, são consideradas abusivas e podem ser anuladas com base no CDC.

Quando acionar um advogado imobiliário?

Embora muitos problemas possam ser resolvidos diretamente com a construtora, a assessoria de um advogado imobiliário é recomendada em situações como:

Recusa da construtora em realizar reparos;
Defeitos graves que comprometam a segurança do imóvel;
Necessidade de indenização por danos materiais ou morais;
Disputas sobre a responsabilidade pelo problema.

O advogado poderá orientar sobre os documentos necessários, negociar com a construtora e, se necessário, ingressar com uma ação judicial para garantir os direitos do proprietário.

Dicas para evitar problemas

Para minimizar o risco de rachaduras, trincas e fissuras, algumas medidas preventivas são úteis:

Pesquise a reputação da construtora antes de comprar o imóvel;
Contrate um engenheiro para vistoriar o imóvel na entrega das chaves;
Guarde todos os documentos relacionados à compra (contrato, memorial descritivo, plantas, etc.);
Realize manutenções preventivas no imóvel, como limpeza de calhas e verificação de infiltrações.

Conclusão

Rachaduras, trincas e fissuras são problemas que podem comprometer não apenas a estética, mas também a segurança de um imóvel. A legislação brasileira oferece ampla proteção ao consumidor, com prazos claros para acionar a garantia de obra e exigir reparos ou indenizações. No entanto, é fundamental agir rapidamente, documentar os defeitos e, se necessário, buscar orientação jurídica para garantir seus direitos.

Como advogado imobiliário, reforço a importância de conhecer as leis aplicáveis e agir com diligência. Um laudo técnico bem elaborado e uma abordagem assertiva podem fazer toda a diferença para resolver o problema de forma eficiente, evitando transtornos e prejuízos maiores. Afinal, seu imóvel é um investimento que merece proteção e cuidado.