Tudo que sobre: Despejo por falta de pagamento. Advogado imobiliário explica.

Tudo Sobre: Despejo por Falta de Pagamento. Advogado Imobiliário Explica

O despejo por falta de pagamento é uma das situações mais delicadas no mercado de locação de imóveis no Brasil, gerando dúvidas tanto para locadores quanto para locatários. Esse procedimento, previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), ocorre quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou encargos, permitindo ao proprietário recorrer à Justiça para reaver o imóvel. Como advogado imobiliário, explico neste texto o que é o despejo por falta de pagamento, como funciona o processo, os direitos e deveres das partes e dicas para evitar conflitos ou se defender.

O que é despejo por falta de pagamento?

O despejo por falta de pagamento é uma ação judicial movida pelo locador (proprietário) contra o locatário (inquilino) que não cumpre com as obrigações financeiras do contrato de locação, como o pagamento do aluguel, IPTU, condomínio ou outras taxas previstas. A Lei do Inquilinato, no artigo 59, estabelece que a falta de pagamento é motivo suficiente para o despejo, mas o processo deve seguir regras específicas para garantir os direitos de ambas as partes.

Essa ação pode ser combinada com a cobrança de valores devidos, como aluguéis atrasados, multas e encargos, tornando o procedimento mais abrangente. O objetivo principal é recuperar o imóvel e, quando aplicável, receber os pagamentos pendentes.

Como funciona o processo de despejo?

O despejo por falta de pagamento segue um rito judicial específico, geralmente no âmbito de uma ação de despejo com cobrança de aluguéis. Aqui está o passo a passo:

Notificação extrajudicial:
- Antes de ingressar com a ação, o locador deve notificar o inquilino (por escrito, preferencialmente via cartório) exigindo o pagamento dos valores devidos em até 30 dias. Essa notificação é essencial para comprovar a tentativa de solução amigável e evitar questionamentos judiciais.
- Caso o inquilino quite a dívida nesse prazo, o contrato é mantido, e o despejo não prossegue.
Ação judicial:
- Se o pagamento não for realizado, o locador, com auxílio de um advogado, entra com a ação de despejo na Justiça. A petição inicial deve incluir o contrato de locação, comprovantes de inadimplência (ex.: recibos não pagos) e a notificação extrajudicial.
- O juiz pode conceder uma liminar de despejo (artigo 59, §1º da Lei do Inquilinato) para retirada imediata do inquilino, desde que o locador preste caução (garantia de três meses de aluguel) e o contrato não tenha garantia locatícia (ex.: fiador ou seguro fiança). A liminar costuma ser emitida em 15 dias.
Defesa do inquilino:
- O inquilino é intimado para apresentar defesa em até 15 dias. Ele pode contestar a dívida, alegar pagamento ou negociar um acordo. Uma opção comum é a purga da mora, ou seja, quitar todos os débitos (aluguéis, multas, custas processuais) para suspender o despejo, desde que isso ocorra antes da sentença.
Sentença e execução:
- Se o inquilino não pagar ou a defesa for rejeitada, o juiz determina o despejo, fixando um prazo (geralmente 30 dias) para a desocupação voluntária. Caso o imóvel não seja entregue, o despejo é executado com apoio de oficial de justiça, podendo envolver força policial.
- Os valores devidos são cobrados em paralelo, podendo levar à penhora de bens do inquilino ou fiador, se houver.

Direitos e deveres das partes

Locador:
- Tem o direito de exigir o pagamento pontual e reaver o imóvel em caso de inadimplência.
- Deve respeitar os prazos legais, notificar o inquilino corretamente e evitar ações arbitrárias, como cortar água, luz ou trocar fechaduras (práticas ilegais que podem gerar indenização por danos morais).
Locatário:
- Pode evitar o despejo pagando a dívida na fase extrajudicial ou por meio da purga da mora no processo judicial.
- Tem direito a um processo justo, com oportunidade de defesa e negociação.
- Deve manter o imóvel em boas condições e cumprir o contrato para evitar complicações.
Fiador:
- Se o contrato prever fiador, ele pode ser acionado para pagar a dívida caso o inquilino não quite os débitos, conforme artigo 12 da Lei do Inquilinato. O fiador também tem direito a defesa e pode buscar ressarcimento contra o inquilino.

Riscos e cuidados no processo

O despejo por falta de pagamento envolve riscos para ambas as partes:

Para o locador: Atrasos no processo judicial (que pode durar meses) e custos com advogado, custas processuais e caução. Além disso, se o inquilino quitar a dívida, o despejo é suspenso, o que pode frustrar a intenção de recuperar o imóvel rapidamente.
Para o locatário: Além da perda do imóvel, a inadimplência pode levar a restrições financeiras, como negativação em cadastros de crédito (SPC/Serasa) e penhora de bens. O despejo também pode gerar custos com mudança e dificuldade para alugar outro imóvel.

Para evitar problemas:

Locadores devem contratar garantias locatícias (fiador, caução ou seguro fiança) e monitorar os pagamentos regularmente.
Locatários devem priorizar o diálogo com o proprietário ao primeiro sinal de dificuldade financeira, buscando acordos antes que a situação chegue à Justiça.

Alternativas ao despejo

Antes de recorrer ao despejo, ambas as partes podem explorar soluções amigáveis:

Negociação direta: O locador pode oferecer descontos ou parcelamento da dívida, enquanto o inquilino pode propor prazos para regularizar os pagamentos.
Mediação: Um mediador ou advogado pode facilitar um acordo, evitando custos judiciais.
Rescisão consensual: Se o inquilino não puder continuar no imóvel, as partes podem encerrar o contrato sem litígio, definindo como quitar eventuais débitos.

Quando buscar um advogado imobiliário?

A assessoria jurídica é indispensável em ações de despejo, seja para o locador (elaborar notificações, ingressar com a ação e garantir a liminar) ou para o locatário (negociar, apresentar defesa ou purgar a mora). Um advogado especializado ajuda a reduzir prazos, evitar erros processuais e proteger os direitos de cada parte.

Conclusão

O despejo por falta de pagamento é um mecanismo legal para proteger o locador, mas exige paciência e respeito às normas da Lei do Inquilinato. Para o inquilino, a inadimplência pode ter consequências graves, mas há caminhos para evitar o despejo, como a purga da mora ou acordos. A chave para resolver esses conflitos está na comunicação prévia, na escolha de garantias adequadas e no suporte de um advogado imobiliário. Com planejamento e informação, locadores e locatários podem minimizar os impactos financeiros e emocionais, encontrando soluções justas e eficazes.